當(dāng)樓市和股市又出現(xiàn)蹺蹺板現(xiàn)象的時(shí)候，每一個(gè)炒股者、炒房客都會(huì)很糾結(jié)：是炒房好還是炒股好？

　　用數(shù)據(jù)說(shuō)話，胡潤(rùn)《2016財(cái)富傳承密碼特別報(bào)告》顯示，中國(guó)目前身家在1億以上的富翁有近9萬(wàn)人：75%企業(yè)家，15%炒房客，10%職業(yè)股民等專業(yè)投資者。首先，我們普通人不大可能創(chuàng)業(yè)成功成為企業(yè)家，其次，炒房的門檻也比較高，房?jī)r(jià)漲得最好的一二線城市一套房動(dòng)不動(dòng)就是幾百萬(wàn)。因此，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)最好的投資還是股市，那么有沒有既可以炒房又炒股的選擇呢？很簡(jiǎn)單，買房地產(chǎn)股就是了。

　　再來(lái)看一組數(shù)據(jù)，在港上市的地產(chǎn)股近一年來(lái)漲幅驚人，其中，中國(guó)恒大（03333）、碧桂園（02007）等漲幅更是超過(guò)280%。將同期的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在身后，就拿之前漲得最快的2015年深圳房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，一年漲幅才不到50%。

　　如果把時(shí)間周期再拉長(zhǎng)，二者差距更加明顯，劉元生在1988年買入萬(wàn)科360萬(wàn)股，目前收益超過(guò)800倍?？梢哉f(shuō)，優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)股漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅?，F(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，除了恒大、碧桂園等一線優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股外，還有沒有其他估值較低、成長(zhǎng)性較好的二線房企呢？

　　房?jī)r(jià)會(huì)下跌？對(duì)不起，那只是你的臆想

　　劉元生800倍收益的例子告訴我們，投資成功要有足夠的耐心：買定離手，耐心持有，耐心才能做到克服短期的波動(dòng)，吃到大段的肉。而做到耐心的關(guān)鍵就是對(duì)整個(gè)行業(yè)、對(duì)公司基本面有足夠的了解。我們先來(lái)說(shuō)一說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，大環(huán)境的核心只有一句話，就是房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？

　　房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲影響因素很多，但長(zhǎng)期來(lái)看有兩個(gè)核心因素，一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，二是城市人口的集聚會(huì)不會(huì)停止。對(duì)于第一個(gè)，毫無(wú)疑問(wèn)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在高速增長(zhǎng)，雖然比之前兩位數(shù)增長(zhǎng)有所放緩，但幾乎秒殺了所有發(fā)達(dá)國(guó)家，這個(gè)再討論的意義不大。下面重點(diǎn)討論一下人口聚集。

　　大城市的人口聚集，是全世界都存在的大趨勢(shì)。先來(lái)看兩張圖片，來(lái)自2009年世界銀行的一個(gè)報(bào)告。這兩張圖片說(shuō)的是日本和美國(guó)城市群GDP產(chǎn)出密度。有圖有真相：

　　你可以清楚的看到，日本東京、名古屋和大阪三個(gè)城市的GDP特別高，這三個(gè)城市加起來(lái)占到日本全部GDP的80%。這樣說(shuō)吧，即使整個(gè)日本其他地方?jīng)]有產(chǎn)出GDP，只剩下這三個(gè)超級(jí)大城市，那么日本的GDP總量基本不變。

　　我們?cè)賮?lái)看一下美國(guó)，其絕大部分的GDP主要由洛杉磯、舊金山、紐約、芝加哥等大城市產(chǎn)生，也就那么十來(lái)個(gè)城市。同樣的道理，就算美國(guó)其他地方不產(chǎn)生GDP，只剩下這十來(lái)個(gè)大城市，那么美國(guó)的GDP也基本上不會(huì)發(fā)生什么變化。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家人口聚集具有一定比較意義，我國(guó)人口聚集又處于什么程度呢？數(shù)據(jù)說(shuō)話，2016年國(guó)內(nèi)GDP為74.41萬(wàn)億人民幣，北上廣深GDP共為9.14萬(wàn)億，占比12.29%，而前十二大城市GDP占比才不過(guò)約26.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上美國(guó)和日本等國(guó)家。

