不論地產(chǎn)主業(yè)擴規(guī)模，還是物業(yè)公司獨立走路，榮安地產(chǎn)（000517）的每一條發(fā)展道路都荊棘叢叢。

　　8月5日，榮安地產(chǎn)以29.13億元競得寧波江北區(qū)一宗地，樓面價19330.00元/㎡，溢價率28.9%。近年來，這家名不見經(jīng)傳的寧波本土房企頻頻以高溢價拿地出現(xiàn)在土地市場。

　　事實上，榮安地產(chǎn)是典型的中小型房企。2017年，其銷售額尚不足60億元，但是，2018年和2019年，其權(quán)益銷售額分別為136.4億元和203.9億元，同比增長133%和49%。不過即便如此，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年榮安地產(chǎn)僅排在全國前200強房企中第119位。而擴充規(guī)模加速的背后，榮安地產(chǎn)高杠桿的財務(wù)隱憂也逐漸顯現(xiàn)。

　　高溢價拿地擴規(guī)模加速

　　近日來，榮安地產(chǎn)拿地補倉加速，其中不乏高溢價率的地塊。除8月5日外，7月27日，榮安地產(chǎn)19.67億再奪寧波奉化宅地，溢價率41.6%。7月初，榮安地產(chǎn)以13.12億元競得寧波一宗宅地，溢價率36.54%。

　　不僅集中在寧波，4月3日，杭州主城區(qū)出讓8宗地塊，榮安地產(chǎn)旗下的杭州康浩置業(yè)和杭州康睿置業(yè)分別以29.25%和25.1%的溢價率拿下兩宗住宅地塊，總成交價為31.2億元。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，榮安地產(chǎn)以112億元的拿地金額排名第42，而以卻以122萬平方米的拿地面積排名80。

　　榮安地產(chǎn)是浙江寧波一家典型的地方性房企。其于1999年正式成立，2009年參與重組，借殼“甬成功”并更名為榮安地產(chǎn)上市，成為寧波市第一家純地產(chǎn)類上市公司。在持續(xù)深耕寧波市場的同時，榮安地產(chǎn)的發(fā)展觸角逐漸伸向了整個長三角地區(qū)，但擴張版圖進度卻一度緩慢。

　　也就是從2017年開始，榮安地產(chǎn)在土地市場上的投入明顯加大，當(dāng)年拿地數(shù)量為15宗，同比增加近一倍。2018年新增土地繼續(xù)增加至20宗，2019年略有減少，拿地16宗。

　　“對小房企來說，高溢價拿地實屬無奈之舉。”中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，大房企參與競爭提升了市場的整體水平，小房企選擇高溢價拿地，將會導(dǎo)致利潤空間被壓縮，而不拿地則將面臨日后無項目可做的尷尬境地。

　　隨著拿地的增長，近年來，榮安地產(chǎn)銷售規(guī)模亦增長明顯。2017年，榮安地產(chǎn)的權(quán)益銷售額為58.5億元，到2018年，權(quán)益銷售金額猛增133%至136.4億元，首次跨入百億銷售俱樂部。2019年，榮安地產(chǎn)實現(xiàn)了全年203.9億的權(quán)益銷售額，同比增長49%。得益于銷售數(shù)據(jù)向好，榮安地產(chǎn)2019年也實現(xiàn)營收66.6億元，同比增長近68%，扣非凈利潤17.9億元，同比增長207.56%。

　　不過值得注意的是，近日，寧波、杭州等熱點城市相繼出臺調(diào)控政策，進一步為樓市“降溫”。譬如，7月6日，寧波發(fā)布穩(wěn)樓市“十條”新政，從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調(diào)整住宅用地出讓競價規(guī)則，嚴格控制樓面地價。隨著樓市調(diào)控常態(tài)化，未來，榮安地產(chǎn)的高溢價土地或?qū)⒚媾R更多的不確定性。

　　高杠桿擴張轉(zhuǎn)手分拆物業(yè)

　　然而，規(guī)模高速擴張的背后，榮安地產(chǎn)高杠桿的“后遺癥”逐漸顯現(xiàn)。

　　年報顯示，近三年來，榮安地產(chǎn)的負債規(guī)模持續(xù)攀升。2017年榮安地產(chǎn)負債總額為89.57億元，2018年增加至195.47億元，同比增長118.2%，2019年再增加70.17%至332.64億元。資產(chǎn)負債率也從67.9%增加至2019年的83.1%。

