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新力控股通過港交所上市聆訊:TOP30房企格局或?qū)⒅厮?/h1>
來源： 互聯(lián)網(wǎng)
作者：佚名
摘要： 原標(biāo)題：新力控股通過港交所上市聆訊：TOP30上市房企格局或?qū)⒅厮苄铝毓扇涨巴ㄟ^了港交所的上市聆掛牌上市在即。盡管聆訊資料集披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只截止到2019年4月底，但第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月
原標(biāo)題：新力控股通過港交所上市聆訊：TOP30上市房企格局或?qū)⒅厮?/p>
新力控股日前通過了港交所的上市聆掛牌上市在即。
盡管聆訊資料集披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只截止到2019年4月底，但第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月，這家快速成長的房地產(chǎn)企業(yè)，累計(jì)合約銷售額或已經(jīng)突破700億關(guān)口。新力控股成功上市，意味著TOP30上市房企將會出現(xiàn)一張新面孔，格局面臨重塑。
翻閱聆訊資料集，新力控股一個(gè)比較明顯的特色在于：善于應(yīng)對市場變化，具備逆周期成長能力。
信披數(shù)據(jù)顯示：公司2016-2018年的營收和歸母凈利潤復(fù)合增長率分別達(dá)到了94.6%和約158%。銷售均價(jià)則由2016年6246元/平方米增長至2019年前四個(gè)月的9731元/平方米。
伴隨著土地成本占比下降以及銷售均價(jià)上升等因素的刺激，新力控股的毛利率由2016年24.70%上升至2018年37.3%。公司截至2019年7月底的土地儲備規(guī)模約為15百萬平方米，其中附屬公司所屬達(dá)12.9百萬平方米，土地儲備充足。
同期，公司實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性房企向全國性的躍升。2016年，新力控股的營收幾乎100%來源于江西，到了2019年前4個(gè)月，粵港澳大灣區(qū)和長三角等區(qū)域已經(jīng)貢獻(xiàn)了接近三成營收。
2016年以來的這一輪房地產(chǎn)周期，宏觀調(diào)控持續(xù)深化、開發(fā)門檻不斷提升，行業(yè)集中快速向頭部房企集中。不少中小型房企在這一輪行業(yè)周期中掉隊(duì)，市場份額萎縮。
新力控股為何能夠逆周期成長，成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升？
成長之路：從江西首位到全國性房企
新力控股成立于2010年。同年，公司第一個(gè)項(xiàng)目在江西展開，兩年之后，首個(gè)產(chǎn)品“南昌帝泊灣”面世。
公司成立之時(shí)，全球正在經(jīng)歷次貸危機(jī)帶來的金融陣痛，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開啟新一輪洗牌，諸多老牌房企在隨后的周期震蕩中掉隊(duì)。
彼時(shí)，作為房地產(chǎn)市場的“新兵”，新力控股經(jīng)受住了市場的考驗(yàn)。在首個(gè)產(chǎn)品獲取成功之后，新力控股快速在江西市場站穩(wěn)腳跟，深耕省內(nèi)市場。
經(jīng)過多年的快速成長，公司2018年住宅物業(yè)的簽約銷售總額已經(jīng)排名江西省首位且規(guī)模遙遙領(lǐng)先。
在江西市場取得領(lǐng)先地位的同時(shí)，新力控股著手布局全國市場。
從2016年開始，公司拓展業(yè)務(wù)至蘇州、惠州、武漢，進(jìn)一步布局長三角、大灣區(qū)以及華中核心城市。
2017年，公司把總部遷至上海。目前，新力控股形成了三大系列物業(yè)地產(chǎn)，具體包括灣系、園系和悅系，分別針對首次置業(yè)者、家庭升級者和大家庭或高收入家庭。
在論述自身競爭優(yōu)勢和未來發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，新力控股表示將通過“標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營程序?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營效率及維持高品質(zhì)”、“以客戶為導(dǎo)向，進(jìn)一步提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)客戶對新力品牌的認(rèn)可度”。
