從今年3月份開(kāi)始，這家開(kāi)發(fā)商憑借著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，在一二線的核心城市，從公開(kāi)市場(chǎng)拍得多幅熱門地塊。令人驚嘆的是，在熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)價(jià)格向上的背景下，美的置業(yè)卻能將整體土地成本控制在行業(yè)較低水平，展現(xiàn)出低成本拿地能力。截至上半年，美的擁有土儲(chǔ)5251萬(wàn)平方米，總成本只有1406億元，僅占5500億元總貨值的25%，平均土地成本約2677元/平方米。

　　不僅土地成本低，美的置業(yè)還一直保持著較低的融資成本。2019年中期業(yè)績(jī)顯示，公司的加權(quán)平均融資成本僅5.95%。低廉的土地成本和融資成本，有助于美的置業(yè)在銷售高增長(zhǎng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)率和股東回報(bào)率。此前，房地產(chǎn)行業(yè)的部分企業(yè)在沖擊規(guī)模時(shí)，犧牲了利潤(rùn)，出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。但截至上半年毛利率已經(jīng)接近36%的美的置業(yè)，卻讓行業(yè)看到了另一種模式，可以在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，確保利潤(rùn)率。

　　低價(jià)優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)：平均成本僅2677元/平方米

　　有媒體記錄了美的置業(yè)搶下熱門地塊的經(jīng)歷，不過(guò)這僅僅是美的置業(yè)多渠道拿地的冰山一角，且僅僅反映的是熱門城市熱門地塊的情況。除了被報(bào)道記錄的上述溢價(jià)拿地外，記者綜合公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)在今年上半年拿下了11幅零溢價(jià)土地，以及7幅溢價(jià)率10%以內(nèi)的低溢價(jià)土地。

　　而在此之外，美的置業(yè)通過(guò)合作開(kāi)發(fā)、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地等多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地，且土地成本保持在低位，截至2019年6月30日，平均土地成本僅為2677元/平方米。雖然上半年美的置業(yè)新進(jìn)入了上海、杭州、天津、武漢等多個(gè)一線和新一線城市，布局城市等級(jí)明顯提高，但其土地成本也僅僅略微上升。平均拿地成本約占當(dāng)年銷售均價(jià)的25%，這就為公司的發(fā)展創(chuàng)造了較大的利潤(rùn)空間。中期業(yè)績(jī)顯示，美的置業(yè)的毛利率達(dá)35.9%，位于行業(yè)領(lǐng)先水平，凈利率也高達(dá)13.3%，利率水平不斷提升。

　　便宜的資金：融資成本常年低于6%

　　較高的利潤(rùn)水平也和美的置業(yè)的資金成本有很大關(guān)聯(lián)。截至今年上半年，美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本只有5.95%，上半年新增融資成本為5.84%?？硕鹪y(tǒng)計(jì)，TOP30房企的平均新增融資成本是7%，TOP的平均新增融資成本是7.7%。而美的置業(yè)今年以來(lái)多次發(fā)債的成本多數(shù)都在6%以內(nèi)，低于大多數(shù)民營(yíng)房企。在今年融資收緊的大環(huán)境下，今年7月，美的置業(yè)集團(tuán)有限公司面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行2019年公司債券(第三期)完成發(fā)行,票面年利率也僅為5.2%。

　　而事實(shí)上，融資成本較低是美的置業(yè)一直以來(lái)的優(yōu)勢(shì)之一，其平均融資成本常年保持在6%以下。

　　一般而言，在房地產(chǎn)售價(jià)中，財(cái)務(wù)成本占比通常要占到10%—20%。在綜合財(cái)務(wù)成本較低的情況下，企業(yè)的毛利就更有保障。

　　高效的流轉(zhuǎn)：讓資金帶來(lái)更高收益

　　今年上半年，美的置業(yè)的凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了一定幅度的下降，凈負(fù)債率較去年底下降了1.81%，并獲得了中誠(chéng)信的AAA評(píng)級(jí)。這在很大程度上，要?dú)w功于公司對(duì)資金的高效運(yùn)用，并由此獲得非?？捎^的回報(bào)。截至今年上半年，公司的整體凈資產(chǎn)收益率達(dá)到10.64%，位于行業(yè)前列。

　　對(duì)于房企而言，將借貸的資金快速投入到拿地、投資、建設(shè)、銷售的資金循環(huán)，才能取得遠(yuǎn)高于成本的回報(bào)。在保持現(xiàn)金流健康的前提下，美的置業(yè)投入到生產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，讓美的置業(yè)常年都會(huì)有大量的銷售回款流入，這也使得公司的活期賬戶里的資金余額，會(huì)隨著銷售規(guī)模的增大而快速增加。比如今年上半年，公司的總現(xiàn)金余額278億元。在手資金持續(xù)增長(zhǎng)的另一方面，是美的置業(yè)對(duì)企業(yè)資金的有效管控。

　　這在很大程度上反映了公司的資金運(yùn)用效率的提升。也正是因?yàn)橘Y金的利用效率大幅提升，美的置業(yè)才能在凈負(fù)債率下降的情況下，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。