　　同時，榮安地產(chǎn)近三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額亦波動明顯。 2017年，榮安地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-2.62億元，同比跌244.2%，2018年此數(shù)據(jù)更是同比暴跌937.44%，為-27.16億元。直至2019年，公司現(xiàn)金流才逐漸回正至4.68億元。2020年一季度，此數(shù)據(jù)再次轉(zhuǎn)負至-3.46億元，同比下降27.78%。

　　不僅經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不甚理想， 2020 年第一季度報告顯示，榮安地產(chǎn)多項財務(wù)指標(biāo)均出現(xiàn)大幅下降。報告期內(nèi)，榮安地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入4.99億元，同比下降73.28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為1970.99萬元，同比下降96.64%。

　　然而業(yè)績不振未能影響榮安地產(chǎn)的擴張步伐，其將矛頭轉(zhuǎn)向了虧損的物業(yè)業(yè)務(wù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017~2019年，榮安物業(yè)凈利潤分別為497.33萬元、899.33萬元、2784.52萬元。但今年一季度榮安物業(yè)的凈利潤急轉(zhuǎn)之下，跌至-577.35萬元。截至今年一季度末，榮安物業(yè)賬面凈資產(chǎn)為 117.59 萬元。

　　利潤虧損一部分由于人工成本的提升。作為勞動力密集型行業(yè)，截至 2019 年末，榮安物業(yè)員工共計835人，占上市公司員工總數(shù)的 52.35%。榮安地產(chǎn)方面表示，勞動用工風(fēng)險日益加大，且榮安物業(yè)管理規(guī)模相對較小，未形成規(guī)模效應(yīng)，仍需投入較多的人力、物力等資源?！白鳛閯趧用芗托袠I(yè)，物業(yè)主要考驗企業(yè)如何進行資源整合，”盧文曦稱，物業(yè)企業(yè)擁有客戶業(yè)主資源，因此需要考慮結(jié)合業(yè)主需求，為業(yè)主提供增值服務(wù)以獲得盈利。

　　顯然榮安地產(chǎn)已經(jīng)等不及。7月中旬，榮安地產(chǎn)發(fā)布一紙公告，將榮安物業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香安企管，交易價為3127萬元。香安企管為榮安地產(chǎn)實際控制人王久芳控制的企業(yè)，此舉相當(dāng)于左手倒右手。榮安地產(chǎn)表示，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于上市公司精簡人員，提升人均效能，集中資源專注發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)。

　　“剝離物業(yè)業(yè)務(wù)有兩個好處，”盧文曦表示，剝離物業(yè)服務(wù)一方面可以不繼續(xù)拖累榮安地產(chǎn)在主營業(yè)務(wù)上的財務(wù)表現(xiàn)，另一方面，物業(yè)服務(wù)可以發(fā)展至有盈余的時候，當(dāng)做獨立平臺上市。

　　事實上，物業(yè)服務(wù)公司出現(xiàn)扎堆上市的熱潮。今年以來，已有包括興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活、弘陽服務(wù)、金融街物業(yè)等6家物業(yè)公司成功登陸港交所，另有9家企業(yè)排隊等候。不過，參照上市物業(yè)公司的業(yè)績水平，榮安物業(yè)還相差甚遠。即便是上市物管企業(yè)中規(guī)模最小的興業(yè)物聯(lián)，其2019年歸屬股東凈利潤也達3517.3萬元。

　　不過“上市的物業(yè)公司現(xiàn)在還是以規(guī)模效應(yīng)為主，暫時還沒有看到以利潤為導(dǎo)向的物業(yè)企業(yè)，”對小規(guī)模的物業(yè)企業(yè)上市，盧文曦持謹慎態(tài)度，“目前看來，物業(yè)公司業(yè)務(wù)量越多越大，投資人才越感興趣。” 而現(xiàn)實是，如基于母公司強大的資源，物業(yè)公司可以有更大的發(fā)展。小企業(yè)要想擴大市場規(guī)模，則必須具備更優(yōu)質(zhì)的托盤管理能力，與財大氣粗的大企業(yè)相比，可謂難上加難。

　　如此來看，不論地產(chǎn)主業(yè)擴規(guī)模，還是物業(yè)公司獨立走路，榮安地產(chǎn)的每一條發(fā)展道路都荊棘叢叢。

　　文/白志敏（責(zé)編：高雅）