從新力控股2016-2018年以及2019年前四個(gè)月各區(qū)域的營收構(gòu)成變化可以看到，來自江西省的營收占比在穩(wěn)步下降，其他地區(qū)的占比則明顯上升，這說明公司的全國化布局正在深入推進(jìn)。
2016年，新力控股營收99%以上來源于江西，而到了2019年前四個(gè)月，江西以外市場已經(jīng)貢獻(xiàn)了超過27%的營收。其中，粵港澳大灣區(qū)貢獻(xiàn)的營收達(dá)到17.9%。
一般來說，全國化布局有利于降低單一城市或地區(qū)的依賴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于增強(qiáng)房企的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。新力控股表示將“繼續(xù)推進(jìn)區(qū)域和城市戰(zhàn)略性拓展，進(jìn)一步鞏固全國市場布局”。
銷售規(guī)模邁入TOP30，盈利能力穩(wěn)步提升
根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，新力控股2018年的銷售額為887.3億，位居全行業(yè)第33名，權(quán)益金額的排名則更高。
由于房地產(chǎn)行業(yè)從簽約銷售到結(jié)轉(zhuǎn)，有相當(dāng)長的時(shí)差，2018年簽約銷售額中相當(dāng)大比例將結(jié)轉(zhuǎn)到以后年份，形成后續(xù)年份的報(bào)表營業(yè)收入。
聆訊資料集上的披露的數(shù)據(jù)顯示：新力控股的營收從2016年22.23億大幅上升至2018年84.16億，復(fù)合增速達(dá)94.6%。同期的歸母凈利潤則由0.62億上升至4.14億，復(fù)合增速約158%。2019年前四個(gè)月，公司的營收、歸母凈利潤分別為57.09億、2.33億，增速進(jìn)一步上升至278.4%和約357%。
同期的交付面積則由2016年約35.35萬平方米上升至2018年111.96萬平方米。同時(shí)，公司的銷售均價(jià)整體處于上升趨勢，由2016年6246元/平方米上升至2018年7493元/平方米，2019年前四個(gè)月進(jìn)一步上升至9731元/平方米。
成本方面，平均土地收購成本占銷售均價(jià)的比例則穩(wěn)步下降，由2016年19.0%下降至2018年15.1%。
銷售均價(jià)上升、成本下降帶來的直接影響是新力控股毛利率、凈利率水平的上升。數(shù)據(jù)顯示，公司的毛利率由2016年24.7%上升至2018年37.3%，凈利率則由5.9%上升至6.6%。
對于毛利率的上升，公司在聆訊資料集中解釋稱主要基于以下三點(diǎn)原因：部分物業(yè)相對較低的土地成本、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)程序有利于控制成本、住宅物業(yè)市場整體的增長。
當(dāng)前版本的聆訊資料集，披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)截止時(shí)間為2019年4月底。但第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：新力控股在2019年前三季度的銷售額為710億。
根據(jù)我們對上市房企前三季度累計(jì)銷售金額的統(tǒng)計(jì)，按照這個(gè)口徑，新力已經(jīng)進(jìn)入上市房企銷售金額排行榜的第25位。緊隨龍光地產(chǎn)，排名在建業(yè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)以及時(shí)代地產(chǎn)等房企之前。
在行業(yè)集中度不斷提升的大背景下，規(guī)模上升有助于增強(qiáng)房企的綜合實(shí)力，并為未來發(fā)展搶得先機(jī)。
公開資料顯示，2018年我國TOP50房企的門檻已經(jīng)達(dá)到550億，合計(jì)市占率為55.1%，相比2017年上升9.3個(gè)百分點(diǎn)。
土地儲備15百萬平方米，形成全國化布局
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售和業(yè)績的增長更多是代表的過去，未來能否持續(xù)較快發(fā)展很大程度上取決于土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量。
信披資料顯示，新力控股截至2019年7月底的土地儲備總建筑面積約15.0百萬平方米，其中12.9百萬平方米由附屬公司開發(fā)、2.1百萬平方米由合營公司及聯(lián)營公司開發(fā)。
