文章來自“時(shí)代財(cái)經(jīng)”，作者“屈慧”。

　　“現(xiàn)在已經(jīng)不是誰有地就能貸到錢、就能賺到錢的好日子時(shí)候了。”5月4日，萬科董秘朱旭在電話會議上感慨到。

　　在一星期前，萬科剛剛交出了今年一季度的成績單。這份季報(bào)讓人“大跌眼鏡”，前三月萬科僅僅實(shí)現(xiàn)了6.95 億元的凈利潤，相當(dāng)于去年全年利潤的3.3%。季內(nèi)，萬科的凈利潤率水平跌到了3.7%的歷史最低點(diǎn)，而在去年，萬科的凈利潤率水平還保持在8.7%的行業(yè)水平線上。

　　圖：萬科近年綜合毛利率和凈利率走勢圖(數(shù)據(jù)來源：公司公告，中國中投證券財(cái)富研究部)　　這樣的局面讓龍頭房企萬科有些許尷尬。過去這些年，萬科在戰(zhàn)略、產(chǎn)品、管理、服務(wù)等各個(gè)方面一直作為眾多房企學(xué)習(xí)的標(biāo)桿，其各項(xiàng)財(cái)務(wù)水平也一直是其他房企對標(biāo)的樣本。

　　萬科開年首季的成績并沒有得到投資者的認(rèn)可，凈利潤率的大幅走低使得朱旭在這場電話會議上屢遭投資者的質(zhì)疑。

　　業(yè)績增長過快導(dǎo)致“三費(fèi)”升高

　　根據(jù)財(cái)報(bào)，今年1-3月，萬科共實(shí)現(xiàn)185.9 億元營業(yè)收入，同比增加27%，對應(yīng)凈利潤合計(jì)6.95 億元，同比下降了16.54%，凈利潤率則由去年同期的5.7%進(jìn)一步下降到了3.7%。萬科“增收不增利”的現(xiàn)象正進(jìn)一步加劇。

　　朱旭將這樣的成績歸結(jié)于一季度結(jié)轉(zhuǎn)的季節(jié)性、三費(fèi)、合伙權(quán)益等因素，朱旭強(qiáng)調(diào)，“這不是常態(tài)”。

　　朱旭指出，一季度由于受到天氣影響等因素，整體的竣工有限，進(jìn)而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不高，且由于結(jié)轉(zhuǎn)中有部分利潤率較低的物業(yè)，故而導(dǎo)致利潤率表現(xiàn)有所走低。

　　與此同時(shí)，萬科在一季度計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表的“三費(fèi)”攀升明顯(管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)，該三項(xiàng)費(fèi)用占成本比重達(dá)到15.4%，同比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，同比2016年全年多出9.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　三費(fèi)當(dāng)中，銷售費(fèi)用的增加明顯，這主要系一季度銷售大幅增長的原因。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，1-3月萬科實(shí)現(xiàn)了1502億元的總銷售額，同比增長100%，對應(yīng)的銷售費(fèi)用達(dá)到10億元，同比增加38.78%。圖：萬科近年銷售金額及增速資料來源：公司公告，中信建投證券研究發(fā)展部圖：萬科近年銷售管理費(fèi)用率資料來源：公司公告，中信建投證券研究發(fā)展部　　朱旭解釋稱，公司一季度業(yè)績增長導(dǎo)致了銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用整體增加，影響到利潤的計(jì)算。其指出，具體分?jǐn)傁氯トf科整體的銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率實(shí)際上在下滑，二者分別下降 0.3 和0.5個(gè)百分點(diǎn)，“這體現(xiàn)了萬科控制成本能力的提升”。

　　除此之外，由于合作項(xiàng)目的結(jié)算致少數(shù)股東損益占比增加也是萬科凈利潤走低的原因之一。財(cái)報(bào)顯示，一季度少數(shù)股東損益占公司凈利潤的比例上升至 37.3%，去年同期該數(shù)字為33.4%。

　　中信證券(600030,股吧)發(fā)表研報(bào)認(rèn)為，傳統(tǒng)上，一季度房屋竣工普遍不多，這造成萬科一季度營業(yè)收入不多，且使得單季度的費(fèi)用和收入無法配比。其表示，一季度這樣結(jié)算不足的季度業(yè)績可能有限，這些影響因素都是暫時(shí)的。

　　中信建投持類似意見，其稱，萬科一季度并不影響公司全年業(yè)績增長，“公司一季度末已售未結(jié)資源3349億元，同比提升20.4%，是歷史最高水平，為公司業(yè)績持續(xù)增長保障?！?/p>

