上周地產(chǎn)板塊收漲 6.4%，漲幅全行業(yè)第一。春節(jié)以來，行業(yè)漲幅20.4%，A股指數(shù)上漲21.0%，基本持平。今年以來，行業(yè)漲幅26.5%，A股指數(shù)上漲26.8%，表現(xiàn)不俗。

　　全國人大代表大會，3月5日順利召開，3月15日順利閉幕。政府工作報告在會上發(fā)布，報告涉及房地產(chǎn)稅；在 2019年政府工作任務(wù)，深化重點(diǎn)領(lǐng)域改革的子欄目下，明確提到“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。人大常委更進(jìn)一步，在會上提交十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，規(guī)劃涉及房地產(chǎn)稅。

　　【浙商證券(601878)、股吧】發(fā)布報告，對地產(chǎn)行業(yè)基本面、政策面、歷史表現(xiàn)等進(jìn)行了回顧。

　　地產(chǎn)行業(yè)基本面的歷史回顧。2008年后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)增長階段，商品房銷售面積增速換擋。商品房銷售呈現(xiàn)周期性波動，周期長度在3年左右。商品房銷售出現(xiàn)3輪高點(diǎn)，分別在2009 年、2013年、2016年銷售增速觸頂。

　　地產(chǎn)行業(yè)政策面的歷史回顧。2008年后，地產(chǎn)行業(yè)的重要性日益凸顯，地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)出臺。在此背景下，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)三輪地產(chǎn)政策放松，分別是2008年、2012年、2014年。2008年10月，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)地產(chǎn)市場兼健康發(fā)展的若干意見》，簡稱國十三條，鼓勵普通商品住房消費(fèi)。2012年6月，央行下調(diào)基準(zhǔn)利率，降息幅度25BP，住房公積金利率相應(yīng)調(diào)整。2014年9月，央行發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，降低首套房首付比例，放寬二套房貸款資質(zhì)。

　　地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績的歷史回顧。2008年后，地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績出現(xiàn)三次脈沖式釋放，分別是2009年、2013年、2016年。在2009年，地產(chǎn)指數(shù)營業(yè)收入、歸母凈利潤分別增長24.1%、36.3%。在2013年，地產(chǎn)指數(shù)營業(yè)收入、歸母凈利潤分別增長27.9%、12.3%。在2016年，地產(chǎn)指數(shù)營業(yè)收入、歸母凈利潤分別增長29.8%、40.6%。

　　地產(chǎn)行業(yè)股價的主導(dǎo)因素。根據(jù)DCF模型，股價的兩大影響因素分別是分子端的盈利，分母段的貼現(xiàn)率。地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)政策影響未來預(yù)期，進(jìn)而影響分母端的貼現(xiàn)率?；仡櫄v史，在地產(chǎn)行業(yè)，分母端的影響顯著高于分子端的盈利，地產(chǎn)政策是主導(dǎo)股價表現(xiàn)的核心因素。

　　地產(chǎn)行業(yè)股價的歷史表現(xiàn)。地產(chǎn)行業(yè)，過去有三輪趨勢上漲行情，分別在2008年、2012年、2014年。2008年12月至2009年11月，地產(chǎn)行業(yè)累計上漲136%，A股指數(shù)上漲99%，相對收益37%。2012年6月至 2013年2月，地產(chǎn)行業(yè)累計上漲10%，A股指數(shù)上漲8%，相對收益 2%。2014年10月至2015年4月，地產(chǎn)行業(yè)累計上漲90%，A股指數(shù)上漲86%，相對收益4%。

　　浙商證券指出，經(jīng)濟(jì)處于下行階段，企業(yè)盈利持續(xù)下滑，最新社融及信貸數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或在曲折中前進(jìn)。經(jīng)濟(jì)下行的背景下，宏觀政策實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，地產(chǎn)政策出現(xiàn)邊際松動。中央政府層面，房地產(chǎn)稅的立法節(jié)奏穩(wěn)步推進(jìn)。地方政府層面，正在逐步出臺政策支持正常購房需求，包括首付比例下調(diào)、首套房利率下調(diào)等。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景大方向不變的情況下，地產(chǎn)政策缺乏進(jìn)一步緊縮的可能性，看好地產(chǎn)行業(yè)的中長線配置機(jī)會。