按照項(xiàng)目所處階段劃分，已竣工物業(yè)的可供銷售總建筑面積及可供出租總建筑面積約27.59萬平方米、開發(fā)中物業(yè)總建筑面積約11.7百萬平方米以及持作未來開發(fā)物業(yè)的總建筑面積約3.0百萬平方米。
相對于2018年的交付面積，這些土地儲備在很大程度上保證了公司未來幾年的開發(fā)，也給公司未來拿地提供了一定的靈活性。
項(xiàng)目具體分布上，在公司截至2019年7月底擁有的110個(gè)項(xiàng)目中，55個(gè)位于江西省，22個(gè)位于華中華西核心城市及其他潛力地區(qū)、20個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)以及13個(gè)位于長三角。
從中可以看到，在繼續(xù)深耕江西省的同時(shí)，公司在粵港澳、長三角以及華中華西核心城市的布局明顯增多。
值得一提的是，根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局近期披露的數(shù)據(jù)，全省今年前三季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值17176億，同比增長8.6%，高于全國2.4個(gè)百分點(diǎn)，增速位居全國第四位、中部第一位。由此推斷，作為經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)市場，可能會受益于全省整體經(jīng)濟(jì)的較快增長。
對于土地儲備的來源，公司通過多種方式進(jìn)行獲取，不僅局限于公開招拍掛，還包括并購、合作開發(fā)等方式，這給企業(yè)應(yīng)對市場變化帶來了一定的調(diào)節(jié)空間，同時(shí)也有利于降低拿地成本并管理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
聆訊資料集顯示，公司2016-2017年期間通過收購第三方權(quán)益及向其收購地塊方式獲取土地的占比較大，兩年分別收購?fù)恋?3塊和22塊，占地面積分別達(dá)126.95萬平方米和205.54萬平方米。對比來看，新力控股同一時(shí)期通過參與公開招標(biāo)及掛牌出讓流程獲取的地塊分別為1塊和6塊，數(shù)量明顯少于前者。
進(jìn)入2018年之后，隨著宏觀調(diào)控持續(xù)深化，土地市場降溫，溢價(jià)率整體下降。但是，不少前期高價(jià)競拍土地的房企受困于資金及成本壓力，通過招拍掛方式獲取土地的熱情消退。
順應(yīng)新的市場形勢，新力控股的土地獲取方式，發(fā)生了顯著的變化。進(jìn)入2018年之后，尤其是2019年以來，新力控股通過公開招標(biāo)及掛牌出讓流程獲取土地的占比逐漸增多，明顯超出了其他獲取方式。
下表為截至2019年7月31日按拿地方式劃分的土地儲備明細(xì)：
截止2019年7月31日，新力控股年內(nèi)通過公開招標(biāo)及掛牌出讓流程所獲土地達(dá)到14塊，占地面積超過72.6萬平方米，無論是地塊數(shù)量還是占地面積，在新增土儲中都占比過半。
登陸資本市場：增加融資渠道、降低融資成本
通過對滬、港、深三大交易所上市房企的研究發(fā)現(xiàn)，無論是老牌房企巨頭，還是新晉級千億陣營的地產(chǎn)新銳，在發(fā)展過程中，都明顯的呈現(xiàn)出一種共性：區(qū)域性房企在實(shí)施全國布局并實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升的過程中普遍會經(jīng)歷土地儲備與負(fù)債率同步顯著上升的階段；一般來說，過了這一階段后，具備戰(zhàn)略調(diào)整能力的企業(yè)，會逐步降低杠桿，實(shí)現(xiàn)規(guī)模、負(fù)債間更好得平衡。
在這個(gè)轉(zhuǎn)折的過程中，適時(shí)上市，改善資本結(jié)構(gòu)，往往會成為一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，新力控股的凈資本負(fù)債比率（截至有關(guān)年末/期末的借款總額減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額再乘以100%）由2016年1.9倍上升至2018年2.4倍。但與此同時(shí)，公司2018年的流動(dòng)比率和利息覆蓋比率均為1.1倍，短期償債壓力較為可控。
經(jīng)營現(xiàn)金流方面，公司在2018年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正，為17.25億。對比而言，2016年和2017年分別為-20.37億和-65.48億。2019年前四個(gè)月再次轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，主要是物業(yè)開發(fā)和拿地增加使得營運(yùn)中現(xiàn)金使用增多。
