9月7日的內(nèi)房股漲勢太兇猛，一、二、三線內(nèi)房股齊飛揚(yáng)，漲得不可方物。

　　在大型房企方面，當(dāng)天萬科(02202)終于以收盤時(shí)9.62%的漲幅獨(dú)占鰲頭。而在前一日崛起的二線內(nèi)房股軍團(tuán)，多數(shù)延續(xù)補(bǔ)漲態(tài)勢，尤其是沖鋒在前的中國奧園(03883)，盤中漲幅一度沖破15個點(diǎn)，最終以8.33%收盤，成就一段佳話。

　　更為精彩的是，主要投資在三線城市的中國海外宏洋(00081)終于守得云開見明月，股價(jià)高開高走，一路直上，最后尾盤一拉，以20.65%的漲幅結(jié)束了驚心動魄的一天，也站上漲幅榜第五的位置。

　　中國海外宏洋今年的股價(jià)走勢 行情來源：富途證券

　　中國海外宏洋能創(chuàng)造今天這樣的神話，實(shí)屬不易。近期多家券商在評價(jià)該公司發(fā)展時(shí)，都表示：最壞的時(shí)代已經(jīng)過去。

　　在過去的日子里，中國海外宏洋經(jīng)歷了什么，而公司股價(jià)迎來自2015年5月的新高之后，又將走向何方?

　　走過困局迎來回升的業(yè)績

　　中國海外宏洋是中海系的一員，此前借殼上市。

　　公司官網(wǎng)資料顯示，中國海外宏洋的前身為蜆殼電器工業(yè)(集團(tuán))有限公司(簡稱“蜆殼電器”)，后者成立于1955年并于1984年在香港聯(lián)合交易所上市。

　　2010年3月，中國海外發(fā)展(00688)完成對蜆殼電器的收購并將其正式更名為中國海外宏洋?，F(xiàn)在，中國海外發(fā)展擁有中國海外宏洋37.98%的股權(quán)，是公司的控股股東。

　　根據(jù)媒體的報(bào)道，彼時(shí)，上述收購?fù)瓿珊?，中海系涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺包括中海地產(chǎn)及中海地產(chǎn)旗下的中海宏洋、中建國際;另外還有中海托管的母公司中國建筑(601668) 集團(tuán)旗下的中建地產(chǎn)，以及其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在后來的分工中，中海地產(chǎn)主攻一二線的中高端住宅，中海宏洋與中建地產(chǎn)雙方均主營三四線城市，而中建國際的業(yè)務(wù)主要是基建及部分內(nèi)地的保障房項(xiàng)目。

　　直到現(xiàn)在，中國海外宏洋的布局依然聚焦于三線城市的大眾住宅開發(fā)。受布局影響，在三四線城市需求疲軟，庫存積壓之下，多年來，中國海外宏洋的銷售及毛利率都處在行業(yè)較低水平。

　　在毛利率方面，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年時(shí)公司毛利率還能保持在33%的高位。但是2014至2016年的毛利率卻都低于行業(yè)平均值，尤其是2015、2016這兩年，毛利率下挫嚴(yán)重。

　　同樣，根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，自借殼上市成功后，中國海外宏洋歸屬普通股東凈利潤從2010年開始一路攀升，至2013年達(dá)到歷史最高值31.4億港元。

　　自2014年該項(xiàng)利潤腰斬后，中國海外宏洋恢復(fù)緩慢。就在2014年，中海系人事整合震動，這也成了當(dāng)時(shí)中國海外宏洋發(fā)展困局的一個不利因素。

　　好在經(jīng)過2015年的業(yè)績底部后，中國海外宏洋的業(yè)績開始回升。尤其是，該公司在2016年12月向母公司中國海外發(fā)展收購了總面積 952 萬平方米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，更是有望大幅提升公司的盈利和凈資產(chǎn)水平。

　　2017年公司發(fā)展繼續(xù)向好

　　進(jìn)入2017年后，中國海外宏洋的發(fā)展繼續(xù)向好，具體有以下幾方面的表現(xiàn)。

　　1、前8月銷售額超2016年全年。今年以來受政策及一二線需求外溢影響，熱點(diǎn)三線城市房價(jià)上漲，銷售加速。這極大利好中國海外宏洋，促使公司銷售額大幅提升。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2017年1至8月份，累計(jì)合約銷售額260.34億港元，同比增長72.32%;合約銷售面積242.98萬平方米，同比增長40.99%。

