本文來自“王雅媛港股圈”微信公眾號，作者為 “AyoTre”。

　　1786年，哥德掙開命運(yùn)的枷鎖，脫離既定的生命軌跡，逃往意大利，在那里創(chuàng)作出了《在淘里斯的伊格尼亞》。他曾在給母親的信中寫到，我將變成一個新人回來。

　　對歌德來說，“新人”其實(shí)是回歸自己原本的樣子。而在股市中，很多企業(yè)也嘗試通過分拆、重組來改變投資者的印象，獲得新估值。

　　過去，市場屢有傳聞被分拆的九龍倉(0004.HK)就是個典型“栗子”。

　　最近，其發(fā)布公告宣布開始進(jìn)行分拆：

　　　　九龍倉(00004)“死板”機(jī)構(gòu)砸出來的投資機(jī)會?

　　關(guān)于九龍倉更詳細(xì)的介紹，可參閱《 九龍倉(0004.HK) 百年老店的重組機(jī)會 》

　　一、分拆出“高富帥”和“搬磚工”　　簡單來說，九龍倉集團(tuán)被分拆成九龍倉A和九龍倉B，詳情看上圖。

　　分拆后，九龍倉A變成了一個物業(yè)“高富帥”。

　　身披黃金甲，擁有超過了2300億港幣的超高估值;

　　吸金能力強(qiáng)，每年的收入超過了130億港幣;

　　顏值逆天，地標(biāo)式建筑海港城和時代廣場可以說是香港必去的購物場所。

　　錢多又吸引人，活生生就是一個人生贏家，這個固然也會反映在股價上。

　　(左圖為海港城，右圖時代廣場，圖片來源：九龍倉官網(wǎng))　　而九龍倉B就比較落魄，他只是一個“搬磚工”。

　　臟活累活都由他干，投資和發(fā)展內(nèi)地物業(yè)由他管，物流和酒店管理勞他費(fèi)心。好不容易有些香港的其他物業(yè)，以為可以開心的當(dāng)“包租公”了，沒想到也是一些比較不值錢又沒太多金的物業(yè)。

　　不過，雖說是一個“搬磚工”，但畢竟出身豪門，家底仍然豐厚，一些投行估值分拆后的九龍倉B的估值在1500億港幣左右。

　　二、重新的估值讓九龍倉A有大飛躍

　　當(dāng)企業(yè)做到一定規(guī)模，企業(yè)家喜歡把業(yè)務(wù)多元化，從而分散風(fēng)險，但對投資者來說，綜合性企業(yè)并不是一個好的投資選擇。因為投資者如果想要分散風(fēng)險，可以自行投資不同類型的標(biāo)的來達(dá)到目的。

　　因此，大部份上市的綜合性企業(yè)估值都與它的真正價值存在一定折讓。

　　要消除或縮小折讓很簡單，最佳方法就是把綜合性企業(yè)分拆再上市。

　　這也就是九龍倉分拆的目的之一，分拆后的九龍倉A“高富帥”會被市場重新估值，其中優(yōu)質(zhì)的條件會幫助九龍倉A獲得較低折讓，釋放出最大的價值。

　　一直以來，投行給分拆前的九龍倉折讓在40%左右，合理市值在2400億港幣左右。

　　現(xiàn)在分拆成了兩個部分：

　　(1)九龍倉A：

　　“高富帥”，賺錢多，會獲得更低折讓，投行給出新的折讓在20%左右，根據(jù)其擁有的2300億資產(chǎn)，市值接近1900億港幣;

　　(2)九龍倉B：

　　雖說是“搬磚工”，但畢竟出身豪門，分拆后，投行仍然愿意給出40%上下的折讓，市值可以達(dá)到1000億港幣。

　　按以上計算，新的總市值上升至2900億，比之前的合理市值多了500億港幣，升值了20%。當(dāng)然，不同的投行會有不同的市值計算方法，但主要的重估邏輯想必是千篇一律的。

　　這就是分拆施的魔法，凈資產(chǎn)還是那么多，但拆分后兩家公司的估值會比沒有拆分前高出很多，這就是大股東分拆樂于看到的結(jié)果。

　　三、“高富帥”繼續(xù)負(fù)責(zé)帥，“搬磚工”呢?