新力控股還通過多渠道融資，以實(shí)現(xiàn)較好的負(fù)債結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性，具體包括銀行貸款、公司債券、信托融資等方式。在公司今年4月發(fā)行的2022年到期的本金總額為4.17億的私人公司債券中，票面利率為7.50%，與其他頭部民營房企處在大致相同的區(qū)間。通過債券利率觀察，金融市場對新力的償債能力、資產(chǎn)狀況和發(fā)展?jié)摿?，較為認(rèn)可。
下表為頭部房企碧桂園2019年9月下旬發(fā)行的4年期總額為18.5億元的私募債，票面利率為6.80%。
此外，截至2019年8月底，公司賬上還擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物49.1億，未動(dòng)用銀行融資額約為54.99億，這些也在一定程度是保證了公司未來債務(wù)的償付。
盡管在遞交上市申請之前，新力控股已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了融資渠道多元化，但通過IPO融資帶來的資本結(jié)構(gòu)改善，將會更有效擴(kuò)充資本金、降低杠桿、提升融資能力、降低融資利率。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年以來已有三家中型房企登陸香港上市，包括德信中國、銀城國際控股以及中梁控股。這些企業(yè)大多在上市前后經(jīng)歷了負(fù)債率的改善。其中，上市較早的銀城國際控股的杠桿下降幅度更為明顯，其凈資本負(fù)債比率由上市前2018年底時(shí)的351.5%減少至上市后2019年6月底的149%。
新力控股表示未來將“繼續(xù)貫徹審慎的財(cái)務(wù)政策來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”。經(jīng)歷過去幾年的快速發(fā)展，成功實(shí)現(xiàn)了規(guī)模躍升。這次登陸資本市場，成為公眾公司，有助于公司在品牌知名度、融資渠道、提升內(nèi)部管理等諸多方面，更上層樓。（CJT）
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新力
審核：yj115
編輯:yj127
來源： 互聯(lián)網(wǎng)
作者：佚名
摘要： 原標(biāo)題：新力控股通過港交所上市聆訊：TOP30上市房企格局或?qū)⒅厮苄铝毓扇涨巴ㄟ^了港交所的上市聆掛牌上市在即。盡管聆訊資料集披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只截止到2019年4月底，但第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月
原標(biāo)題：新力控股通過港交所上市聆訊：TOP30上市房企格局或?qū)⒅厮?/p>
新力控股日前通過了港交所的上市聆掛牌上市在即。
盡管聆訊資料集披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只截止到2019年4月底，但第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前九個(gè)月，這家快速成長的房地產(chǎn)企業(yè)，累計(jì)合約銷售額或已經(jīng)突破700億關(guān)口。新力控股成功上市，意味著TOP30上市房企將會出現(xiàn)一張新面孔，格局面臨重塑。
翻閱聆訊資料集，新力控股一個(gè)比較明顯的特色在于：善于應(yīng)對市場變化，具備逆周期成長能力。
信披數(shù)據(jù)顯示：公司2016-2018年的營收和歸母凈利潤復(fù)合增長率分別達(dá)到了94.6%和約158%。銷售均價(jià)則由2016年6246元/平方米增長至2019年前四個(gè)月的9731元/平方米。
伴隨著土地成本占比下降以及銷售均價(jià)上升等因素的刺激，新力控股的毛利率由2016年24.70%上升至2018年37.3%。公司截至2019年7月底的土地儲備規(guī)模約為15百萬平方米，其中附屬公司所屬達(dá)12.9百萬平方米，土地儲備充足。
同期，公司實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性房企向全國性的躍升。2016年，新力控股的營收幾乎100%來源于江西，到了2019年前4個(gè)月，粵港澳大灣區(qū)和長三角等區(qū)域已經(jīng)貢獻(xiàn)了接近三成營收。
