2019年，房企赴港上市熱度不減。不過(guò)，認(rèn)購(gòu)不足、股價(jià)下滑甚至無(wú)法通過(guò)IPO審核等，是當(dāng)下房企仍需直面的困境。

　　12月5日，景業(yè)名邦在港交所上市，同日寶龍地產(chǎn)分拆的寶龍商業(yè)管理、時(shí)代中國(guó)分拆的時(shí)代鄰里物業(yè)通過(guò)聆將正式招股。據(jù)新媒體記者統(tǒng)計(jì)，截至12月11日，今年共有6家房企、6家房企分拆物業(yè)公司在港交所掛牌，3家房企分拆公司通過(guò)聆大唐地產(chǎn)、三巽集團(tuán)等6家企業(yè)上市申請(qǐng)?zhí)幱凇皩徍酥小保鴬W山控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡3家房企上市申請(qǐng)已過(guò)期，被判定“失效”。

　　記者注意到，目前已上市或申請(qǐng)上市的房企多數(shù)為地方性的中小房企，規(guī)模小且負(fù)債較高。在融資環(huán)境收緊、市場(chǎng)環(huán)境難測(cè)的情況下，上市融資幾億或十幾億港元，能否成為中小房企緩解債務(wù)、補(bǔ)充存貨的“救命稻草”？

　　爭(zhēng)先赴港上市 首日破發(fā)、認(rèn)購(gòu)不足等問(wèn)題頻現(xiàn)

　　敲響港交所上市鐘聲容易，在2019年上市房企數(shù)量有增無(wú)減的情況下，還得面對(duì)上市破發(fā)、股價(jià)大幅跳水等重重“關(guān)卡”。

　　　　今年房企上市數(shù)量依舊可觀。2018年，正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)集團(tuán)等12家房企上市，創(chuàng)三年來(lái)最多。進(jìn)入2019年，德信中國(guó)、銀城國(guó)際、中梁控股爭(zhēng)先赴港掛牌，而剛剛過(guò)去的11月，天保集團(tuán)、新力控股也追隨腳步。12月5日，創(chuàng)立僅6年的景業(yè)名邦宣布在香港上市。

　　值得關(guān)注的是，今年赴港上市的房企主要為地方性的中小房企。從其業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，部分房企未進(jìn)入TOP100銷售榜單，并且負(fù)債率較高、土地儲(chǔ)備較少。很多上市房企公開(kāi)認(rèn)購(gòu)期間出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足、募集資金較少，同時(shí)上市破發(fā)、股價(jià)大幅跳水的現(xiàn)象也不少。

　　以景業(yè)名邦為例，上市募資金凈額約為11.782億港元。2016年至2018年該公司營(yíng)收分別為6.4億元、8.38億元、13.39億元，同期負(fù)債率為1799%、325.5%、119.8%。2019年上半年，該公司負(fù)債率又升至207%，但其手中僅有190萬(wàn)平方米屬于未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與其他房企上千萬(wàn)平方米的儲(chǔ)備相比，亟需補(bǔ)充“糧草”。據(jù)悉，其上市募資金凈額約為11.782億港元。

　　然而，熬過(guò)上市審核期的不少房企，卻沒(méi)有獲得資本市場(chǎng)的高估值。今年，德信中國(guó)、新力控股在上市首日就跌破發(fā)行價(jià)，同時(shí)銀城國(guó)際、天保集團(tuán)還出現(xiàn)了首次公開(kāi)認(rèn)購(gòu)不足的情況。其中，天保集團(tuán)由于香港公開(kāi)發(fā)售項(xiàng)初步可供認(rèn)購(gòu)額度為1585萬(wàn)股，剩余認(rèn)購(gòu)不足的415萬(wàn)股被重新分配至國(guó)際發(fā)售。

　　此外，募資金額和新股發(fā)行價(jià)較去年均出現(xiàn)了下滑。一方面，如銀城國(guó)際、天保集團(tuán)僅分別募資7.7億港元、6.2億港元，在今年已經(jīng)上市的6家房平均募資為14.46億港元，較去年18.79億港元的平均值有所降低；另一方面，今年新股發(fā)行價(jià)偏低，德信中國(guó)等4家房企、3家物業(yè)公司每股發(fā)行價(jià)都不足3元，其中天保集團(tuán)為每股2.5港元，和泓服務(wù)僅為每股1.28港元。