　　從這個(gè)角度看，我國(guó)的城市化過(guò)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束，人口還要聚集，聚集就會(huì)產(chǎn)生巨大的房屋需求，房?jī)r(jià)也就長(zhǎng)期看漲。當(dāng)然，有人會(huì)反駁，目前房地產(chǎn)調(diào)控得厲害，房?jī)r(jià)到頂了，其實(shí)不然。北京從2011年開始就有了房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，北京戶口家庭不允許購(gòu)買第三套房，而非北京戶口的，必須在北京納稅滿五年才買房。后來(lái)呢？大家也看到北京的房?jī)r(jià)了，調(diào)控只會(huì)影響短期的走勢(shì)，因?yàn)榍拔恼f(shuō)了，人口、資源的聚集產(chǎn)生的巨大需求，這才是房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力。

　　另外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是房?jī)r(jià)不斷上揚(yáng)的重要原因，2016年我國(guó)GDP增長(zhǎng)6.7%，其中深圳增長(zhǎng)達(dá)9%，在一線城市當(dāng)中增速最快，人均GDP也最高，這也解釋了為何2015年深圳房?jī)r(jià)漲幅能領(lǐng)先全國(guó)。

　　那么，我們?cè)趺床拍茏プ》康禺a(chǎn)造富潮的末班車呢？通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買地產(chǎn)股，特別是在一、二線城市擁有大量土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)公司，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、人口聚集對(duì)這些公司來(lái)說(shuō)最受益，這樣也可以分到一杯羹，就像當(dāng)初買下有近400倍漲幅的騰訊（00700）能分享互聯(lián)網(wǎng)造富潮一樣。

　　有時(shí)候道理就是這么的簡(jiǎn)單，機(jī)會(huì)也是那么的明顯，只是被大多數(shù)人忽略了而已。

　　幾個(gè)重要的上漲因素

　　近期的大牛股恒大，股價(jià)在半年之內(nèi)由不到5港幣一路上揚(yáng)至17.66港幣，漲幅驚人。實(shí)際上，恒大起漲之前有很多跡象：大額回購(gòu)、贖回高息債券、大行券商唱好等。

　　先說(shuō)回購(gòu)，恒大在一個(gè)月內(nèi)出手9次，共回購(gòu)7.23億股，花了約62.88億。并且，有多個(gè)交易日回購(gòu)金額超過(guò)交易額的50%，出手闊綽。

　　再舉一個(gè)回購(gòu)的例子——融創(chuàng)中國(guó)（01918），2016年9月，融創(chuàng)發(fā)布了一則具有爆炸性的公告（然而很多人并沒有注意到），大概是這樣的，公司的控股股東（說(shuō)白了就是大佬孫宏斌），要溢價(jià)認(rèn)購(gòu)新發(fā)行股份，聰明人一看就知道這是明擺著要大幅增持，且高于市價(jià)的6.8%。認(rèn)購(gòu)多少呢？占已發(fā)行股本的13.31%！后面融創(chuàng)的股價(jià)大家也看到了，從5港幣左右一路上揚(yáng)至14.74港幣，孫宏斌也是賺翻了。融創(chuàng)周K線：

　　此外，碧桂園在2016年1月開始回購(gòu)最多10%的股份，約22.59億股，據(jù)wind數(shù)據(jù)，截至目前，碧桂園累計(jì)回購(gòu)了超過(guò)12億股，其股價(jià)也從2016年低點(diǎn)上漲近3倍。目前，恒大、碧桂園、融創(chuàng)在近日均連續(xù)創(chuàng)出新高。

