國家統(tǒng)計局周三(8月15日)發(fā)布了2018年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。一二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落，三線城市略有擴大。繼“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣針對房地產(chǎn)的定位之后，7月政治局會議明確表態(tài)，堅決遏制房價上漲。

　　但是對于普通大眾而言，關于房地產(chǎn)一直有一個問題比較費解：房價為什么多次調(diào)控卻不跌反漲。

　　對于炒股的大眾而言，對于房地產(chǎn)還有一個問題比較費解：在A股的漲價題材中，一旦相關產(chǎn)品價格上漲，題材股往往表現(xiàn)靚眼，但房價大漲，地產(chǎn)股卻不見起色。

　　對于第一個問題，相信爭論了這么多年，人們基本已經(jīng)有了共識，歸根結底還是土地財政的問題。在這里我們不做過多討論。

　　第二個問題，答案可以歸結到券商常說的地產(chǎn)的金融屬性。提到地產(chǎn)的金融屬性，很多人可能是一種懵懂的狀態(tài)，今天我們結合【國泰君安(601211)、股吧】地產(chǎn)論道系列兩份研報來梳理一下。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)融資三段論

　　圖：地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營活動每個環(huán)節(jié)都對應了不同的融資渠道

　　 　　通過上圖，融資對于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動每個環(huán)節(jié)都對應了不同的融資渠道。拿地時的融資，主要是非標資金以“明股實債”的形式進入房企；開發(fā)融資，主要是銀行和非標資金通過信用債、開發(fā)貸等形式進入房企；最終銷售也是房企通過居民的購房款進行融資。而融資是金融的本質(zhì)，這也是為什么地產(chǎn)股具備金融屬性的重要原因。

　　二、地產(chǎn)行業(yè)估值波動與行業(yè)擴表、縮表關聯(lián)度高

　　圖：房地產(chǎn)板塊及公司PE與企業(yè)存貨(拿地)具有較高的趨同性

　　 　　對于房企來說，只有存貨的擴張才會帶來資產(chǎn)負債表的擴張，也就是只有拿地的增加才能帶來規(guī)模的增加，所以銀行表外信貸對房企起了至關重要的作用，同時，拿地端的融資是整個鏈條啟動的關鍵。

　　地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債表簡單可以拆分為資產(chǎn)端的貨幣資金和存貨，負債端的有息負債和預收賬款，以及權益端的母公司權益和少數(shù)股東權益。房地產(chǎn)行業(yè)的負債來源于影子銀行(銀行表外)、銀行表內(nèi)資金(如開發(fā)貸等)、預收賬款，其中前面兩個是有息負債。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營活動主要是拿地、銷售、建設和結算。1)融資拿地時，存貨增加，負債增加(來自于影子銀行)；2)銷售時，現(xiàn)金增加，預收賬款增加；3)建設時，存貨增加，有息負債增加；4)結算時，存貨減少，預收賬款減少，所有者權益增加。

　　 　　三、地產(chǎn)企業(yè)的擴表和縮表都與融資息息相關

　　房企擴表就等于增加存貨，在不動用股權資金的背景下，擴大存貨一定等于擴大負債。負債的擴張就來自于借款(有息負債擴張)和銷售(預收賬款增加)，因此可以慢結算或者拉長應付賬款的賬期。縮表同理就等于減少存貨，即減少負債，那就需要通過償還借款(加快銷售回款)以及減少預收賬款(加快結算)，因此就是加快存貨的周轉，實現(xiàn)快銷售快結算。當預售時，居民端介入使得開發(fā)貸會逐漸轉化為房貸，對銀行來說風險從企業(yè)轉移到居民端。對于企業(yè)來說，欠金融機構的錢變成了欠居民的錢，是無息負債。

　　 　　如果房企在擴表過程中主要集中于拿地，除了影子銀行資金外，預收賬款也用來拿地，那就使得存貨的擴張快于有息負債的擴張。因此存貨端和有息負債端就存在久期錯配的問題。如果預收賬款用于拿地而不用于開發(fā)，同時其他融資渠道卡死，一旦新拿地項目出現(xiàn)需求不佳，就存在資金鏈斷掉而無法交房，變成爛尾樓，居民端受影響。

　　因此在縮表的過程中， 有兩大融資不能停。一是用于建設的資金不能停，就是銀行表內(nèi)貸款，二是居民的按揭貸款。發(fā)生以上任何一項，都會引起爛尾樓的潛在可能。

　　所以，某種程度上可以說金融機構就是房企的衣食父母，國家的金融政策則關乎著房地產(chǎn)行業(yè)的周期輪回。

　　甚至于國泰君安在研報中間接提到，對房地產(chǎn)行業(yè)這樣的融資驅動型行業(yè)，不規(guī)范資金進入拿地環(huán)節(jié)，并通過土地信貸派生貨幣獲取級差地租，最終體現(xiàn)為開發(fā)環(huán)節(jié)利潤，但本質(zhì)其實是囤地利潤，這也間接回答了文章開頭的第一個問題。