　　從目前股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，鑫苑物業(yè)服務(wù)、銀城生活服務(wù)從上市后股價(jià)一路走低。12月11日，銀城生活服務(wù)股價(jià)較上市首日的2.18港元/股下滑至1.62港元/股，跌幅達(dá)25.69%，而天保、新力、景業(yè)名邦股價(jià)的股價(jià)接近發(fā)行價(jià)，也未出現(xiàn)股價(jià)大漲。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，眾多房企在年末上市是為了搶時(shí)間，同時(shí)一些地方性房企將總部搬到上海，是為其上市作鋪墊，讓自身從地方性房企轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖?guó)性房企。但鑒于項(xiàng)目分布較為集中，不少房企抗風(fēng)險(xiǎn)和持續(xù)盈利能力面臨考驗(yàn)。在他看來(lái)，現(xiàn)在房企的生存法則就是刷規(guī)模，即多做項(xiàng)目提升整體利潤(rùn)，靠資金推動(dòng)多周轉(zhuǎn)保證利潤(rùn)，如果沒(méi)有資金周轉(zhuǎn)就沒(méi)辦法提升業(yè)績(jī)。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波進(jìn)一步表示，目前部分小型房企將上市視為融資的“救命稻草”，但往往定價(jià)偏低將直接影響到實(shí)際融資效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境并不樂(lè)觀的現(xiàn)狀下，對(duì)于未來(lái)謀劃上市的房企，如何處理好規(guī)模擴(kuò)展和利潤(rùn)平衡，并吸引足夠數(shù)量的投資者是必須攻克的難題。

　　負(fù)債高企多次沖擊IPO未果 陷兩難境地

　　　　雖然不少房企幸運(yùn)登陸了港交所，但真實(shí)情況卻是上市之路阻礙重重。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，三巽、大唐6家房企及房企分拆企業(yè)正在排隊(duì)IPO審核，而海倫堡、奧山已經(jīng)連續(xù)兩次在港交所提交招股書(shū)“失效”，萬(wàn)創(chuàng)四次沖擊IPO無(wú)果。

　　根據(jù)港交所披露信息，海倫堡、奧山、萬(wàn)創(chuàng)分別于今年5月2日、5月23日、6月3日遞交上市申請(qǐng)，但距今均已過(guò)去6個(gè)月。據(jù)港交所規(guī)定，房企遞交IPO資料后，若超過(guò)6個(gè)月還未上市，即為失效，需要重新遞交新的財(cái)務(wù)資料。

　　記者注意到，上市四次未成功的萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。據(jù)招股書(shū)披露，2015年至2018年，該公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.24億元、7.81億元、6.29億元及13.03億元，2018年?duì)I收同比增長(zhǎng)110.67%，而在2017年?duì)I收卻出現(xiàn)了下滑。此外，截至2018年年底，該公司資本負(fù)債比率從1218%驟降到180.4%，但其背后是通過(guò)還債9.8億元借款使負(fù)債驟降，從而優(yōu)化負(fù)債指標(biāo)。

　　背負(fù)高負(fù)債的房企并非萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際一家。2016年至2018年，奧山控股凈資本負(fù)債比率分別為316.5%、568.9%和283.1%，同期海倫堡凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.4%、83.4%及133.7%，2018年負(fù)債是2016年近2倍。

　　針對(duì)上述房企上市未成功，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙在接受新媒體記者采訪時(shí)分析稱，一方面，因?yàn)楫?dāng)前自身的負(fù)債率居高不下，如海倫堡凈負(fù)債與權(quán)益比率超過(guò)100%，股東面臨償付債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較大；另一方面，受限于規(guī)模，如萬(wàn)創(chuàng)知名度較低、規(guī)模較小，且土地儲(chǔ)備匱乏外主要輻射淮南市，未布局安徽省熱點(diǎn)城市如合肥、蕪湖等?！皩?duì)于這類企業(yè)未來(lái)再提上市申請(qǐng)，需要衡量好自身在行業(yè)的水平，尤其衡量好自身的規(guī)模和財(cái)務(wù)狀況?！?/p>

　　不僅如此，在排隊(duì)IPO的陣營(yíng)中，不少房企還存在虧損、高成本融資情況，上市前景并不明朗。招股書(shū)顯示，2016年至2018年，安徽房企三巽凈利為0.56億元、-0.04億元、0.45億元。同時(shí)，截至2016年、2017年和2018年，借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率分別為15.2%、14.9%、14%，融資成本處于高位。