　　我們回到龍光，其回購(gòu)雖然沒有這么激進(jìn)，更像是“溫水煮青蛙”，煮了近一年。據(jù)wind數(shù)據(jù)，龍光從2016年1月份開始一直回購(gòu)到同年11月份，共回購(gòu)6123萬(wàn)股，耗資約2億港幣。

　　跟著大股東走，吃喝不用愁，這句股市至理名言背后的道理非常簡(jiǎn)單粗暴，大股東是對(duì)公司基本面最了解的人，回購(gòu)自然是利益最大化的選擇。

　　說(shuō)完回購(gòu)，接著再說(shuō)贖回美元債券。5月初，恒大發(fā)布公告稱，計(jì)劃2017年全年贖回70%的永續(xù)債，近期又公告稱將在6月30日前贖回剩余全部永續(xù)債。贖回永續(xù)債對(duì)凈利潤(rùn)有非常大正面的影響，這也是恒大股價(jià)牛氣沖天的原因之一。

　　龍光目前也有類似的動(dòng)作，用低利息的債券贖回高利息的債券。龍光在5月成功發(fā)行4.5億美元利息5.25%的優(yōu)先票據(jù)，贖回約3億美元利息11.25%的優(yōu)先票據(jù)，預(yù)計(jì)每年將節(jié)省約1800萬(wàn)美元（1.22億人民幣）的利息開支。值得一提的是，龍光4.5億美元的優(yōu)先票據(jù)獲得投資者共計(jì)17億美元的搶購(gòu)，也就是說(shuō)，再發(fā)低息券就非常容易了。

　　此外，3月份龍光獲得1.5億美元貸款，利息僅為3.75%另加倫敦銀行同業(yè)拆息?？梢钥吹降氖?，龍光的融資成本在逐步下降，按照花旗的觀點(diǎn)，龍光2017年的融資成本將由2014年的8.8%大幅減低至5.8%，背后的原因自然是基本面在持續(xù)向好。

　　一年40%的收益夠不夠？巴菲特才不過(guò)20%多

　　在講龍光基本面之前，先來(lái)口水一下股神巴菲特上萬(wàn)倍的收益。從1965年2015年的50年中，巴菲特管理的伯克希爾股價(jià)從11美元上漲了2.05萬(wàn)倍，換句話說(shuō)，當(dāng)初買下1萬(wàn)美元的該股股票，目前市值超過(guò)2億美元。實(shí)際上，巴菲特過(guò)去50年的年均回報(bào)僅為21.97%，沒錯(cuò)，每年的收益只相當(dāng)于A股的兩個(gè)漲停，只是巴菲特連續(xù)做到了50年。

　　龍光從2016年低點(diǎn)1.99元到目前5.15元，有158%的漲幅，一年多的收益遠(yuǎn)超巴菲特，這樣的漲幅也遠(yuǎn)超同期深圳的房?jī)r(jià)。現(xiàn)在關(guān)鍵的問(wèn)題是，龍光未來(lái)還能長(zhǎng)期并穩(wěn)定地成長(zhǎng)嗎？龍光周K線：

　　2016年龍光的營(yíng)收、凈利潤(rùn)有不俗增長(zhǎng)，營(yíng)收205.4億元人民幣，增長(zhǎng)40.9%，利潤(rùn)44.9億元，增長(zhǎng)69.4%。2017年前5個(gè)月累計(jì)合約銷售額為154.9億元，同比大增46.13%。實(shí)際上，按照中金公司研報(bào)的觀點(diǎn)，龍光2017年的可售資源達(dá)680億元，但全年銷售目標(biāo)為345億元，理由是龍光在市場(chǎng)調(diào)控期間略微放緩銷售增長(zhǎng)目標(biāo)，以維持高毛利率，換言之，當(dāng)調(diào)控結(jié)束時(shí)，龍光增速將更快。

