文章來源于“雪球”網(wǎng)，作者“觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體”。

　　“我是小股東，我很欣賞你經(jīng)過了兩年困難，也很欣賞你的態(tài)度，對股東的提問你很有耐心，很詳細(xì)去解答，我認(rèn)為我應(yīng)該表達(dá)出來。”

　　“謝謝，謝謝！”

　　這是6月28日佳兆業(yè)股東周年大會(huì)中一位年過半百股東與郭英成的對話。此前因停牌，佳兆業(yè)未能正常召開股東周年大會(huì)，闊別兩年后，郭英成于會(huì)上真誠表達(dá)對未來的承諾與信心，而股東們也似老友相逢般給予郭英成鼓勵(lì)。

　　鼓勵(lì)歸鼓勵(lì)，股東們的“支持告白”中卻也含著轉(zhuǎn)換話風(fēng)的“但是”——“但是，我仍然擔(dān)心佳兆業(yè)的債務(wù)”“擔(dān)心此前的鎖樓風(fēng)波會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)”。

　　面對這些“但是”，郭英成耐心一一作答。

　　負(fù)債與城市更新

　　2016年年報(bào)顯示，佳兆業(yè)總借款約為875.37億元，其中約77.62億元須于一年內(nèi)償還、約789.17億元須于兩年至五年內(nèi)償還及約8.58億元須于五年以后償還。一些機(jī)構(gòu)計(jì)算，其2016年年底凈負(fù)債率為307.92%，雖比2015年有大幅下降，但仍然不低。

　　這成為一部分股東心底的擔(dān)憂，在佳兆業(yè)股東會(huì)后一位股東代表就對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體坦言：“現(xiàn)在就擔(dān)心它的負(fù)債?！惫蓶|周年大會(huì)之中，面對這一問題，郭英成沉默了幾秒，之后他對此作出了回應(yīng)。

　　“我們的負(fù)債比例確實(shí)不低，但你要看到我們做城市更新，一個(gè)項(xiàng)目周期是5年，我們在深圳有四五十個(gè)項(xiàng)目，這一塊的投資有200多個(gè)億，但這200多億我們是當(dāng)作負(fù)債的，是有土地價(jià)值的負(fù)債?！惫⒊烧f，佳兆業(yè)和別的公司不一樣，佳兆業(yè)做一二級聯(lián)動(dòng)，負(fù)債比例會(huì)有些偏高。

　　他續(xù)稱：“負(fù)債比例重我是接受的，但這同時(shí)也是價(jià)值所在，我們的錢都是投在土地儲(chǔ)備或資產(chǎn)這塊，我相信我們負(fù)債比例偏重但變現(xiàn)能力是好的?！痹诖酥?，他提到手中的深圳東角頭舊改項(xiàng)目：“那個(gè)項(xiàng)目值300億，不是地，是金銀財(cái)寶，不出意外下半年可以完成手續(xù)?！?/p>

　　但過去兩年，對于佳兆業(yè)來說，負(fù)債問題一直是“達(dá)摩克利斯之劍”，郭英成很了解股東們的擔(dān)憂。他向股東強(qiáng)調(diào)：“我們資金不存在問題，賬上有接近200個(gè)億，所以沒有資金緊張的狀況，其實(shí)假如土地買少一點(diǎn)我們可以儲(chǔ)很多的錢，但現(xiàn)在我們是根據(jù)財(cái)務(wù)承受能力來看待我們的發(fā)展。”

　　負(fù)債之外，股東代表們在股東會(huì)中還提出了利息方面的問題：“我看到你們2016年的利息開支有將近70億，就算你們一年400億銷售，毛利率30%，也就100億左右，而利息開支就有近70億，這筆數(shù)字很大，作為股東來說我很擔(dān)心這個(gè)事情?！?/p>

　　“另外，你們最近發(fā)了一筆34.5億美元的票據(jù)，利息也蠻高，最高到9.375%，這個(gè)錢有什么具體的用途嗎？”

　　對于利息問題，郭英成首先回答稱，佳兆業(yè)的融資成本在行業(yè)中其實(shí)并不是偏高，而是偏中，另外其指，34.5億美元中，除了置換舊債，有7個(gè)多億是還舊債，“因?yàn)樯糁脫Q不了”，而還有5-6億美元?jiǎng)t擬投資境外。

　　“我們在爭取于境外尋找一些發(fā)展的機(jī)會(huì)，這是我們發(fā)債的主要目的。”

　　鎖房風(fēng)波與艱難時(shí)光

　　導(dǎo)致負(fù)債“達(dá)摩克利斯之劍”出現(xiàn)的是鎖房風(fēng)波，談及此，或許令郭英成和小股東都有些心有余悸，小股東說：“我想你經(jīng)歷了一段很艱難的時(shí)光?！惫⒊苫貞?yīng)：“唉，好慘?！比缃袷虑橐堰^去，房源一一解鎖，三年財(cái)報(bào)出來后佳兆業(yè)也復(fù)牌了，但小股東還是忍不住向郭英成確認(rèn)：“此前的鎖樓風(fēng)波會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)？”對此，郭英成說，未來佳兆業(yè)肯定會(huì)有好的表現(xiàn)，因?yàn)楝F(xiàn)在成熟了，以前則不夠成熟?！皟赡陙碚娴暮苄量?，但是我們會(huì)越來越好的，公司有很多優(yōu)質(zhì)土地和資產(chǎn)，珠三角的土地儲(chǔ)備占到八成，我可以這么說，公司會(huì)越來越好?！薄肮緝赡晖Ｅ平o股東們造成了很多不開心，但我們現(xiàn)在很有信心，從現(xiàn)在開始我們要奮起直追，利潤這方面會(huì)做得更加好。”

　　除了明確承諾“明天會(huì)更好”之外，郭英成現(xiàn)場還表示，雖然前兩年銷售受到很大的影響，但是貨值就在公司里頭，今年開始肯定會(huì)逐步釋放。“今年銷售可能比去年增長30%以上，我們上半年表現(xiàn)也已經(jīng)不錯(cuò)，但我們大多數(shù)的新項(xiàng)目還是會(huì)在下半年和2018年上半年集中開盤?！彼狗Q，雖然深圳是目前銷售受影響最大的城市，但佳兆業(yè)會(huì)按公司現(xiàn)金流比例配比銷售，以更有利于股東利益的最大化。

　　對此，現(xiàn)場股東們表示滿意，一位股東代表說，如果佳兆業(yè)未來銷售好，就可以覆蓋債務(wù)，長期來看，還是不錯(cuò)。

　　除了“貨值釋放”，郭英成還給股東們展望更遠(yuǎn)愿景規(guī)劃——他說，未來佳兆業(yè)可能在文化、體育、旅游方面大有作為。這也是佳兆業(yè)近來極為重視的多元化發(fā)展。郭英成介紹，做多元化發(fā)展是因?yàn)槌鞘懈吕飼?huì)有文化、體育、酒店等部分?！白鳇c(diǎn)內(nèi)容可以賺點(diǎn)錢的，關(guān)于旅游這一塊，我們就運(yùn)氣很好，前瞻性也很夠，深圳東部我們有旅游項(xiàng)目，未來深圳人肯定往深圳東部走，而我們十幾年前就已經(jīng)布點(diǎn)，所以這一塊我們肯定能賺錢?！?/p>

　　郭英成還說，佳兆業(yè)未來多元化是以輕資產(chǎn)為主，現(xiàn)在才剛剛開始，而其實(shí)對于整個(gè)佳兆業(yè)來說，復(fù)活歸來也是剛剛開始。

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