銷售熱度持續(xù)緩解市場擔(dān)憂，新開工及土地購置加速上揚(yáng)。2018年1-7月商品房銷售面積為9.0億平，同比增速4.2%，前值3.3%，單月同比增速9.9%，前值4.5%；商品房銷售額為7.83億元，同比增速14.4%，前值13.2%；平均售價(jià)8762元/平米，同比漲幅11.0%，環(huán)比提升0.9%。全國銷售量價(jià)齊升，連續(xù)3個(gè)月單月增速為正，部分原因是去年同期基數(shù)較低。2018年1-7全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速10.2%，前值9.7%，單月同比增速13.2%，前值8.4%；其中新開工面積同比增速14.4%，前值11.8%，新開工增速提升更為顯著；房企到位資金同比增長6.4%，前值4.6%；土地購置面積累計(jì)同比增速11.3%，前值7.2%；市場供需持續(xù)回暖，流動(dòng)性邊際改善提振行業(yè)信心。

　　棚改政策調(diào)整影響小于市場預(yù)期，中西部地區(qū)熱度持續(xù)，投資數(shù)據(jù)同步上揚(yáng)印證房企信心。分地區(qū)來看，1-7月東/中/西/東北部地區(qū)商品房銷售面積同比增速分別為-3.8%/12.7%/10.5%/0.0%，較前值分別變動(dòng)1.6/-0.1/0.5/1.1pct。東部地區(qū)銷售增速連續(xù)三月回升，得益于去年下半年低基數(shù)，預(yù)計(jì)未來增速仍將逐步提升。西部地區(qū)同比增速不降反升，市場對(duì)于棚改政策調(diào)整的悲觀預(yù)期將有所緩解；同時(shí)西部地區(qū)開發(fā)投資額累計(jì)同比增速上揚(yáng)至5.8%，前值4.2%，開工-銷售增速差進(jìn)一步縮小，由此印證房企在此區(qū)域內(nèi)加速拿地、開工的中觀動(dòng)態(tài)，未來走勢不必過分擔(dān)憂。根據(jù)中指周度高頻數(shù)據(jù)，2018年前32周全國36個(gè)樣本城市中，一線/二線/三四線城市銷售面積同比增速分別為-15.6%/4.6%/-3.2%，一二線城市銷售增速持續(xù)回升，三四線銷售企穩(wěn)。

　　新開工及土地購置加速提升符合預(yù)期，到位資金回升受益按揭及貸款放量。1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速10.2%，前值9.7%，增速小幅回升，新開工及土地購置增速上揚(yáng)略超預(yù)期。新開工面積同比增速14.4%，前值11.8%，單月同比增速29.4%，前值15.0%；施工面積同比增速3.0%，前值2.5%，單月同比增速26.0%，前值18.1%，新開工及施工面積持續(xù)高速上揚(yáng)，這與我們年初強(qiáng)調(diào)的邏輯一致：房企拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，資金壓力整體較大迫使行業(yè)周轉(zhuǎn)提速，高銷售目標(biāo)、行業(yè)競爭加劇必將帶動(dòng)高開工增速。到位資金同比增長6.4%，前值4.6%，單月同比增速18.0%，前值3.0%；從細(xì)項(xiàng)看國內(nèi)貸款單月同比增速0.6%，前值-26.8%，按揭貸款單月同比增速31.8%，前值11.6%，房企借款及居民按揭顯著放量帶動(dòng)行業(yè)流動(dòng)性改善。

　　按揭貸款與開發(fā)貸邊際放松，按揭利率維持上行趨勢。按揭貸款端有所放松，居民中長期貸款當(dāng)月同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正為0.7%(前值-4.1%)，占新增貸款比例上升至31.6%(前值25.2%)。按揭利率保持小幅上行趨勢，7月首套房平均利率為5.67%，增幅3bp。債券發(fā)行與開發(fā)貸均保持正增長，房地產(chǎn)信用債1-7月發(fā)行3302億元(+52%)，發(fā)債環(huán)境較2017年寬松，但募集資金用途僅限于償還金融機(jī)構(gòu)借款，旨在控制房企加杠桿。1-6月房地產(chǎn)貸款余額增速20.4%(+0.3pct)，新增房地產(chǎn)貸款增速16.4%(+4.6pct)。融資成本持續(xù)上浮，房地產(chǎn)1-2年期信托收益率6月為8.00%，較年初增加63bp。

　　投資建議：行業(yè)基本面持續(xù)向好，但政策趨嚴(yán)短期難轉(zhuǎn)向，個(gè)股機(jī)會(huì)大于行業(yè)機(jī)會(huì)。建議布局兼具融資能力與擴(kuò)張潛力的房企，一線龍頭融資風(fēng)險(xiǎn)低、具有存量資源整合優(yōu)勢，主推：保利地產(chǎn)，【招商蛇口(001979)、股吧】，萬科A；二線中型房企受益城市發(fā)展、深度布局城市圈，成長性較強(qiáng)且融資渠道順暢，推薦：新城控股，藍(lán)光發(fā)展，陽光城，榮盛發(fā)展。由于房產(chǎn)稅預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)，看好租售并舉政策持續(xù)落地，建議關(guān)注：光大嘉寶，世聯(lián)行。