在中央經(jīng)濟工作會議之后，進一步落實土地改革方向，鋪墊更大規(guī)模的土地改革。本次會議當中，主要解決兩項重要難題，一是戶籍人口城鎮(zhèn)化，這在過去推進較慢，主要難點并非市場曾經(jīng)預期的會增加政府成本，例如醫(yī)療資源、教育資源的更多占用，而是村民不愿意放棄農(nóng)村戶籍，因為宅基地和農(nóng)地制度，在2018年年初由新華社官方微博報道的宅基地三權(quán)分置之后，本次會議首次給予進一步落實。第二個難題是集體建設(shè)用地從試點到大規(guī)模推廣。原有建設(shè)用地的新增，需要經(jīng)過政府收儲、再進行出讓的環(huán)節(jié)，會大幅度推高土地成本，使最終市場化運行的收益率不足，進而導致試點推進緩慢。我們認為，當前的政策，是中央經(jīng)濟工作會議的進一步落實，預計2019年成為土改年。

　　無論是地方專項債大力推進、還是集體建設(shè)用地入市，均將削弱土地財政，房地產(chǎn)政策思路開始出現(xiàn)大轉(zhuǎn)變。1)房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響，包括2條路徑，其一是通過建設(shè)過程拉動經(jīng)濟增長，另一條則是通過土地財政。在土地財政中，最核心的是帶來信貸支持，在拿地端的信貸成為了信貸派生的源頭，因此，房地產(chǎn)并非貨幣的蓄水池，而是貨幣的泉眼，減少土地信貸，反而會導致貨幣發(fā)行量減少，這是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長的必然結(jié)果。2)以短期視角看房地產(chǎn)政策，則是期待重啟土地信貸，以貨幣的方式解決行業(yè)下行問題，但當前的地方專項債和集體建設(shè)用地入市，則是短期放錢預期的對立面。

　　并非政策對錯，而是以更長的視角看待當前的行業(yè)問題。市場的分歧更多的集中在放松、或者不放松上，我們認為以短期政策來看，應該區(qū)分政策為放松還是放錢，這是完全不同的做法，同時，以中央經(jīng)濟工作會議和13屆7次會議來看，政府更多著墨長效機制改革，且從最難的土地改革開始。這樣的導向，使得短期的政策預期沒有對錯之分，而應該以更長的視角看待當前的行業(yè)問題。我們預計短期市場的預期在放錢的角度會落空，因為正在選用其他行業(yè)來嘗試托底，并集中精力解決長期問題。推薦萬科A、華夏幸福、保利地產(chǎn)、招商蛇口等。

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