房企前4個月銷售、融資井噴，融資規(guī)模逼近8500億，1/4來自海外債，二線城市搶地也瘋狂

　　來源：券商中國

　　盡管4月房地產(chǎn)市場總體銷售較3月略有回落，但是從前4月百強(qiáng)房企的銷售情況看，規(guī)模上市房企的銷售走勢強(qiáng)于行業(yè)整體，龍頭企業(yè)效應(yīng)日趨明顯，競爭格局持續(xù)分化。

　　來自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，有75家房企銷售額突破百億。其中， 碧桂園、萬科、恒大、保利、融創(chuàng)等5家龍頭房企銷售額突破1000億，完成了多數(shù)企業(yè)一年的銷售目標(biāo)；碧桂園、萬科銷售額更是超過2000億。另外，500至1000億的有9家，100至500億的有61家。

　　在銷售保持平穩(wěn)的同時，房企融資繼續(xù)井噴，4月密集發(fā)布融資接近2600億，前4個月這些房企的融資規(guī)模更是接近8500億。

　　對應(yīng)的，4月房企拿地?zé)崆楦邼q，在二線城市瘋狂搶地，4月全國300城土地出讓金總額中，二線城市出讓金占比近7成。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，部分城市樓市“小陽春”，疊加融資難度大幅度緩解，是房企搶地?zé)崆楦邼q的主要原因。

　　不過，在中央再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位、對地價上漲較快的城市提出預(yù)警的背景下，土地市場的“瘋狂”面臨更大風(fēng)險，房企投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎，盲目追高并不可取。

　　75家房企銷售額超百億

　　盡管4月單月，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模環(huán)比持平，但是與去年同期相比仍有顯著增長。

　　克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，百強(qiáng)房企單月業(yè)績規(guī)模同比增長16.6%。按照權(quán)益口徑看，1至4月，百強(qiáng)房企累計銷售規(guī)模同比微增3.6%，結(jié)束了前三月累計銷售規(guī)模略低于去年同期的趨勢。

　　中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，1至4月房企銷售業(yè)績趨于平穩(wěn)，TOP100均值達(dá)313億元，規(guī)模破百億的房企增加至75家。其中，碧桂園、萬科銷售額超2000億；恒大、保利、融創(chuàng)3家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500至1000億、100至500億、100億以下的企業(yè)分別為9家、61家、25家，房企銷售額TOP100門檻提升至74.11億元。

　　中國指數(shù)研究院指出，房企普遍下調(diào)了銷售目標(biāo)增速，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健發(fā)展。隨著行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房企堅持穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展策略，戰(zhàn)略布局更加收斂聚焦。房企之間的規(guī)模競爭仍將持續(xù)，其在追求業(yè)績的過程中更加注重發(fā)展質(zhì)量與效益的提升，著力提升企業(yè)經(jīng)營硬實(shí)力。

　　房企融資規(guī)模近8500億

　　在銷售保持穩(wěn)定的同時，房企融資繼續(xù)井噴。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，房企繼續(xù)密集融資接近2600億，從全月融資完成情況看，有望是最近一年多最高值。

　　從前4個月來看，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，房企融資規(guī)模近8500億元；其中海外債占比為25.6%，成為房企首選的融資途徑，2019年以來房企發(fā)行海外債的票面利率均值為8.82%，融資成本進(jìn)一步提高；超短期融資券4個月內(nèi)融資總額突破400億元，融資規(guī)模與去年全年相當(dāng)，主要用于償還債務(wù)利息，企業(yè)償債高峰到來。

　　值得一提的是，房企積極推進(jìn)，前4個月通過獲取超1000億元的資金，占全部融資規(guī)模的12.0%，有效補(bǔ)充房企的資金來源。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2018年四季度來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實(shí)施逐漸井噴，但因?yàn)榉科笕毖^多，目前看，房企融資難度依然比較大，融資需求依然井噴。

　　中國指數(shù)研究院也認(rèn)為，2019年起房企進(jìn)入集中償債高峰期，流動性風(fēng)險加劇，整個行業(yè)需償還的國內(nèi)外信用債規(guī)模將超過5000億元，并于2021年接近萬億元，債券到期金額逐年增加，未來企業(yè)資金壓力依舊不減。

　　在二線城市瘋狂搶地

　　部分城市地產(chǎn)市場“小陽春”，疊加融資難度大幅度緩解，房企搶地?zé)崆楦邼q。近期熱點(diǎn)城市特別是二線城市土地市場明顯升溫，數(shù)十家房企搶地、上百輪競價、溢價率超100%的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月房企拿地積極性明顯上漲，單月有18家企業(yè)拿地超過50億，刷新了最近一年多土地市場的月度記錄。其中，融創(chuàng)、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8家企業(yè)拿地超過100億，融創(chuàng)更是以逾285億的權(quán)益拿地總價占據(jù)單月房企拿地榜榜首。

　　“從搶地城市看，最熱點(diǎn)城市集中在二線城市。4月最典型的武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億?！睆埓髠フf。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，4月全國300城土地出讓金總額3346億元。其中，二線城市成交金額2231億元，占比接近7成，二線城市仍是房企拿地主戰(zhàn)場。

　　對于近期二線城市土地市場熱度明顯回升的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時表示：

　　第一個原因是開發(fā)商去年10月份開始發(fā)債量比較大，融資比較多，有錢了就要拿地；

　　第二個原因是開發(fā)企業(yè)目前投資的區(qū)域布局趨同，大中型開發(fā)企業(yè)都比較看好一二線城市，規(guī)避三四線城市?！盎蛘哒f是因?yàn)槿木€城市拿地時機(jī)不好，未來賺錢很難，就把拿地指標(biāo)都安排在一二線城市，但一線城市供地量少，所以就集中在二線城市，供不應(yīng)求?！睏罴t旭說；

　　第三個原因是今年樓市有個小陽春，大部分城市成交量放大，部分城市房價上漲，樓市銷售回暖也使開發(fā)企業(yè)覺得目前拿地是一個好時機(jī)。

　　不過，克而瑞研究中心指出，4月中央政治局會議上再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖，住建部對地價上漲較快的城市提出了預(yù)警，預(yù)計本輪地市熱度的上漲勢態(tài)不會維持太久。

　　克而瑞研究中心提醒，在此背景下土地市場的“瘋狂”面臨更大風(fēng)險，無論是戰(zhàn)略調(diào)整還是規(guī)模需要，企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎，尤其對于地價屢創(chuàng)新高的城市和區(qū)域，盲目追高并不可取。