2016年以來的這一輪房地產(chǎn)周期，宏觀調(diào)控持續(xù)深化、開發(fā)門檻不斷提升，行業(yè)集中快速向頭部房企集中。不少中小型房企在這一輪行業(yè)周期中掉隊(duì)，市場份額萎縮。
新力控股為何能夠逆周期成長，成功實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升？
成長之路：從江西首位到全國性房企
新力控股成立于2010年。同年，公司第一個(gè)項(xiàng)目在江西展開，兩年之后，首個(gè)產(chǎn)品“南昌帝泊灣”面世。
公司成立之時(shí)，全球正在經(jīng)歷次貸危機(jī)帶來的金融陣痛，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開啟新一輪洗牌，諸多老牌房企在隨后的周期震蕩中掉隊(duì)。
彼時(shí)，作為房地產(chǎn)市場的“新兵”，新力控股經(jīng)受住了市場的考驗(yàn)。在首個(gè)產(chǎn)品獲取成功之后，新力控股快速在江西市場站穩(wěn)腳跟，深耕省內(nèi)市場。
經(jīng)過多年的快速成長，公司2018年住宅物業(yè)的簽約銷售總額已經(jīng)排名江西省首位且規(guī)模遙遙領(lǐng)先。
在江西市場取得領(lǐng)先地位的同時(shí)，新力控股著手布局全國市場。
從2016年開始，公司拓展業(yè)務(wù)至蘇州、惠州、武漢，進(jìn)一步布局長三角、大灣區(qū)以及華中核心城市。
2017年，公司把總部遷至上海。目前，新力控股形成了三大系列物業(yè)地產(chǎn)，具體包括灣系、園系和悅系，分別針對首次置業(yè)者、家庭升級者和大家庭或高收入家庭。
在論述自身競爭優(yōu)勢和未來發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，新力控股表示將通過“標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營程序?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營效率及維持高品質(zhì)”、“以客戶為導(dǎo)向，進(jìn)一步提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)客戶對新力品牌的認(rèn)可度”。
從新力控股2016-2018年以及2019年前四個(gè)月各區(qū)域的營收構(gòu)成變化可以看到，來自江西省的營收占比在穩(wěn)步下降，其他地區(qū)的占比則明顯上升，這說明公司的全國化布局正在深入推進(jìn)。
2016年，新力控股營收99%以上來源于江西，而到了2019年前四個(gè)月，江西以外市場已經(jīng)貢獻(xiàn)了超過27%的營收。其中，粵港澳大灣區(qū)貢獻(xiàn)的營收達(dá)到17.9%。
一般來說，全國化布局有利于降低單一城市或地區(qū)的依賴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于增強(qiáng)房企的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。新力控股表示將“繼續(xù)推進(jìn)區(qū)域和城市戰(zhàn)略性拓展，進(jìn)一步鞏固全國市場布局”。
銷售規(guī)模邁入TOP30，盈利能力穩(wěn)步提升
根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，新力控股2018年的銷售額為887.3億，位居全行業(yè)第33名，權(quán)益金額的排名則更高。
由于房地產(chǎn)行業(yè)從簽約銷售到結(jié)轉(zhuǎn)，有相當(dāng)長的時(shí)差，2018年簽約銷售額中相當(dāng)大比例將結(jié)轉(zhuǎn)到以后年份，形成后續(xù)年份的報(bào)表營業(yè)收入。
聆訊資料集上的披露的數(shù)據(jù)顯示：新力控股的營收從2016年22.23億大幅上升至2018年84.16億，復(fù)合增速達(dá)94.6%。同期的歸母凈利潤則由0.62億上升至4.14億，復(fù)合增速約158%。2019年前四個(gè)月，公司的營收、歸母凈利潤分別為57.09億、2.33億，增速進(jìn)一步上升至278.4%和約357%。
同期的交付面積則由2016年約35.35萬平方米上升至2018年111.96萬平方米。同時(shí)，公司的銷售均價(jià)整體處于上升趨勢，由2016年6246元/平方米上升至2018年7493元/平方米，2019年前四個(gè)月進(jìn)一步上升至9731元/平方米。
