以2008年的廉租房廣州萬匯樓為開端，萬科試水租賃。經(jīng)過8年探索和發(fā)展，萬科于2016年5月推出了長租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”，正式加入長租公寓的混戰(zhàn)之中。

　　兩年時間過去，萬科泊寓已初具規(guī)模。截至2017年底，泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房源數(shù)超10萬間，累計開業(yè)超3萬間。2018年將再增持10萬間以上。

　　作為萬科多元化戰(zhàn)略的重要一子，長租公寓的地位扶搖直上。在萬科 2018 年第一季度報告內(nèi)，長租公寓已經(jīng)上升為公司內(nèi)部核心業(yè)務(wù)，僅次于住宅開發(fā)和物業(yè)管理，業(yè)務(wù)布局已經(jīng)上升到整體戰(zhàn)略層面。

　　長租公寓的發(fā)展猶如一場曠日持久的馬拉松，在實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的急速擴(kuò)張之后，如何構(gòu)建有效的運(yùn)營方式和可持續(xù)的盈利模式成為能否贏得這場賽程的關(guān)鍵。

　　作為萬科較早入市的長租項(xiàng)目之一，廣州泊寓五羊邨店頗具代表。為此，時代周報記者實(shí)地探訪了廣州泊寓五羊邨店，希望以此為縮影展現(xiàn)長租公寓目前的運(yùn)營狀況以及盈利難題。

　　把泊寓裝進(jìn)手機(jī)

　　從廣州五羊邨地鐵站A出口出來，經(jīng)過一兩個繁瑣的路口，進(jìn)入一條大約500米的寬巷子，映入眼簾的便是東山月府小區(qū)幾個大字，而這里也是廣州泊寓五羊邨店的所在地。資料顯示，此小區(qū)原屬寺右村村民。2016年，萬科泊寓和村集體簽訂租約承租了其中一棟樓房，租期為15年。

　　進(jìn)入公寓并不容易，進(jìn)出門都需要刷門禁卡。店里的工作人員表示，“如果住戶忘記帶門禁卡，管理員反復(fù)核實(shí)其身份后才能進(jìn)去。而外來人員要來拜訪，也必須要在前臺登記?！?/p>

　　工作人員告訴時代周報記者，目前廣州泊寓五羊邨店開業(yè)運(yùn)營已經(jīng)兩年，共有433間房，算得上是廣州體量最大的集中式長租公寓之一，入住率達(dá)到了95%以上。最熱門的一室一廳房型已經(jīng)沒有了，只剩下少數(shù)合租單間。

　　據(jù)介紹，除了店長，店里目前還有三名店員和一名維修工，基本是1比100的人房比。這意味著每個工作人員要管理100多間房。

　　于是，提高管理效率、降低管理成本成為日常租客管理經(jīng)營中最關(guān)鍵的問題。工作人員表示，泊寓通過改造后臺管理系統(tǒng)，搭建互聯(lián)網(wǎng)線上平臺給出了解決方案。

　　目前，泊寓專有APP平臺將所有租務(wù)場景都實(shí)現(xiàn)了線上管理。在招租端口，租客可以直接獲取房源信息，并預(yù)約看房，最后在APP內(nèi)完成簽約，一系列動作一氣呵成。

　　而在租后服務(wù)端，泊寓為租客提供了一系列服務(wù)：支付租金，快速維修，社群活動發(fā)布、智能化安保。在現(xiàn)場，店里維修師傅向記者展示了APP里的維修任務(wù)。

　　在房間頂層，是一個寬敞明亮的大廳，擺放著一張桌球臺以及一臺80寸的大電視，這是公寓里的大客廳同時也是一個公共社交場所。通過管理營造活躍的社交氛圍，滿足青年群體的社交需求，也是泊寓希望打造的方向。管理人員表示，我們經(jīng)常都會組織一些活動，例如，七夕燒烤見面會，健身沙龍，萬圣節(jié)活動等，通過APP中社區(qū)活動專欄便可以獲取活動的具體信息。

　　“確實(shí)，住在泊寓里，會很容易認(rèn)識到很多有趣的人?！弊饪屠畛?化名)告訴時代周報記者，這里住的基本都是同齡人，素質(zhì)相對較高，在入住的第二天他便參與到了燒烤活動中。

　　運(yùn)營難題初現(xiàn)

　　在萬科泊寓大規(guī)模擴(kuò)張過程中，網(wǎng)絡(luò)上也涌現(xiàn)出不少對泊寓的投訴聲音。在知識問答平臺知乎上，有投訴甲醛重的，有投訴服務(wù)態(tài)度差的。對此，五羊邨店工作人員表示，“這種問題在我們店里并沒有出現(xiàn)，只是極個別現(xiàn)象，很多問題可能是溝通不到位導(dǎo)致?！?/p>

