2月19日下午，深圳聯(lián)想海外控股有限公司以底價(jià)52.66億元拿下了位于后海中心區(qū)的一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地。該地塊規(guī)劃建筑面積20.87萬平方米，折合樓面地價(jià)約2.52萬元/平方米。

　　深圳聯(lián)想海外控股有限公司成立于2013年9月，法人代表為楊元慶，公司由聯(lián)想國際有限公司出資4億元設(shè)立，聯(lián)想國際為聯(lián)想集團(tuán)子公司。

　　據(jù)某媒體了解，該地塊為政府定向出讓給聯(lián)想集團(tuán)，用于建設(shè)聯(lián)想集團(tuán)國際總部。此外，聯(lián)想還將在該地塊上打造商業(yè)綜合體。

　　根據(jù)深圳鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前該區(qū)域二手房成交均價(jià)已突破8萬元/平方米，為深圳名副其實(shí)的豪宅區(qū)和深圳市重點(diǎn)發(fā)展的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)域。“該地塊所處位置屬于后海海岸城商圈的延伸，在這樣的區(qū)域做商業(yè)綜合體對任何開發(fā)商都是一個(gè)很好的機(jī)會?！钡谝惶酱骶S斯投資部董事吳睿表示。

　　由于缺乏商業(yè)綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)想集團(tuán)在合作對象上選擇了美國房地產(chǎn)巨頭鐵獅門，而非母公司聯(lián)想控股旗下的房地產(chǎn)開發(fā)平臺融科智地。

　　內(nèi)部人士稱，融科自2004年不再涉足寫字樓市場。與此同時(shí)，住宅業(yè)務(wù)未見起色，銷售額多年徘徊在百億規(guī)模，作為聯(lián)想控股第二大業(yè)務(wù)條線，融科置地急需破解規(guī)模難題。

　　“定向”拿地

　　聯(lián)想所獲地塊T107-0079宗地位于深圳后海中心區(qū)，屬于深圳灣后海金融商務(wù)總部基地。

　　目前這一片區(qū)聚集了華潤集團(tuán)總部、阿里巴巴國際運(yùn)營總部、百度國際總部、中航航天國際中心等22家總部企業(yè)。去年年底，恒大集團(tuán)也將其金融總部搬遷至此。

　　T107-0079地塊2015年12月9日掛牌，12月23日中止地塊出讓。此后又于今年1月22日再度掛牌，恢復(fù)出讓程序，其中競買申請人主體資格要求第二款改為：競買申請人應(yīng)為根據(jù)《關(guān)于印發(fā)深圳市鼓勵(lì)總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法的通知》（深府[2012]104號）認(rèn)定的總部企業(yè)。

　　后海商務(wù)用地在出讓時(shí)，絕大多數(shù)只有一個(gè)競買人，從未出現(xiàn)瘋狂競價(jià)的現(xiàn)象，被業(yè)界視為“定向出讓”。

　　深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示：“這不是一件意外的事，前海和后海的商務(wù)土地基本為定向出讓，實(shí)際上都跟產(chǎn)業(yè)用地有關(guān)?！备鶕?jù)聯(lián)想地塊的出讓條件，該地塊的行業(yè)準(zhǔn)入限制為計(jì)算機(jī)、通信設(shè)備制造業(yè)總部及研發(fā)，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)或軟件與科技信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)悉，早在2010年底，深圳市政府就曾與聯(lián)想集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，聯(lián)想在深圳設(shè)立國際總部，雙方將重點(diǎn)在高新技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)上開展全面戰(zhàn)略合作。

　　2015年6月，市委書記馬興瑞會見聯(lián)想集團(tuán)董事長楊元慶一行，表示支持聯(lián)想集團(tuán)在深做大做強(qiáng)。楊元慶亦表示，下一步將在戰(zhàn)略發(fā)展上重點(diǎn)布局深圳。

　　聯(lián)想的進(jìn)駐，除了能夠享受到總部企業(yè)的聚集協(xié)同效應(yīng)之外，深圳日趨國際化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，也能為聯(lián)想帶來最前沿的IT技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈條以及技術(shù)人才。而根據(jù)深圳總部企業(yè)支持政策，總部企業(yè)建設(shè)總部大廈的，還可將部分建筑面積用于引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈配套企業(yè)入駐。

　　據(jù)某媒體了解，聯(lián)想控股近年來正在加大華南尤其是深圳的投資布局。不僅在東莞建設(shè)了聯(lián)想增益供應(yīng)鏈華南總部基地，2015年年底，聯(lián)想控股旗下的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)弘毅投資總部也在深圳前海奠基。借此，聯(lián)想控股計(jì)劃在前海建設(shè)全球私募股權(quán)投資中心，打造世界三大PE中心之一。

　　打造綜合體

　　根據(jù)地塊出讓條件，聯(lián)想國際總部大樓20.87萬平方米的規(guī)劃建筑面積中，12.53萬平方米辦公及文化設(shè)施面積10年內(nèi)不得對外出售，而7.2萬平方米商業(yè)面積（含地下商業(yè)3萬平方米）限整體轉(zhuǎn)讓。