　　押注并購，毛利率可期

　　匹配接下來的高規(guī)模增長，今年以來，萬科進(jìn)一步加大了納儲的力度。

　　1-3月，萬科在全國共計(jì)新拿下42個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，其中26個(gè)為合作項(xiàng)目，該批項(xiàng)目合計(jì)規(guī)劃建筑面積約 764.4 萬平方米，其中公司權(quán)益面積約合 470.3 萬平方米，對應(yīng)的權(quán)益地價(jià)合計(jì)280.8億元。這其中，有相當(dāng)一大部分是依靠收購而來。

　　在最新的4月業(yè)績快報(bào)中，萬科又新增加了11個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，合計(jì)新增177萬建筑面積，權(quán)益面積達(dá)到147萬平方米，權(quán)益土地金額合計(jì)87.5億元，項(xiàng)目折合樓面價(jià)不到約合5952元/平方米。

　　值得注意的是，在這11個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，只有兩個(gè)是招拍掛獲得，其余九個(gè)都是收購的“二手項(xiàng)目”，通過股權(quán)收購的權(quán)益建筑面積達(dá)到85.6%。

　　通過收購大大拉低了萬科納儲的土地成本，朱旭指出，萬科四月份通過并購的平均地價(jià)只有五千多，而招拍掛的成本是七千多，“通過收購獲取的平均地價(jià)明顯低于招拍掛，毛利率也將更高。這在未來也是一個(gè)趨勢?！?/p>

　　目前，國內(nèi)招拍掛土地的成本正在進(jìn)一步上升。數(shù)據(jù)顯示，在萬科長期重點(diǎn)研究的 14 個(gè)城市當(dāng)中，今年一季度的土地供應(yīng)、成交面積與同期基本持平， 但土地成交金額同比卻上升 了45.2%，土地起拍、成交均價(jià)位于歷史高位。及至四月份該現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大，這些城市招拍掛土地成交單價(jià)達(dá)到了1.18萬元/平方米。

　　朱旭坦言，“行業(yè)往往到了競爭激烈的時(shí)候會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，現(xiàn)在已經(jīng)不是誰有地就能貸到錢、就能賺錢的好日子時(shí)候了?！逼渲赋?，在銀行、信托等融資渠道堵死后，目前許多小型房企都面臨著很大的資金困難，這也給了前幾名房企很好的并購機(jī)會。

　　“我們的資金優(yōu)勢非常大，我們是評級最好的企業(yè)，我們的成本會比別人低;未來房地產(chǎn)拼的不是快周轉(zhuǎn)，而是要拼運(yùn)營能力，非?？简?yàn)企業(yè)?！敝煨裾J(rèn)為，萬科在并購上存在資金成本低廉、品牌力、服務(wù)管理、整合能力等幾大核心優(yōu)勢。

　　朱旭指出，二手地往往地段比較成熟，項(xiàng)目收益不錯(cuò)，現(xiàn)在通過并購、合作等方式收購二手地已經(jīng)成為萬科拿地的主要方式，“我們越來越依賴二手、股權(quán)收購方式拿地?！?/p>

　　中信建投發(fā)表研報(bào)分析，萬科補(bǔ)庫存力度依然會逐步加大，隨著銷售規(guī)模提升，土地儲備會動態(tài)保持平衡，但在當(dāng)前土地市場維持高位的背景下，預(yù)計(jì)萬科會進(jìn)一步加大收購、合作、舊改等方式獲取?！?/p>

　　加大收購，萬科的規(guī)模突破或許可以期待。今年前四個(gè)月，萬科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1921.7 億元，廣東房地產(chǎn)研究會副會長韓世同認(rèn)為，如果按此趨勢，萬科在今年過五千億規(guī)模是大概率的。

　　針對銷售規(guī)模問題，朱旭也給出了回應(yīng)。她認(rèn)為，現(xiàn)在限售限購限貸的城市越來越多，對房價(jià)投機(jī)性的上漲有遏制作用，未來房地產(chǎn)應(yīng)該會呈現(xiàn)比較穩(wěn)健的走勢。

　　“我們一季度的銷售同比已經(jīng)翻了一倍，這種增幅也不是太正常的態(tài)勢，所以，不排除我們總的銷售會繼續(xù)增長，但下半年增幅肯定會弱于上半年。不過，公司全年的毛利率是可期的?！?/p>

　　韓世同也指出，政策變化目前已導(dǎo)致成交量出現(xiàn)萎縮，政策形勢可能會對萬科的業(yè)績造成一些影響。（編輯：何鵬程）