6月9日訊：日前，據(jù)中指研究院發(fā)布《2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，截至2021年5月20日，共有19家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在港交所申報(bào)。預(yù)計(jì)到本年末物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的 24家增長(zhǎng)超150%。

　　整體表現(xiàn)：資本市場(chǎng)高度認(rèn)可，盈利能力顯著提升，綜合實(shí)力凸顯

　　研究表明，快速擴(kuò)張的規(guī)模和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)預(yù)期為物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了高估值。在按照港交所分類標(biāo)準(zhǔn)得到的十二個(gè)行業(yè)中，PE最高的是資訊科技業(yè)和必需性消費(fèi)行業(yè)。考察以2021年3月31日收盤價(jià)計(jì)算的市盈率（TTM），兩個(gè)行業(yè)的平均市盈率分別為46.6倍和26.5倍。作為對(duì)比，同一口徑下物業(yè)管理行業(yè)的平均市盈率為46.7倍。這說(shuō)明，資本市場(chǎng)已經(jīng)賦予其和新興高科技行業(yè)旗鼓相當(dāng)?shù)墓乐怠?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年，港股上市的40家物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入合計(jì)達(dá)1222億元，首次突破千億大關(guān)，同比增長(zhǎng)39.8%，營(yíng)業(yè)收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤(rùn)353.9億元，同比增長(zhǎng)53.2%，凈利潤(rùn)184.9億元，同比大漲67.6%。

　　報(bào)告指出，從收入構(gòu)成看，多數(shù)物業(yè)服務(wù)上市公司收入主體仍然是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，2020年40家港股上市公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值約20.4億元，同比增長(zhǎng)42.1%。隨著多種經(jīng)營(yíng)日益成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展利潤(rùn)空間的新賽道，多種經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)增長(zhǎng)，2020年港股物業(yè)服務(wù)上市公司多種經(jīng)營(yíng)收入均值11.9億元，同比增長(zhǎng)50.1%。

　　2020年在港物業(yè)服務(wù)上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019年分別提升了約2.2和2.8個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)盈利能力持續(xù)穩(wěn)健提升。

　　2020年物業(yè)服務(wù)上市公司各業(yè)務(wù)盈利能力均有所增強(qiáng)，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65個(gè)百分點(diǎn)，多種經(jīng)營(yíng)毛利率均值維持高位，超過(guò)40%。

　　規(guī)模發(fā)展：在管面積均值增長(zhǎng)46%，多舉措、高質(zhì)量擴(kuò)大規(guī)模

　　截至2020年底，40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長(zhǎng)近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長(zhǎng)約28.6%?？焖偻卣沟囊?guī)模為上市公司創(chuàng)收帶來(lái)持續(xù)的增長(zhǎng)源動(dòng)力，同時(shí)也成為上市物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)上乘風(fēng)破浪的強(qiáng)有力底牌。

　　2020年港股物業(yè)服務(wù)上市公司TOP3企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.75億平方米，較2019年提升了0.99億平方米，增幅約為35.7%；TOP10企業(yè)在管面積門檻值為1.35億平方米，較2019年提升約0.63億平方米，增幅高達(dá)87.5%。

　　2020年,物業(yè)服務(wù)上市公司積極通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大管理規(guī)模已成為常態(tài)，伴隨著資本市場(chǎng)持續(xù)看好物業(yè)板塊，2020年物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)起云涌，年內(nèi)有效并購(gòu)案例超76宗，共花費(fèi)金額達(dá)107億元，是2019年的有效收并購(gòu)事件27宗的2.8倍，高效而直接的收并購(gòu)舉措正在急速擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)上市公司的管理規(guī)模，同時(shí)提高物業(yè)管理行業(yè)集中度。

　　物業(yè)服務(wù)上市公司進(jìn)行高質(zhì)量規(guī)?；牟①?gòu)一方面可以迅速擴(kuò)大管理面積規(guī)模，增強(qiáng)在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力，減少并購(gòu)后的整合難度；另一方面可以快速切入其他賽道，實(shí)現(xiàn)高效快速增長(zhǎng)。

　　近兩年，城市服務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容，主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、綠化園林養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、秩序管理、應(yīng)急管理、城市創(chuàng)新功能等服務(wù)。基層治理全域化的需求疊加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，在一定的財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)這類專業(yè)化的企業(yè)參與城市治理，共建城市新面貌成為當(dāng)前一個(gè)重要的趨勢(shì)。

　　成長(zhǎng)潛力：高儲(chǔ)備、高增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)可延展空間廣闊