　　即使分拆還在進(jìn)行中，但現(xiàn)在已經(jīng)可以清楚看到之后的局面，“高富帥”的九龍倉A一定會成為了市場的焦點(diǎn)，但那個“搬磚工”，九龍倉B又可以有什么打算呢?

　　任何事最怕比較，一比較起來，九龍倉B里都是一些不太值錢的業(yè)務(wù)，市場估計巴不得棄之如敝履，估值自然也不高。

　　分拆后，九龍倉B仍然是會德豐(0020.HK)旗下的子公司。其實(shí)，以往會德豐的成交量就不太活躍，現(xiàn)在再多加一個“搬磚工”。相當(dāng)于會德豐系突然多了一家成交不活躍的公司。

　　會德豐主要業(yè)務(wù)是在香港發(fā)展商業(yè)和住宅物業(yè)，而九龍倉B旗下還有一些內(nèi)地的在建物業(yè)，兩者本身就屬同一類型。

　　既然是重組就徹底一點(diǎn)吧!因此，會德豐很有可能出手把九龍倉B私有化，合并九龍倉B的業(yè)務(wù)。　　四、分拆后釋放價值，難道又是分家產(chǎn)?

　　如此大動作，把九龍倉分拆成兩個公司，大家很自然會思考是否又是一個香港老牌家族要為未來分家產(chǎn)作打算?

　　香港的首代創(chuàng)業(yè)者都到了耄耋之年，李嘉誠幾年前就開始為兩個兒子鋪后路，將自己的商業(yè)王國給了大兒子李澤鉅，同時也全力幫助小兒子李澤楷收購看好的資產(chǎn)，一個得到了家族企業(yè)，一個得到了資產(chǎn)，相處得愉快。

　　幾乎一生都在與李嘉誠較勁的李兆基，也在幾年前開始將自己的恒地王國交給大兒子和小兒子掌管。

　　但這次九龍倉重組跟分家產(chǎn)沒半點(diǎn)關(guān)系，因為2013年時吳光正就已經(jīng)效仿其船王岳父完成了分家。

　　(1)1978年一代船王包玉剛在自家“駙馬爺”吳光正的幫助下，收購了會德豐和九龍倉，之后吳光正登上集團(tuán)主席寶位。

　　包玉剛共有四個女兒，在分家產(chǎn)的時候各自分到了不同數(shù)量的資產(chǎn)，身為集團(tuán)主席的吳光正也不出意外的拿到了會德豐和九龍倉。

　　(2)2013年的時候，這一次換成吳光正主導(dǎo)，吳光正將旗下的連卡佛交給自己的女兒吳宗恩管理。

　　連卡佛是一家擁有眾多品牌的專賣店，對時尚嗅覺靈敏的吳宗恩把連卡佛經(jīng)營的有聲有色，同時吳光正也將九龍倉旗下的上市業(yè)務(wù)交給了自己的兒子吳宗權(quán)。

　　雖然，這次分拆并不是為了分家，但也跟其家族成員接班有關(guān)。這次吳光正要當(dāng)個好爸爸，全力幫助吳宗權(quán)走好以后的路。

　　五、“好爸爸”吳光正做了什么?

　　2015年2月，吳光正宣布辭職，由兒子吳宗權(quán)擔(dān)任會德豐的主席，同時任命在九龍倉任職多年，沒有任何親屬關(guān)系的吳天海為九龍倉主席，任期三年。

　　雖然會德豐是九龍倉的大股東，直觀上會德豐主席的話事權(quán)比九龍倉的大，但是九龍倉才是整個集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，因此安排吳宗權(quán)當(dāng)主席實(shí)際上屬練兵行為。

