隨著三盛地產(chǎn)、福晟集團、正榮地產(chǎn)三家房企相繼登陸資本市場，弘陽地產(chǎn)也于今年啟動赴港上市，而日前上海大發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱“大發(fā)地產(chǎn)”)向港交所遞交了IPO招股書。

　　不過，記者注意到，2015年~2017年報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)收益分別為6.77億元、6.57億元、44.14億元，與第一梯隊房企相比尚有不小的差距。同時，報告期內(nèi)公司毛利率僅分別為15.9%、18.1%、14.9%，處于行業(yè)偏低水平。

　　《中國經(jīng)營報》記者在采訪中了解到，業(yè)績增長乏力的同時，近年來積極追求規(guī)模擴張的大發(fā)地產(chǎn)也面臨不小的資金壓力。報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)總流動負債由2015年的42.19億元增加至2017年的73.08億元，總非流動負債由2015年的31.35億元增加至2017年的57.84億元。

　　對于大發(fā)地產(chǎn)業(yè)績及企業(yè)發(fā)展相關問題，《中國經(jīng)營報》記者先后致電致函大發(fā)地產(chǎn)相關負責人，截至發(fā)稿尚未收到回復。

　　對于自去年以來中小房企掀起的“赴港上市潮”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，客觀來看，由于A股對企業(yè)估值要求較高，中小房企一般難以登陸，只能選擇赴港上市。其次，中小房企快速規(guī)?；瘮U張需要獲得資本市場的支持。“現(xiàn)在資本市場包括發(fā)債、信托在內(nèi)的融資環(huán)境全面收緊，只有港股資本市場相對是開放的，所以盡量爭取這種平臺有利于為公司未來戰(zhàn)略發(fā)展提供資金支持?！?/p>

　　業(yè)績增長乏力

　　總部位于上海的大發(fā)地產(chǎn)主要業(yè)務范圍集中在長江三角洲地區(qū)，公司主要經(jīng)營范圍包括物業(yè)開發(fā)及銷售、商業(yè)物業(yè)投資及物業(yè)管理服務。截至2018年2月底，公司擁有24個多元化的項目組合，包括20項住宅物業(yè)、3棟商業(yè)綜合樓及1個辦公公司，共擁有土地儲備總建筑面積172.03萬平方米。數(shù)據(jù)顯示，2015年~2017年報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)的毛利率分別為15.9%、18.1%和14.9%。

　　不過，據(jù)樂居財經(jīng)日前發(fā)布的《2017上市房企毛利率排行TOP50》，排名前50位的上市房企2017年銷售毛利率均在20%以上，龍頭房企的銷售毛利率更是逼近50%。

　　在張宏偉看來，毛利率偏低與近年來土地成本的大幅飆升不無關系。記者注意到，2015年~2017年報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)土地使用權成本分別為6725.6萬元、7018.9萬元、19.68億元，2017年土地使用權成本是2016年的28倍。平均每平方米土地收購成本分別為467元、519元、6210元。

　　除了毛利率偏低，2015年~2017年報告期內(nèi)，公司純利率分別為7.9%、3.3%、3.4%，近兩年的純利率與2015年相比呈“腰斬”狀態(tài)。有意思的事，記者注意到，2015年~2017年報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)利息覆蓋率僅分別為0.7、0.5、1.0，這意味著2015年和2016年，大發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)生的稅前利潤尚且不能支付當期利息。

　　2015年~2017年，大發(fā)地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)及銷售產(chǎn)生的收益分別為6.04億元、5.76億元、43.21億元，與第一梯隊房企尚有不小的差距。不過據(jù)相關媒體報道，日前大發(fā)地產(chǎn)集團CEO廖魯江在接受記者采訪時稱，大發(fā)地產(chǎn)計劃沖擊千億元，并提出了5年實現(xiàn)3000億元的目標以及項目跟投、利潤共享機制。

　　資料顯示，擁有超過11年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的廖魯江曾于2006年~2011年任龍湖地產(chǎn)有限公司人力資源部副經(jīng)理；2011年1月~2018年1月，廖魯江擔任世茂房地產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行董事。

　　“最近三年左右市場格局會確定下來，最晚明年會出現(xiàn)三家萬億級企業(yè)?！睆埡陚ヮA計，到2018年末估計會有25~30家千億級企業(yè)，行業(yè)排名前30位的企業(yè)在整個市場的占有率將達到60%。市場格局確定以后，中小房企只能在品牌房企滲透率不是很強的區(qū)域找到市場機會進行布局。“但客觀來說，5年實現(xiàn)3000億元的銷售目標是比較難達到的?！睆埡陚シQ。

　　記者注意到，除了上海及南京等熱門城市外，大發(fā)地產(chǎn)的土地儲備主要集中在溫州、寧波、舟山、蕪湖、安慶等三四線城市。其中，安慶的土地儲備占總土地儲備的35.5%，溫州占23.1%，蕪湖占11.8%，上海占9%，舟山占7.5%，南京僅占3.1%。

　　借上市融資“回血”？

　　據(jù)大發(fā)地產(chǎn)招股書顯示，2015年及2017年度報告期內(nèi)，公司經(jīng)營活動所產(chǎn)生的負面凈現(xiàn)金流量約為7.92億元及 23.94億元。對于凈經(jīng)營現(xiàn)金流量為負的原因，公司方面解釋稱，主要歸因于物業(yè)開發(fā)耗時較長且需要大量資本，以及公司在報告期內(nèi)的土地收購及業(yè)務擴張。