成本方面，平均土地收購成本占銷售均價(jià)的比例則穩(wěn)步下降，由2016年19.0%下降至2018年15.1%。
銷售均價(jià)上升、成本下降帶來的直接影響是新力控股毛利率、凈利率水平的上升。數(shù)據(jù)顯示，公司的毛利率由2016年24.7%上升至2018年37.3%，凈利率則由5.9%上升至6.6%。
對于毛利率的上升，公司在聆訊資料集中解釋稱主要基于以下三點(diǎn)原因：部分物業(yè)相對較低的土地成本、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)程序有利于控制成本、住宅物業(yè)市場整體的增長。
當(dāng)前版本的聆訊資料集，披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)截止時(shí)間為2019年4月底。但第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：新力控股在2019年前三季度的銷售額為710億。
根據(jù)我們對上市房企前三季度累計(jì)銷售金額的統(tǒng)計(jì)，按照這個(gè)口徑，新力已經(jīng)進(jìn)入上市房企銷售金額排行榜的第25位。緊隨龍光地產(chǎn)，排名在建業(yè)地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)以及時(shí)代地產(chǎn)等房企之前。
在行業(yè)集中度不斷提升的大背景下，規(guī)模上升有助于增強(qiáng)房企的綜合實(shí)力，并為未來發(fā)展搶得先機(jī)。
公開資料顯示，2018年我國TOP50房企的門檻已經(jīng)達(dá)到550億，合計(jì)市占率為55.1%，相比2017年上升9.3個(gè)百分點(diǎn)。
土地儲備15百萬平方米，形成全國化布局
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售和業(yè)績的增長更多是代表的過去，未來能否持續(xù)較快發(fā)展很大程度上取決于土地儲備的數(shù)量和質(zhì)量。
信披資料顯示，新力控股截至2019年7月底的土地儲備總建筑面積約15.0百萬平方米，其中12.9百萬平方米由附屬公司開發(fā)、2.1百萬平方米由合營公司及聯(lián)營公司開發(fā)。
按照項(xiàng)目所處階段劃分，已竣工物業(yè)的可供銷售總建筑面積及可供出租總建筑面積約27.59萬平方米、開發(fā)中物業(yè)總建筑面積約11.7百萬平方米以及持作未來開發(fā)物業(yè)的總建筑面積約3.0百萬平方米。
相對于2018年的交付面積，這些土地儲備在很大程度上保證了公司未來幾年的開發(fā)，也給公司未來拿地提供了一定的靈活性。
項(xiàng)目具體分布上，在公司截至2019年7月底擁有的110個(gè)項(xiàng)目中，55個(gè)位于江西省，22個(gè)位于華中華西核心城市及其他潛力地區(qū)、20個(gè)位于粵港澳大灣區(qū)以及13個(gè)位于長三角。
從中可以看到，在繼續(xù)深耕江西省的同時(shí)，公司在粵港澳、長三角以及華中華西核心城市的布局明顯增多。
值得一提的是，根據(jù)江西省統(tǒng)計(jì)局近期披露的數(shù)據(jù)，全省今年前三季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值17176億，同比增長8.6%，高于全國2.4個(gè)百分點(diǎn)，增速位居全國第四位、中部第一位。由此推斷，作為經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)市場，可能會受益于全省整體經(jīng)濟(jì)的較快增長。
對于土地儲備的來源，公司通過多種方式進(jìn)行獲取，不僅局限于公開招拍掛，還包括并購、合作開發(fā)等方式，這給企業(yè)應(yīng)對市場變化帶來了一定的調(diào)節(jié)空間，同時(shí)也有利于降低拿地成本并管理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
聆訊資料集顯示，公司2016-2017年期間通過收購第三方權(quán)益及向其收購地塊方式獲取土地的占比較大，兩年分別收購?fù)恋?3塊和22塊，占地面積分別達(dá)126.95萬平方米和205.54萬平方米。對比來看，新力控股同一時(shí)期通過參與公開招標(biāo)及掛牌出讓流程獲取的地塊分別為1塊和6塊，數(shù)量明顯少于前者。
進(jìn)入2018年之后，隨著宏觀調(diào)控持續(xù)深化，土地市場降溫，溢價(jià)率整體下降。但是，不少前期高價(jià)競拍土地的房企受困于資金及成本壓力，通過招拍掛方式獲取土地的熱情消退。