　　了解到，龍光主要在以深圳為核心的珠三角區(qū)域布局（總部就在深圳），以及汕頭、南寧等區(qū)域。截止2017年3月，龍光在“世界級(jí)都市圈”的粵港澳大灣區(qū)的貨值約2900億元人民幣，占總貨值3400億（總建面約2650萬(wàn)平米）比重達(dá)85%。其中，深圳約1350億，惠州750億，珠海約370億，佛山約240億，香港、中山分別為150億和40億元。

　　粵港澳大灣區(qū)是由廣州、佛山、深圳、惠州等9市和香港、澳門組成的城市群。是繼美國(guó)紐約灣區(qū)、美國(guó)舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后，世界第四大灣區(qū)。是國(guó)家建設(shè)世界級(jí)城市群和參與全球競(jìng)爭(zhēng)的重要區(qū)域，也是未來(lái)人口繼續(xù)聚集的區(qū)域。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)整體的房?jī)r(jià)將維持上漲趨勢(shì)。

　　俗話說(shuō)，沒有好不好的股票，只有貴不貴的股票，我們來(lái)看一看龍光到底貴不貴。

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)，在恒大、碧桂園、萬(wàn)科企業(yè)（02202）、新鴻基地產(chǎn)（00016）、長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)（01113）、融創(chuàng)等在內(nèi)的10多家地產(chǎn)公司當(dāng)中，恒大、碧桂園、融創(chuàng)等經(jīng)過(guò)幾輪大漲，動(dòng)態(tài)市盈率基本在15倍以上，而龍光的市盈率PE最低，僅為5.5倍。同樣按照wind數(shù)據(jù)，龍光在2017年及2018年的預(yù)計(jì)市盈率也最低。

　　這樣低的估值，主要是因?yàn)橄噍^恒大、碧桂園、萬(wàn)科等巨頭，龍光的市場(chǎng)關(guān)注度并不高。不過(guò)，目前這一狀態(tài)正在改變。5月31日，國(guó)際大投行花旗首次對(duì)龍光給予“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6.2港元?；ㄆ煺J(rèn)為，龍光未來(lái)三年核心凈利潤(rùn)將有30%的復(fù)合增長(zhǎng)率。31日當(dāng)天，龍光大漲超過(guò)7%，成交金額放大至2.14億港幣，創(chuàng)下一年半來(lái)新高，或許有聰明的資金已經(jīng)進(jìn)行潛伏。

　　實(shí)際上，龍光要實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)30%增長(zhǎng)這一目標(biāo)并不難，甚至有可能遠(yuǎn)超預(yù)期，首先是手中擁有高達(dá)3400億貨值的土地儲(chǔ)備，其中粵港澳大灣區(qū)占比高達(dá)85%至2900億元，足以滿足未來(lái)5至6年的開發(fā)需求。再者是龍光扎根于深圳，在2900億貨值當(dāng)中大部分布局在大深圳圈之內(nèi)。再加上融資成本降低能提高利潤(rùn)，龍光凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)30%甚至40%的年增長(zhǎng)并不難，而利潤(rùn)的增長(zhǎng)是股價(jià)最直接的催化劑。

　　目前，龍光有7個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目均處于深圳地鐵沿線上，了解到，2017年龍光將有多個(gè)深圳軌道交通沿線物業(yè)推出。

　　結(jié)語(yǔ)：龍光具有低估值以及較為確定的成長(zhǎng)性，同時(shí)擁有巨額土地儲(chǔ)備，且融資成本也在逐步下降。如果您看多粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，特別是看多深圳的經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期看漲深圳的房?jī)r(jià)，但又沒有那么多錢去購(gòu)買一、二線城市的房產(chǎn)，那么顯而易見的是，購(gòu)買在一、二線城市擁有大量土地儲(chǔ)備、大量項(xiàng)目且基本面扎實(shí)的地產(chǎn)股，不失為一種更好的資產(chǎn)保值增值辦法，將會(huì)帶來(lái)甚至優(yōu)于房?jī)r(jià)上漲的收益。