　　當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)正處于高成長(zhǎng)期，在資本市場(chǎng)中的地位迅速崛起。物業(yè)服務(wù)行業(yè)運(yùn)用輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)良好的品牌效應(yīng)和標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)體系，快速?gòu)?fù)制擴(kuò)展業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式一方面投入成本相對(duì)較少，另一方面通過(guò)品牌效應(yīng)可以獲得良好的溢價(jià)空間。目前大部分物業(yè)上市服務(wù)企業(yè)具備三個(gè)特點(diǎn)：第一，儲(chǔ)備項(xiàng)目充足，為企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；第二，上市公司的主要規(guī)模指標(biāo)和業(yè)績(jī)指標(biāo)增速較高，發(fā)展勢(shì)頭可觀；第三，隨著物業(yè)管理的價(jià)值被不斷刷新，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)邊界在不斷擴(kuò)大。

　　2020年，在港上市物業(yè)企業(yè)的儲(chǔ)備面積均值為7175.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.8%，占在管面積均值的66.1%，且近三年一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)。

　　2020年，在港物業(yè)服務(wù)上市公司的在管面積均值為1.1億平方米，同比增速45.7%。與2019年的增速相比，2020年提升了15.2個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積均值的增速，從合約面積看，在港物業(yè)服務(wù)上市公司2020年的合約面積均值為1.8億平方米，同比增長(zhǎng)率約28.6%。

　　2020年，在港物業(yè)服務(wù)上市公司的營(yíng)業(yè)收入均值、毛利潤(rùn)均值、凈利潤(rùn)均值分別為30.6億元、8.8億元、4.6億元，同比增速分別為43.1%、53.4%、64.6%。而作為參考，2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入均值、毛利潤(rùn)均值、凈利潤(rùn)均值分別為11.7億元、2.9億元、1.0億元，同比增速分別為12.81%、15.15%、14.73%。在港上市公司在各項(xiàng)指標(biāo)均值處于較大基數(shù)的前提下，仍能達(dá)到如此高的增速，凸顯了強(qiáng)大的成長(zhǎng)性優(yōu)勢(shì)。

　　從2020年的發(fā)展特點(diǎn)看，上市公司新拓增值服務(wù)的主要手段有以下幾點(diǎn)。第一，戰(zhàn)略性收并購(gòu)是快速而有效的方式之一；第二，專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化提升，社區(qū)資源的深入挖掘或引入優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商等都是發(fā)展新業(yè)務(wù)的重要舉措。

　　投資價(jià)值：資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，治理體系日趨完善，價(jià)值創(chuàng)造能力不斷增強(qiáng)

　　每股收益方面，EPS超過(guò)2的公司有一家，12家公司超過(guò)0.5，其他公司均小于0.5，說(shuō)明未來(lái)EPS具有相當(dāng)?shù)纳仙臻g。

　　2020年，物業(yè)上市公司加強(qiáng)內(nèi)部管控優(yōu)化，提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，多措并舉降低資金成本，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）大幅提升，2020年，上市物業(yè)企業(yè)EVA均值同比增長(zhǎng)66.81%至8.17億元；近兩年上市物業(yè)公司NOPAT均值分別為6.23億元、10.48億元，同比增長(zhǎng)68.20%。

　　將ROE分解為權(quán)益乘數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與銷售凈利率的乘積，可直觀看出，權(quán)益乘數(shù)從2019年的3.36驟降至2020年的1.71；相比2019年，銷售凈利率提升了1.98個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)至14.06%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由0.44升至0.58，同比增長(zhǎng)31.14%。

　　目前物業(yè)服務(wù)上市公司多數(shù)由關(guān)聯(lián)方公司拆分獨(dú)立而來(lái)。大股東相對(duì)穩(wěn)定，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持戰(zhàn)略的一致性和連貫性，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)投資者對(duì)公司業(yè)務(wù)發(fā)展方向的預(yù)期，有效保證了企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

　　物業(yè)服務(wù)上市公司越來(lái)越重視完善治理結(jié)構(gòu)尤其是ESG指標(biāo)體系，在公司治理和信息披露方面更加完善，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)均衡可持續(xù)發(fā)展。在公司治理方面，物業(yè)上市服務(wù)企業(yè)陸續(xù)設(shè)立ESG相關(guān)組織架構(gòu)，推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展工作；在信息披露方面，物業(yè)服務(wù)上市公司根據(jù)ESG規(guī)則指引積極進(jìn)行環(huán)境、社會(huì)責(zé)任和公司治理方面的信息披露。

　　衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值從盈利質(zhì)量、可持續(xù)成長(zhǎng)性、估值的合理性等幾個(gè)維度進(jìn)行綜合分析?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是根基，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)住宅物業(yè)的基礎(chǔ)，大力拓展高毛利的非住宅物業(yè)，夯實(shí)業(yè)務(wù)根基，開(kāi)展內(nèi)生型的社區(qū)增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)的增長(zhǎng)；同時(shí)也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“軟實(shí)力”包括社會(huì)責(zé)任、環(huán)境保護(hù)、公司治理方面的發(fā)展情況，最大化實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值。

　?。ňC合 文/葛亮）