炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，權(quán)威，專業(yè)，及時(shí)，全面，助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！

　　房地產(chǎn)行業(yè)二季度投資策略：短期疫情不改行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)，關(guān)注安全和穩(wěn)定的龍頭

　　來源 山西證券

　　一季度行業(yè)跑輸大盤一線二線龍頭跌幅居前。一季度申萬地產(chǎn)板塊下跌18.07%，跑輸大盤（滬深300）4.25個(gè)百分點(diǎn)，落后于大部分行業(yè)，僅強(qiáng)于采掘和非銀金融兩個(gè)行業(yè)。對(duì)比2003年SARS比較嚴(yán)重的時(shí)期為3月-5月，在此期間，地產(chǎn)板塊整體下跌2.97%，在申萬28個(gè)行業(yè)中排名第21位。此次疫情對(duì)地產(chǎn)板塊的影響明顯大于2003年SARS對(duì)市場(chǎng)的影響。個(gè)股方面，1季度跌幅較大的個(gè)股中一線和二線龍頭較多，跌幅前30的個(gè)股中有萬科A、綠地控股、【華僑城A(000069)、股吧】、新城控股、華夏幸福等一線龍頭，也有中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、陽光城、首開股份等二線龍頭。而且跌幅前30個(gè)股跌幅均大于行業(yè)平均跌幅（18.07%）銷售短期大幅下滑，但不會(huì)改變行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。受疫情影響，1-2月，全國(guó)商品房銷售面積僅為8475萬平方米，同比下降39.9%。隨著全國(guó)范圍內(nèi)疫情逐步得到控制，行業(yè)銷售逐漸恢復(fù)，3月初，全國(guó)30個(gè)大中城市商品房成交面積逐步回升。隨著全國(guó)疫情繼續(xù)好轉(zhuǎn)，2季度有望逐步恢復(fù)至正常水平。但從長(zhǎng)期來看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大趨勢(shì)并未改變，我國(guó)城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)也未改變，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的地位也未改變，全國(guó)商品房銷售仍將保持穩(wěn)定的趨勢(shì)也不會(huì)改變。

　　投資短期大幅下滑，低庫(kù)存或加速行業(yè)復(fù)工進(jìn)度。此次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資短期造成了較大影響，主要體現(xiàn)在行業(yè)新開工和竣工大幅下降，已開工項(xiàng)目也有部分處于暫停狀態(tài)，但隨著國(guó)內(nèi)疫情逐漸得到控制，國(guó)內(nèi)商品房銷售逐漸恢復(fù)，行業(yè)開工率和復(fù)工率將逐步回升。全國(guó)商品房庫(kù)存仍處于較低水平，這會(huì)加速房地產(chǎn)企業(yè)開復(fù)工進(jìn)度。

　　現(xiàn)金流趨緊，但資金鏈總體安全。負(fù)債方面，A股地產(chǎn)板塊上市公司真實(shí)杠桿率在下降。短期債務(wù)方面，地產(chǎn)板塊A股上市公司近3年來短期有息負(fù)債/有息負(fù)債1季度均低于全年（三季度）。行業(yè)現(xiàn)金流方面，行業(yè)現(xiàn)金能夠覆蓋短期有息負(fù)債，行業(yè)資金鏈總體仍在可控區(qū)間。

　　2020年行業(yè)業(yè)績(jī)保障率高疫情或影響2021年業(yè)績(jī)。們假設(shè)2019年、2020年行業(yè)營(yíng)業(yè)收入分別增長(zhǎng)20%和15%，截止到2019年3季度末，行業(yè)2019-2020年業(yè)績(jī)保障率已達(dá)到86.04%，市值前10、前30和前50的上市公司保障率分別達(dá)到92.94%、92.57%、90.37%。如果再疊加2019年4季度銷售，行業(yè)2019-2020年業(yè)績(jī)保障率會(huì)更高。但如果此次疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，會(huì)影響行業(yè)2021年業(yè)績(jī)。

　　維持行業(yè)看好評(píng)級(jí)重點(diǎn)關(guān)注兼具安全性和穩(wěn)健性之行業(yè)龍頭。行業(yè)未來2年業(yè)績(jī)確定性高，行業(yè)基本面未發(fā)生變化；行業(yè)PE（TTM）和PB均已處于近20年來最低水平。維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。建議關(guān)注杠桿率較低和業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較強(qiáng)的行業(yè)龍頭企業(yè)：萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)，和區(qū)域龍頭企業(yè)：金科股份、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、【藍(lán)光發(fā)展(600466)、股吧】