萬創(chuàng)國際在不久前更新了招股書，這是公司2018年首次在港交所提交招股書以來更新的第三版。隨著時間更替，有不少信息獲得更新。從此次遞交的招股書來看，有三大亮點：公司業(yè)績得到大幅增長，財務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，同時新開工項目下對業(yè)績增長形成支撐，這些亮點都是值得一看的。

　　成長性遠(yuǎn)超行業(yè)，估值有望受支撐

　　萬創(chuàng)國際是一個總部位于安徽省，主要專注于住宅物業(yè)的開發(fā)及銷售的開發(fā)商，目前開發(fā)的項目位于安徽省淮南市和六安市，在淮南開發(fā)了知名的泉山湖項目。

　　據(jù)本次更新后的招股書披露顯示，2015年至2018年，萬創(chuàng)國際分別實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元，三年期間，營收翻了3倍；凈利潤分別為0.6億元、0.5萬元、0.8億元、2.4億元，三年期間，凈利潤指標(biāo)則翻了4.3倍。

　　　　其中，利潤增速更是呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢，截至2018年，萬創(chuàng)國際的利潤增速為193%，單年增長接近兩倍。這相較于大型龍頭房企，萬創(chuàng)國際的成長性可謂是分突出。以香港上市中內(nèi)房股的凈利潤增速排名，萬創(chuàng)國際若上市可直接進(jìn)入前三。

　　　　目前，公司呈現(xiàn)規(guī)模較小，但增速十分高的特點，因此萬創(chuàng)國際可以說是內(nèi)房股中少有的“小而美”的IPO標(biāo)的，這在港股有望受到資金青睞。主要在于公司的高增速背后有較強的盈利能力以保證公司的業(yè)績質(zhì)量。

　　　　可以看到，公司的毛利率和凈利率呈現(xiàn)逐年回升的態(tài)勢，這在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時代的大背景下并不多見。截至2018年年底，公司的毛利率達(dá)到37%，凈利率達(dá)到18%，這是同樣遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

　　　　以ROE作為衡量及對比公司盈利能力的指標(biāo)，萬創(chuàng)國際明顯高于同行。根據(jù)各企業(yè)2018年公布的財報數(shù)據(jù)，萬創(chuàng)國際在上市的內(nèi)房企業(yè)中ROE數(shù)值能夠排到前三，這無疑對公司未來上市的估值形成較強的支撐。

　　負(fù)債指標(biāo)優(yōu)化，助力上市融資

　　看完公司的成長性帶來的亮點，我們可以回歸到公司的安全性方面。由于市場的不確定性正快速提升，房地產(chǎn)企業(yè)不管是債務(wù)評級還是股權(quán)估值受到負(fù)債端安全性影響越來越大。因此對公司負(fù)債指標(biāo)的評估變得至關(guān)重要。

　　　　我們可以看到，公司的債務(wù)指標(biāo)中最為亮眼的無疑是資本負(fù)債比率和負(fù)債與權(quán)益比率。其中前者是債務(wù)與凈資產(chǎn)的比值，后者是眾所周知的凈負(fù)債率。這連個比率的降幅可以說十分驚人。截至2018年年底，公司的資本負(fù)債比率從1218%驟降到180.4%，而凈負(fù)債率更是從600.8%降至23.9%。

　　結(jié)合兩大比率可以看出，公司的債務(wù)快速下降，而公司的現(xiàn)金持續(xù)增加。這一點從公司的現(xiàn)金流量表中也可以看出端倪。

　　　　經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額的大幅增長核心因素必定是銷售快速增長；投資獲得快速增長較主要因為分公司業(yè)務(wù)及投資項目成熟形成現(xiàn)金回籠；最后看到融資活動，從2017年開始大幅流出，表明公司通過償債去杠桿意圖十分明顯。

　　萬創(chuàng)國際的債務(wù)指標(biāo)直線下降，帶動的財務(wù)安全性提升。未來公司有望進(jìn)一步被投資者信賴，在未來的上市估值及后續(xù)融資中能為公司帶來良性影響。

　　土儲穩(wěn)定增長，新開工項目支撐業(yè)績

　　此次招股書最后一個亮點則出現(xiàn)在公司的土地儲備上。房地產(chǎn)公司的土地儲備決定了公司中長期的發(fā)展，同時決定了公司的業(yè)績增長是否具備持續(xù)性。

　　根據(jù)招股書顯示，截至2019年4月31日，公司的土地儲備為98.3萬平建筑面積，未售的可租可售面積占比為5.5%，開發(fā)中面積占比為82.3%，持作未來開發(fā)土儲占比為12.2%。公司土儲主要集中在安徽省，以6000-7000元/平的平均售價計算，公司土儲貨值接近70億元。

　　對比過去一版的招股書，萬創(chuàng)國際在2018年下半年新開工的兩個項目值得關(guān)注，這兩個項目分別為藏島及萬創(chuàng)·東方樾。

　　藏島項目方面，項目總建筑面積為7.8萬平米，其中可售面積為4.4萬平，其中已預(yù)售面積占比為7.9%。項目已經(jīng)取得建設(shè)工程許可證，未來預(yù)計于正式預(yù)售日期為2019年1月，預(yù)計竣工日期為2020年12月。

　　萬創(chuàng)·東方樾項目方面，該項目是公司向政府收購用作住宅用途的地塊，收購價格約為3.4億元。公司已經(jīng)在2018年11約取得土地使用權(quán)證，并于2019年3月開始建設(shè)，預(yù)期2021年竣工。

　　　　項目總建筑面積為36萬平米，可售面積為28萬平。今年4月公司已預(yù)售1.9萬平米。仍有93.2%的面積將在今年持續(xù)出售。由此看來這兩個新增項目有望成為萬創(chuàng)國際2019年銷售業(yè)績的新動力。

　　結(jié)束：

　　萬創(chuàng)國際作為一家“小而美”的區(qū)域性房企，在市場上并不多見，具有一定的稀缺性。公司的成長性明顯釋放，財務(wù)安全邊際持續(xù)提升，在上市融資后土地儲備有望進(jìn)一步提升。

　　對標(biāo)小型長三角房地產(chǎn)商大發(fā)地產(chǎn)(6111.HK)，上市后股價表現(xiàn)良好，主要便是得以于其成長能力。從目前市場對房地產(chǎn)新股的偏好情況，以及過往港股小市值股票上市表現(xiàn)來看，投資者可以持續(xù)關(guān)注萬創(chuàng)國際。

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