　　“經(jīng)營活動負面凈現(xiàn)金流量可能損害我們做出必要資本支出的能力、限制經(jīng)營靈活性，對我們擴展業(yè)務和提高流動性的能力造成不利影響?！贝蟀l(fā)地產(chǎn)在招股書中稱，保證公司日后不會繼續(xù)錄得經(jīng)營活動負面凈現(xiàn)金流量。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年~2017年報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債比率分別為196.5%、150.0%、269.8%。大發(fā)地產(chǎn)方面提及，銀行貸款為公司外部融資的主要來源。報告期內(nèi)，大發(fā)地產(chǎn)未償還銀行貸款分別為33.07億元、28.26億元、39.75億元。此外，截至2017年12月31日，大發(fā)地產(chǎn)未償還信托融資及其他融資占公司總借貸的33.6%。報告期內(nèi)，公司未償還即期及非即期有擔保銀行貸款、無擔保銀行貸款、有擔保其他貸款及無擔保其他貸款分別為40.92億元、32.59億元、59.87億元。公司融資成本由截至2016年12月底的1.14億元，增加8.1%到截至2017年12月底的1.24億元，主要由于在建物業(yè)數(shù)目及有關借貸均有所增加。

　　事實上，大發(fā)地產(chǎn)也意識到融資方面的難題并在招股書中坦承：“我們未必能按商業(yè)上合理條款取得充足資金(不論通過銀行貸款、信托融資或其他安排)進行土地收購及未來物業(yè)開發(fā)，或根本無法取得所需資金?！?/p>

　　“房地產(chǎn)是一個重資金投入的行業(yè)，其資金周轉(zhuǎn)的速度一般較慢，因此前期必須要有大量的資金投入，這就會導致其現(xiàn)金流可能會在短時間內(nèi)出現(xiàn)為負或出現(xiàn)大面積虧損。但從長期角度來看，當其項目進入銷售狀態(tài)，也就是其現(xiàn)金流開始回正的時候。”張宏偉指出。

　　值得一提的是，據(jù)大發(fā)地產(chǎn)IPO招股書顯示，大發(fā)地產(chǎn)控股股東葛和凱一家以及其弟弟葛和鳴目前均已加入英國國籍。此外，2017年12月12日，葛和凱、葛一旸、金林蔭和葛和鳴各自于英屬處女群島注冊成立一家全資投資控股公司。

　　根據(jù)國家外匯管理局第37號通知，倘中國個人居民以其境內(nèi)外合法資產(chǎn)或權益向境外特殊目的公司進行投資，其須就有關投資向國家外匯管理局的地方分支機構登記。國家外匯管理局第37號通知亦規(guī)定，中國居民的有關境外特殊目的公司發(fā)生中國居所、名稱、經(jīng)營期限等基本信息變更，或發(fā)生增資、減資、股權轉(zhuǎn)讓或置換、合并或分立等重要事項變更后，應辦理變更登記手續(xù)。

　　“由于葛和凱、葛一旸、金林蔭和葛和鳴均為英國公民，他們無須受國家外匯管理局第37號通知項下的登記規(guī)定所限?！贝蟀l(fā)地產(chǎn)方面表示。

　　值得注意的是，截至記者發(fā)稿，大發(fā)地產(chǎn)官網(wǎng)因頁面服務不穩(wěn)定已經(jīng)無法正常訪問。

　　房企掀起“赴港上市潮”？

　　除了大發(fā)地產(chǎn)，事實上，記者在采訪中了解到，從去年開始，中小房企正在掀起一股“赴港上市潮”。2017年4月，閩系房企三盛地產(chǎn)通過收購香港主板上市地產(chǎn)公司利福地產(chǎn)曲線連接資本市場；2018年1月，據(jù)港交所公告，佑威國際(00627.HK)正式更名福晟集團，這意味著福晟集團正式登陸資本市場；2018年1月，正榮地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所正式掛牌上市；2018年4月初，江蘇房企弘陽地產(chǎn)發(fā)布上市招股書，擬IPO登陸港交所上市。

　　“很難去判斷中小房企登陸資本市場之后有沒有更多的發(fā)展?！睆埡陚ブ赋?，登陸港股上市募集資金的總規(guī)模體量不是很大?！爸荒苷f，在現(xiàn)有的情況下，可以在當前區(qū)域或者在三四線城市中有一些短期內(nèi)的布局和擴張機會。”張宏偉總結(jié)道。

　　在安永會計師事務所審計服務合伙人湯哲輝看來，中小房企在香港上市，主要是看重香港多元化、市場化融資平臺，除個別高成長房企，多數(shù)中小房企在香港市場的股權性融資金額有限，但可以在上市后通過發(fā)債/銀團貸款，獲得持續(xù)性資金注入。除了香港市場，新加坡市場也是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資非常不錯的平臺，商業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品能在新加坡找到不錯的投資人，所以對持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的中小房企而言，REITs也是籌資途徑之一。“鑒于國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)資金面持續(xù)趨緊，境外上市或許是留給中小房地產(chǎn)企業(yè)為數(shù)不多的生存之道了”，湯哲輝表示。