中國(guó)房?jī)r(jià)單邊快速上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，如果房企依舊有地就買，不看價(jià)格，那么之前怎么賺的錢就會(huì)怎么還回去。房企要把自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，要靠雙手勞動(dòng)賺錢，不要再想靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲來賺錢。鮮少談?wù)摲績(jī)r(jià)的萬科董事會(huì)主席郁亮，在萬科2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上直言。

　　在他看來，目前住房全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但并不意味著存在供應(yīng)過剩，“現(xiàn)在房地產(chǎn)主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題?！?/p>

　　郁亮希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠告別舊思維。他說，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入成熟期之后，圍繞著不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，其規(guī)模會(huì)超過房地產(chǎn)本身，“我們需要有敏感度，也需要有信心，相信在未來不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的周邊行業(yè)大有作為。”縱觀萬科近幾年的發(fā)展，郁亮已不談房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，但圍繞著不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)業(yè)，萬科仍在進(jìn)取地拓展規(guī)模。

　　存量市場(chǎng)的生意經(jīng)

　　2017年度報(bào)告顯示，萬科2017年實(shí)現(xiàn)銷售面積3595萬平方米，同比增長(zhǎng)30%；銷售金額5299億元，同比增長(zhǎng)45%。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2429億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)280.5億元，增長(zhǎng)三分之一。

　　不再談規(guī)模的萬科，開始向存量市場(chǎng)尋求新的增長(zhǎng)。

　　報(bào)告期內(nèi)，萬科商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總管理項(xiàng)目172個(gè)，總建筑面積超1000萬平方米。以印力集團(tuán)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)；物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)方面，萬科累計(jì)獲取項(xiàng)目62個(gè)，總建筑面積482萬平方米，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均出租率達(dá)96%。

　　冰雪度假物業(yè)項(xiàng)目，在2017年11月至2018年2月雪季期間，吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個(gè)滑雪項(xiàng)目累計(jì)到訪客流量超50萬人次；在物業(yè)服務(wù)方面，萬科物業(yè)進(jìn)入80個(gè)城市；租賃住宅業(yè)務(wù)板塊，其整合形成的集中式長(zhǎng)租公寓“泊寓”，在全國(guó)29個(gè)一二線城市中開業(yè)96個(gè)項(xiàng)目。

　　此外，在養(yǎng)老、教育及其他業(yè)務(wù)方面，萬科亦在積極探索。截至2017年底，已在15個(gè)城市布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)，獲取項(xiàng)目約170個(gè)；在全國(guó)參與運(yùn)營(yíng)超過10所學(xué)校；與新加坡悅榕集團(tuán)合作，共拓酒店等相關(guān)業(yè)務(wù)；與華人文化控股集團(tuán)攜手，探索文化領(lǐng)域的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　據(jù)萬科董秘朱旭介紹，在業(yè)務(wù)方面，萬科緊緊圍繞和城鄉(xiāng)同步發(fā)展、和客戶同步發(fā)展兩條主線，以人民美好生活為中心，打造生態(tài)化平臺(tái)。

　　事實(shí)上，除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，萬科希望旗下各項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域都能做到“領(lǐng)跑”“領(lǐng)先”。

　　郁亮說，“領(lǐng)先”對(duì)于萬科而言，是領(lǐng)行業(yè)發(fā)展之先、創(chuàng)新之先、風(fēng)氣之先?！懊鎸?duì)大時(shí)代和行業(yè)的變化，誰引領(lǐng)的變化，誰就是領(lǐng)先的企業(yè)，而不是拿傳統(tǒng)的規(guī)模思維去衡量。”“領(lǐng)跑”則意味著為廣泛的利益相關(guān)方和社會(huì)創(chuàng)造更多的真實(shí)價(jià)值，具體表現(xiàn)在客戶口碑、投資者回報(bào)、相關(guān)利益方和社會(huì)廣泛認(rèn)可等方面。

　　基于此，2018年萬科希望能新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業(yè)5萬間以上。在新業(yè)務(wù)方面繼續(xù)拓展物業(yè)服務(wù)、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)和物流倉儲(chǔ)服務(wù)。