　　應(yīng)該注意的是，中國海外宏洋2016年全年銷售額為240.04億港元，據(jù)此，該公司在2017年前8個月的銷售額就已經(jīng)超過去年全年的。

　　2、中期業(yè)績向好。上半年，雖然中國海外宏洋的收益約90.29億港元，同比下跌12.2%。不過受項(xiàng)目所在城市的樓市回暖，該公司的毛利率在回顧期內(nèi)上升2.8%至20.9%。另外，在公司擁有人應(yīng)占的溢利方面也有較好表現(xiàn)，為7.12億港元，同比上升13.03%。

　　3、貨值較豐富。在收購了中國海外發(fā)展的部分物業(yè)資產(chǎn)后，中國海外宏洋土儲大增。截至2017年6月30日，該集團(tuán)及聯(lián)營公司和合營公司在內(nèi)地?fù)碛型恋貎涞慕ㄖ娣e共約1784萬平方米，其中合共約56萬平方米由聯(lián)營公司和合營公司持有。而該集團(tuán)包括在聯(lián)營公司和合營公司的應(yīng)占權(quán)益建筑面積約1663萬平方米。

　　此外，在2017年8月，該集團(tuán)在甘肅省銀川市新增項(xiàng)目1個，總權(quán)益發(fā)展面積91418.55平方米。

　　也就是說，目前中國海外宏洋的權(quán)益建筑面積共約1672萬平方米。如果以公司今年前8個月的銷售均價(jià)水平(260.34億港元/242.98萬平方米)10714港元每平方米來計(jì)算，粗略估計(jì)，該公司目前的權(quán)益土儲約有1791億港元的貨值。

　　4、財(cái)務(wù)較穩(wěn)健。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年末，中國海外宏洋現(xiàn)金及銀行結(jié)余與受限制的現(xiàn)金及存款合共約205.45億港元，其中人民幣占97.3%，其余主要為港元。如果算上該集團(tuán)可動用而仍未提取的銀行信貸額約51.77億港元，那么，中國海外宏洋可運(yùn)用的資金約257.22億元港元。

　　另外，截至2017年6月30日，該公司的凈負(fù)債比率為44.2%處于行業(yè)較低水平。

　　綜合來看，以上所提到的幾點(diǎn)因素，為中國海外宏洋在9月7日的這次大漲，打下堅(jiān)實(shí)的業(yè)績基礎(chǔ)。

　　“天時(shí)地利人和”促使股價(jià)爆發(fā)

　　在中國海外業(yè)績不斷回升的途中，正巧遇上了股價(jià)爆發(fā)的催化劑，如是便演繹了一場氣勢高昂的飆漲大戲。

　　隨著公司業(yè)績向好，許多券商對中國海外發(fā)展的印象大為改觀。如高盛早在2016年末就將該公司股票的評級由“中性”升至“買入”。而招銀國際則在2017年6月重新覆蓋該股并相信公司最好的時(shí)期已經(jīng)過去。花旗也在8月發(fā)布報(bào)告支持這樣的呼聲，表示中期業(yè)績表現(xiàn)確認(rèn)中國海外宏洋最壞情況已經(jīng)過去，公司利潤率重回上升軌道。

　　再經(jīng)過這一輪的看好報(bào)告鋪墊之后，近期在二線內(nèi)房股兇猛的補(bǔ)漲大勢之下，估值低的中國海外宏洋自然被資金盯上。

　　另外，近日港股通里的地產(chǎn)新貴也在飆漲，這也是炒高內(nèi)房股的一個關(guān)鍵因素。而雖然中國海外宏洋是第一批深港通標(biāo)的，不過近日，恒生港股通指數(shù)才納入中國海外宏洋，這一變動也為公司加分。

　　在經(jīng)過此番暴漲之后，中國海外宏洋還有多少空間?中期業(yè)績之后，招銀國際預(yù)測中國海外宏洋2017年底的凈資產(chǎn)為14.67港元，目標(biāo)價(jià)較凈資產(chǎn)這讓50%至7.33港元?；ㄆ靹t預(yù)測每股資產(chǎn)凈值為12.2港元，目標(biāo)價(jià)上調(diào)至6.1港元。