順應(yīng)新的市場形勢，新力控股的土地獲取方式，發(fā)生了顯著的變化。進(jìn)入2018年之后，尤其是2019年以來，新力控股通過公開招標(biāo)及掛牌出讓流程獲取土地的占比逐漸增多，明顯超出了其他獲取方式。
下表為截至2019年7月31日按拿地方式劃分的土地儲備明細(xì)：
截止2019年7月31日，新力控股年內(nèi)通過公開招標(biāo)及掛牌出讓流程所獲土地達(dá)到14塊，占地面積超過72.6萬平方米，無論是地塊數(shù)量還是占地面積，在新增土儲中都占比過半。
登陸資本市場：增加融資渠道、降低融資成本
通過對滬、港、深三大交易所上市房企的研究發(fā)現(xiàn)，無論是老牌房企巨頭，還是新晉級千億陣營的地產(chǎn)新銳，在發(fā)展過程中，都明顯的呈現(xiàn)出一種共性：區(qū)域性房企在實(shí)施全國布局并實(shí)現(xiàn)規(guī)模躍升的過程中普遍會經(jīng)歷土地儲備與負(fù)債率同步顯著上升的階段；一般來說，過了這一階段后，具備戰(zhàn)略調(diào)整能力的企業(yè)，會逐步降低杠桿，實(shí)現(xiàn)規(guī)模、負(fù)債間更好得平衡。
在這個(gè)轉(zhuǎn)折的過程中，適時(shí)上市，改善資本結(jié)構(gòu)，往往會成為一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，新力控股的凈資本負(fù)債比率（截至有關(guān)年末/期末的借款總額減現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以權(quán)益總額再乘以100%）由2016年1.9倍上升至2018年2.4倍。但與此同時(shí)，公司2018年的流動(dòng)比率和利息覆蓋比率均為1.1倍，短期償債壓力較為可控。
經(jīng)營現(xiàn)金流方面，公司在2018年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營現(xiàn)金流凈額轉(zhuǎn)正，為17.25億。對比而言，2016年和2017年分別為-20.37億和-65.48億。2019年前四個(gè)月再次轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，主要是物業(yè)開發(fā)和拿地增加使得營運(yùn)中現(xiàn)金使用增多。
新力控股還通過多渠道融資，以實(shí)現(xiàn)較好的負(fù)債結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性，具體包括銀行貸款、公司債券、信托融資等方式。在公司今年4月發(fā)行的2022年到期的本金總額為4.17億的私人公司債券中，票面利率為7.50%，與其他頭部民營房企處在大致相同的區(qū)間。通過債券利率觀察，金融市場對新力的償債能力、資產(chǎn)狀況和發(fā)展?jié)摿?，較為認(rèn)可。
下表為頭部房企碧桂園2019年9月下旬發(fā)行的4年期總額為18.5億元的私募債，票面利率為6.80%。
此外，截至2019年8月底，公司賬上還擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物49.1億，未動(dòng)用銀行融資額約為54.99億，這些也在一定程度是保證了公司未來債務(wù)的償付。
盡管在遞交上市申請之前，新力控股已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了融資渠道多元化，但通過IPO融資帶來的資本結(jié)構(gòu)改善，將會更有效擴(kuò)充資本金、降低杠桿、提升融資能力、降低融資利率。
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年以來已有三家中型房企登陸香港上市，包括德信中國、銀城國際控股以及中梁控股。這些企業(yè)大多在上市前后經(jīng)歷了負(fù)債率的改善。其中，上市較早的銀城國際控股的杠桿下降幅度更為明顯，其凈資本負(fù)債比率由上市前2018年底時(shí)的351.5%減少至上市后2019年6月底的149%。
新力控股表示未來將“繼續(xù)貫徹審慎的財(cái)務(wù)政策來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”。經(jīng)歷過去幾年的快速發(fā)展，成功實(shí)現(xiàn)了規(guī)模躍升。這次登陸資本市場，成為公眾公司，有助于公司在品牌知名度、融資渠道、提升內(nèi)部管理等諸多方面，更上層樓。（CJT）
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