　　成趨勢(shì)

　　與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“快進(jìn)快出”、靠不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲賺錢不同的是，不動(dòng)產(chǎn)周邊服務(wù)業(yè)務(wù)的本質(zhì)是重資產(chǎn)，如何盤活存量資產(chǎn)價(jià)值，亦成為萬科正在嘗試的新課題。

　　已逐漸成為萬科盤活存量資產(chǎn)價(jià)值的慣用手法。2017年10月，萬科商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)印力以深國(guó)投廣場(chǎng)為標(biāo)的發(fā)起并設(shè)立信托收益權(quán)資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)。而在物流地產(chǎn)方面，萬科亦設(shè)立物流地產(chǎn)基金。

　　此前，萬科證券事務(wù)代表梁潔表示，未來房屋租賃市場(chǎng)也可以采取類似方式?！拔覀儼l(fā)行的基金在思路上與保利的類REITs很相近，逐步逼近真正的REITs。政策支持下，真正的REITs肯定會(huì)出現(xiàn)，萬科也會(huì)積極參與?！?/p>

　　但在此次業(yè)績(jī)會(huì)后，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者問及租賃住宅業(yè)務(wù)的時(shí)間表時(shí)，朱旭坦言萬科目前暫無計(jì)劃，2018年，萬科在租賃住房業(yè)務(wù)方面仍將以擴(kuò)充房間數(shù)量為主。

　　“做REITs首要條件就是在一級(jí)市場(chǎng)所擁有的房間量必須足夠，目前萬科在一級(jí)市場(chǎng)的體量還不夠?！敝煨駥?duì)記者舉例說，德國(guó)最大的租賃住房公司擁有的房間量達(dá)35萬間，而國(guó)內(nèi)租賃住房市場(chǎng)規(guī)模還很小，萬科10萬間租賃住房已經(jīng)很大了。

　　堅(jiān)持現(xiàn)金流為基礎(chǔ)

　　目前國(guó)家在金融監(jiān)管方面力度逐步加大，在企業(yè)去杠桿的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境也相對(duì)趨緊。

　　萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝認(rèn)為，無論行業(yè)政策還是金融監(jiān)管，出臺(tái)是及時(shí)且必要的。“我們歡迎、支持和擁護(hù)?！彼J(rèn)為這些政策有利于行業(yè)中長(zhǎng)期的健康穩(wěn)定發(fā)展，影響是積極的。

　　“萬科一直在經(jīng)營(yíng)方面相對(duì)穩(wěn)健，在加強(qiáng)監(jiān)管、去杠桿的背景下，對(duì)于有品牌、有信用，持續(xù)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)而言，是利好。萬科將堅(jiān)持一貫的風(fēng)格，謹(jǐn)慎面對(duì)變化，助力整個(gè)行業(yè)真正回歸到居住屬性?！弊＞艅俦硎?。

　　事實(shí)上，萬科一直堅(jiān)持以“現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”理念，持續(xù)強(qiáng)化資金管控。2017年萬科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入823.2億元，同比增長(zhǎng)108%；截至2017年底，持有貨幣資金1741億元；截至2017年底，萬科凈負(fù)債率(有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn))為8.8%。

　　進(jìn)入2018年，萬科在經(jīng)營(yíng)策略方面，投資將根據(jù)銷售回款、融資情況決定投資節(jié)奏，拓展渠道，獲取價(jià)格合理的土地資源，關(guān)注并購機(jī)會(huì)；在融資方面則會(huì)探索更多投融資創(chuàng)新模式，保持安全健康的資債結(jié)構(gòu)，以及行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。

　　郁亮指出，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，要有助于社會(huì)整體的健康發(fā)展，要對(duì)社會(huì)整體的健康發(fā)展作貢獻(xiàn)，不要添亂，更不能夠成為麻煩制造者?！拔覀兘?jīng)營(yíng)管理水平要放在全球視野檢驗(yàn)，和全球最先進(jìn)的管理水平同場(chǎng)競(jìng)技，和效率最高的企業(yè)正面競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>