　　另一家于今年10月申請(qǐng)上市的江蘇房企——港龍地產(chǎn)，面臨著巨大的債務(wù)壓力，資產(chǎn)負(fù)債率則從2016年的17%增長(zhǎng)至2018年的122.1%。截至2019年6月30日，該指標(biāo)已高達(dá)153.9%，三年激增805%。另外，2018年底公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)為-6.3億元，投資性現(xiàn)金流則連續(xù)三年為負(fù)為-5.2億元，僅融資活動(dòng)有正流入，支撐著公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　此外，正在審核中的三巽、港龍以及大唐地產(chǎn)等房企項(xiàng)目分布較為集中，業(yè)務(wù)持續(xù)主要依賴局部區(qū)域。截至2019年8月31日，三巽總土地儲(chǔ)備面積約420萬(wàn)平方米，其中約380萬(wàn)平方米位于安徽省，占比超90%。

　　雖然面臨種種不利因素，但不少中小房企仍寄托于將融來(lái)的錢繼續(xù)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及土地收購(gòu)上，而非償還債務(wù)。如德信中國(guó)、景業(yè)名邦均在招股書(shū)中表示要將90%的籌集資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及業(yè)務(wù)擴(kuò)展。然而，擴(kuò)展的背后仍需面對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全性的挑戰(zhàn)。

　　王小嬙表示，今年政策基調(diào)持續(xù)偏緊，開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管趨嚴(yán)，相對(duì)于A股較高的上市門檻，中小房企赴港上市門檻較低，但其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還要依靠公司的經(jīng)營(yíng)及運(yùn)營(yíng)能力。

　　上市能否成“救命稻草”仍存疑慮

　　隨著地產(chǎn)黃金時(shí)代的逝去，留給中小房企機(jī)會(huì)越來(lái)越少。中泰證券最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月21日，全國(guó)范圍內(nèi)已有378家中小型房企破產(chǎn)，其中廣東省占比最高有60家，其次是浙江、江蘇、河南，形勢(shì)嚴(yán)峻程度可見(jiàn)一斑。

　　一家上市的中小房企相關(guān)人士向新媒體記者透露，現(xiàn)在房企錢緊、拿地困難，還存在去化問(wèn)題。公司有意向分拆商業(yè)板塊上市，但還未具體提上日程。

　　“為了應(yīng)對(duì)明年房地產(chǎn)行業(yè)可能遭遇的‘初冬’以及后年的‘寒冬’，任何一家房企都要考慮生存問(wèn)題。上市或發(fā)債，即使融資額度少也要準(zhǔn)備過(guò)冬的糧食?！眳R生國(guó)際融資總裁和協(xié)縱策略管理集團(tuán)前創(chuàng)始人黃立沖向記者表示，今年10月至明年2月是房企赴港上市的井噴期。目前，房企香港上市面臨的挑戰(zhàn)主要在于，與A股稅收標(biāo)準(zhǔn)不同以及土地產(chǎn)權(quán)、土地購(gòu)買流程、土地開(kāi)發(fā)存在歷史問(wèn)題，多種因素影響上市審批流程。

　　“上市融資，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)能緩一口氣是一口氣。面對(duì)大中型房企下沉三至五線，沒(méi)有品牌影響力和品牌溢價(jià)能力的地方性房企生存空間越來(lái)越窄?！北R文曦表示，房企追逐上市還有為了獲得更多低成本發(fā)債的機(jī)會(huì)，一般未上市房企平均融資成本超過(guò)10個(gè)點(diǎn)以上，借新還舊還能讓中小房企在與大型房企的競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存的機(jī)會(huì)。

　　在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，對(duì)于新上市房企而言，特別是規(guī)模偏小的區(qū)域型房企，一般在項(xiàng)目資源、區(qū)域布局、資金流以及開(kāi)發(fā)能力等方面都存在一定局限性，如恒達(dá)、萬(wàn)城等小型房企在上市之后的融資情況并未得到明顯改善，境外發(fā)債方面并無(wú)動(dòng)靜。

　　“對(duì)于新上市房企而言，上市只是順利跨進(jìn)了資本市場(chǎng)門檻，如想獲得高估值或進(jìn)行新的海外發(fā)債，仍需得到資本市場(chǎng)認(rèn)可?！倍∽骊湃缡钦f(shuō)。

　　事實(shí)上，上市并不意味著房企可以持續(xù)獲得資金的補(bǔ)充。盧文曦還表示，從股價(jià)和估值表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，最終還要看企業(yè)的盈利能力以及風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)回報(bào)比例，破發(fā)則是對(duì)企業(yè)定價(jià)和持續(xù)盈利能力的不認(rèn)可。

　　而在王小嬙看來(lái)，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模在持續(xù)，但在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，中小房企還應(yīng)關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流，并降低杠桿率。如果企業(yè)的現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂，將會(huì)面臨淘汰風(fēng)險(xiǎn)。