　　訓(xùn)練了近三年，終要有下場的機(jī)會。算一算時間，吳天海的主席聘期明年即滿，而吳天海已65歲了，大概率不會連任，因此，明年吳宗權(quán)極大機(jī)會成為九龍倉的新主席。(吳天海、吳光正、吳宗權(quán))　　古有新帝登基，上每視朝，天后垂簾聽政。吳光正也卸任主席數(shù)年，雖退居幕后，但在商場摸爬滾打，經(jīng)商方面的閱歷自然比年輕的兒子更豐富，多多少少都會給兒子出謀劃策，也定想為吳宗權(quán)鋪好未來的路。

　　正如以上所說，重組是最快釋放價值的方法，亦讓集團(tuán)的業(yè)務(wù)劃分更加的清晰，將物業(yè)分成兩大類，方便吳宗權(quán)去管理，讓吳宗權(quán)以后的路更順暢。

　　但問題在于重組也涉及公司內(nèi)部部門合并及人員大幅調(diào)動。

　　如果明年吳宗權(quán)上任，才推行重組，內(nèi)部產(chǎn)生的動蕩，整個集團(tuán)士氣的影響，剛上場的吳宗權(quán)未必有能力應(yīng)付。

　　因此，重組最合適的時間當(dāng)然是在明年吳宗權(quán)上任前完成，所以時間不會拖太久。

　　六，機(jī)構(gòu)砸出來的投資機(jī)會?

　　分析了整件事的來龍去脈及分拆對于市值提升的原因后。

　　那我們再回到股價上看看有沒有投資機(jī)會。

　　從下圖，我們可以看到8月9日當(dāng)天，分拆消息一出來，九龍倉股價氣勢如虹，股價飚漲16%。但最近幾個交易日，股價已回調(diào)到了與消息出來前一樣的股價水平。

　　這究竟發(fā)生是什么事?難道分拆不是利好嗎?

　　我認(rèn)為，股價回調(diào)基于以下兩個原因：

　　(1)時間的不確定性;

　　(2)九龍倉是一只長線的大基金愛股，分拆重組并不合乎一部份基金買入它的條件。

　　剛剛已分析過分拆的其中一個目的就是為了讓吳宗權(quán)上任前更好管理集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，九龍倉現(xiàn)主席將于明年的5月15日卸任。也就是說不管如何，都要在明年5月前完成重組。

　　再考慮到一些手續(xù)批復(fù)時間，最快也要等到今年第四季度，而最遲就要等到明年第一季度才能完成了。因此，其實(shí)時間基本能確定，只是那些資金缺乏耐心而已。

　　每個正規(guī)的基金都有自己的Mandate，限制基金可以做的投資的范圍，而某些基金是不可以買入或持有一些正在進(jìn)行重組的股票。如果它們剛好持有了一只正式宣布了重組的股票，就需要在重組前出售。

　　九龍倉是一只市值達(dá)2100億的股票，大基金持倉較重。因此，即使有看好的資金買入，都極有可能短期內(nèi)作戰(zhàn)不敵“正規(guī)軍”，大基金因要遵守規(guī)矩而離場的拋售力度不容小覷。

　　而在我的投資理念中，任何非基本因素導(dǎo)致的拋售都可能是一個投資機(jī)會，而這次的回調(diào)，很明顯是其中一個。

　　數(shù)月后，我們回望過去，一定會感謝這些機(jī)構(gòu)砸出來的投資機(jī)會!

　　七、結(jié)語

　　倘若根據(jù)上文的計算，現(xiàn)價買入九龍倉，等到分拆完畢，可能存在15%~20%左右的升幅，而需要等待的時間可能是3個月~6個月。很多投資者一定覺得回報來得太慢了，沒多大興趣。

　　有人曾問我，認(rèn)為投資者跟企業(yè)家的區(qū)別在于哪里?還有，為什么投資者做實(shí)業(yè)往往不成功?

　　我回答，“投資者習(xí)慣了賺快錢，企業(yè)家卻明白長線部署的重要性”。

　　最后，贈予大家一幅九龍倉官網(wǎng)上的圖，“我們默默耕耘，恪守“創(chuàng)建明天”的理念，一步一腳印”。 — 吳光正（編輯：何鵬程）