　　泊寓的客戶主要面向18-40歲的城市青年，逐漸上漲的租金讓年輕租客壓力不小。

　　租客李成向時代周報記者表示，管理員此前向他透露，在半年約滿后租金將面臨上漲可能，漲幅額度在200元左右，在約滿后，自己會考慮換地方居住。

　　“租金的價格是根據(jù)市場決定的，租金調(diào)整取決于周邊市場的最新情況，并非籠統(tǒng)漲價。”廣州泊寓方面表示，近兩年整個廣州市場的大環(huán)境租金是有漲幅的，故大部分的項(xiàng)目是到期租金都會有上浮，確實(shí)也有個別項(xiàng)目因?yàn)橹苓厳l件的變化，市場租金回調(diào)，我們對于該階段到期的客戶也會有“降價”。

　　除了在日常租客管理中頗費(fèi)心思，在項(xiàng)目具體運(yùn)營過程中，泊寓也時常碰壁。廣州泊寓向時代周報記者舉例說明，“比如營業(yè)執(zhí)照的辦理，通常用于租賃的物業(yè)，其規(guī)劃用途都是住宅，但當(dāng)企業(yè)做這種規(guī)模型的租賃時，需要辦理營業(yè)執(zhí)照，但辦理營業(yè)執(zhí)照的前提是物業(yè)的規(guī)劃用途為商業(yè)。這種傳統(tǒng)法規(guī)上的沖突，就給規(guī)模型的租賃企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照帶來了不確定性?！?/p>

　　盈利仍需細(xì)水長流

　　比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長租公寓更像是一單“細(xì)水長流”的生意，需要有足夠的耐心。

　　“長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預(yù)計在5年左右。”廣州萬科泊寓方面向時代周報記者坦言。

　　對于困擾全行業(yè)的盈利模式，萬科董事會主席郁亮就曾公開表示，長租公寓本來就不應(yīng)該賺很多錢，主要是解決居住問題。

　　廣州泊寓亦表示，租賃業(yè)務(wù)更多的是看重發(fā)展機(jī)會，比如，市場的需求與巨大潛力；租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；受調(diào)控的影響也較小以及客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配。

　　長城證券分析師汪毅向時代周報記者表示，租賃業(yè)務(wù)的回報周期長，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，目前長租公寓行業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用率很高，一般為 40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有 3% -5%。

　　“前期改造依然是最大的投入，后期的招租渠道和運(yùn)營與人力成本，也需要長期投入?！睆V州泊寓方面向時代周報記者表示。

　　房源的獲取在前期改造中至關(guān)重要。廣州泊寓方面表示，目前是實(shí)行輕重并舉的方法。輕資產(chǎn)模式表現(xiàn)為集中式租賃，從政府、村集體等業(yè)主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統(tǒng)一改造成長租公寓進(jìn)行出租，租約一般為10-15年。

　　除了輕資產(chǎn)模式，萬科也在拓展重資產(chǎn)長租公寓，去年下半年，隨著北京等地自持宅地地塊的相繼入市，萬科也在積極獲取自持地塊。

　　前期投入大、回報周期長是運(yùn)營長租公寓的痛點(diǎn)，越來越多的房企也計劃通過發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債來為自己輸血，萬科也是其中一員。

　　6月11日，萬科發(fā)布公告表示，其公開發(fā)行的住房租賃專項(xiàng)公司債券獲證監(jiān)會核準(zhǔn)，本次債券發(fā)行總規(guī)模不超過80億元，將分期發(fā)行。

　　為進(jìn)一步提升市場份額和增加盈利點(diǎn)，萬科也正試圖從長租業(yè)務(wù)產(chǎn)品線入手，除了泊寓之外，萬科也希望能為不同階段客戶提供長租服務(wù)以實(shí)現(xiàn)利潤的全覆蓋。

　　“廣州59%的租房人群是90后。因此，作為面向大片市場的長租公寓，萬科首個選擇進(jìn)入的長租公寓細(xì)分市場是青年長租公寓市場。同時根據(jù)市場需求，萬科已經(jīng)在策劃家庭公寓和服務(wù)式公寓的產(chǎn)品。”廣州泊寓方面向記者如是說。

　　萬科知情人士告訴時代周報記者，萬科長租公寓業(yè)務(wù)分為青年公寓(泊寓)、家庭公寓(禾寓)、服務(wù)式公寓三個產(chǎn)品線，為不同階段客戶提供長租需求。其中禾寓致力于解決家庭群體的租住需求，當(dāng)前已形成完整產(chǎn)品體系與運(yùn)營模式，首個門店將于2018年可開業(yè)落地。