　　接近聯(lián)想集團(tuán)的人士證實(shí)，聯(lián)想將與美國鐵獅門合作在后海打造商業(yè)綜合體，包括地上兩棟寫字樓、一座大型商場和一條商業(yè)步行街，以及約3萬平方米的地下商業(yè)面積。鐵獅門基金投資范圍涵蓋項(xiàng)目中最具投資價(jià)值的零售商業(yè)面積共計(jì)8.3萬平方米。“與鐵獅門合作，實(shí)際上是借助鐵獅門的投資和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，畢竟聯(lián)想集團(tuán)本身沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在成熟商圈做商業(yè)綜合體不具備優(yōu)勢?！鄙鲜鋈耸勘硎?，聯(lián)想負(fù)責(zé)拿地，后續(xù)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營均由鐵獅門負(fù)責(zé)。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營是2006年鐵獅門大開中國市場后的主要投資模式，其在中國的主要業(yè)務(wù)是通過私募股權(quán)基金投資，至今投資規(guī)模已達(dá)35億美元。同時(shí)，鐵獅門和中國開發(fā)商合作投資美國項(xiàng)目亦有諸多成功案例。

　　吳睿分析，深圳后海CBD一期已經(jīng)成熟并已經(jīng)發(fā)展為深圳主要核心商業(yè)區(qū)之一，區(qū)內(nèi)已無發(fā)展空間；該項(xiàng)目位于后海CBD二期區(qū)域，是深圳政府規(guī)劃的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　作為聯(lián)想集團(tuán)的母公司，聯(lián)想控股并非沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)上，除IT業(yè)務(wù)外，聯(lián)想的第二大核心業(yè)務(wù)即為地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要平臺為融科智地，聯(lián)想控股直接及間接持有約93.09%股權(quán)。

　　但上述人士稱，“聯(lián)想集團(tuán)與融科智地雖同屬于聯(lián)想控股成員企業(yè)，但業(yè)務(wù)上并無交集，另外一個(gè)重要原因是，融科自2004年就宣布不再涉足寫字樓市場。”

　　地產(chǎn)板塊加速

　　公開資料顯示，融科智地成立于2001年，先后打造了深圳研發(fā)中心、聯(lián)想集團(tuán)上地總部大廈等項(xiàng)目，在科技、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營領(lǐng)域有積累。

　　最初，融科智地只嘗試開發(fā)寫字樓，到2003年，伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，融科開始進(jìn)入北京、天津等住宅開發(fā)領(lǐng)域，并于2004年宣布結(jié)束在寫字樓市場長達(dá)3年的試探。

　　“融科給業(yè)內(nèi)的印象一直是‘小而美’，并沒有配置很強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，也一直沒有和一線開發(fā)商競爭的計(jì)劃。無論從開發(fā)模式，還是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，融科智地都沒有太多創(chuàng)新?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　2012年、2013年度，融科智地分別實(shí)現(xiàn)銷售收入81.71億元、137.03億元。而在2014年度和2015年1-9月，融科智地實(shí)現(xiàn)銷售收入僅為65.53億元和82.22億元。

　　截至2015年9月30日，融科智地在全國12個(gè)城市共有超過35個(gè)項(xiàng)目，土地儲備占地面積為444.14萬平方米。除了北京之外，融科所進(jìn)駐城市大部分位于二三線城市。

　　2015年11月，因?qū)I(yè)績低迷不滿，柳傳志將融科智地總裁室全部解職，其中包括被稱為“聯(lián)想地產(chǎn)少帥”的總裁陳國棟。融科智地原常務(wù)副總裁鄭志剛被任命為新任總裁。

　　在IT為絕對主導(dǎo)的聯(lián)想控股體系內(nèi)，房地產(chǎn)是收入排名第二的業(yè)務(wù)。在2014年聯(lián)想控股2895億元的總收入中，聯(lián)想集團(tuán)以2723億元的收入獨(dú)占鰲頭，融科智地115億元的收入位列第二，其他業(yè)務(wù)對公司收入貢獻(xiàn)尚不足1%。

　　除此之外，被柳傳志看重的還有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高利潤率。雖然2014年融科智地的主營業(yè)收入占聯(lián)想控股總收入比例僅為4%左右，但凈利潤卻占據(jù)集團(tuán)總利潤的22%，利潤率遠(yuǎn)超聯(lián)想集團(tuán)。

　　2015年6月29日，聯(lián)想控股在香港聯(lián)合交易所掛牌上市，融科智地被作為核心資產(chǎn)納入上市資產(chǎn)包。2010年融科智地開始對業(yè)務(wù)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，改變以往的“小而美”方針，目的是擴(kuò)大了規(guī)模，以助推聯(lián)想控股上市估值。

　　聯(lián)想控股2015年中期財(cái)報(bào)中顯示，聯(lián)想房地產(chǎn)板塊2015上半年收入大幅增加至43.4億元，較上年同期增長120%，凈利潤17.33億元，同比增長79.61%。

　　2月17日，聯(lián)想控股公告披露，融科智地?cái)M向中國證監(jiān)會申請發(fā)行面額累計(jì)不超過人民幣25億元的融科地產(chǎn)2016年公司債券，及面額累計(jì)不超過人民幣50億元的融科地產(chǎn)2016年私募債券。

　　融科智地在債券募集說明書上指出，通過發(fā)行公司債券，公司可以獲得長期穩(wěn)定的資金來源，滿足發(fā)展的融資需求，“為利用市場需求增長帶來的市場機(jī)遇，做強(qiáng)做大業(yè)務(wù)，提升市場競爭力，公司亟需長期穩(wěn)定的資金滿足經(jīng)營發(fā)展需要”。

　　接近融科智地的人士透露，目前，這家公司也有海外拓展的計(jì)劃，正在積極尋求目標(biāo)，“很可能隨著聯(lián)想集團(tuán)的路徑走出去，最有可能的是率先進(jìn)軍美國市場?！?/p>