本文編選自“雪球網(wǎng)”，作者為雪球號“等著螞蟻變大象”。

　　一、公司基本情況

　　股權(quán)結(jié)構(gòu)：股權(quán)架構(gòu)穩(wěn)定。第一大股東SINOCHEN，持股54%，還有其他一些比較穩(wěn)定的股東。

　　商業(yè)模式：除了做二級住宅以外；還有大量的持有物業(yè)，包括上海金茂大廈、北京凱晨商貿(mào)中心；除此之外還有大量的一級土儲，在南京、長沙等地。這部分跟普通一級開發(fā)不同的是，我們可以享受土地增值的收益，招拍掛之后跟政府分成，這部分的毛利率非常高，達(dá)到60%以上。

　　1）一級開發(fā)，長沙及南京一級開發(fā)出售地價持續(xù)創(chuàng)新高，2016年長沙成交均價達(dá)到7000元/平方米，南京18000元/平方米，我們在長沙的成交價有達(dá)到9000+元/平方米，利潤率比同行業(yè)要高。

　　2）二級開發(fā)，開盤價比周邊對手有溢價，有更高的利潤率。2016年銷售均價25435元/平米，遠(yuǎn)高于對手。出租物業(yè)情況：比較重要的三個寫字樓北京凱晨世貿(mào)中心、中化大廈、金茂大廈，出租率幾乎是滿租，租金率也是年年上漲。

　　3）持有物業(yè)：酒店：上半年業(yè)績不錯，上海、北京、深圳商務(wù)酒店價格提升非?？臁Ｔ诮ㄎ飿I(yè)，包括寫字樓、商業(yè)、酒店，我們酒店目前是3671個房間，未來會增加大概820個，增長幅度大概是22%?，F(xiàn)在我們寫字樓和其他商業(yè)物業(yè)持有面積大概是55萬方。未來會增加70萬方，增長幅度大概是127%。

　　集團(tuán)對金茂的支持也很大，去年集團(tuán)在武漢地拿了塊兒地，大概六七十萬方，集團(tuán)自己花錢買的，可能會學(xué)華潤孵化的模式，未來兩三年可能等項目稍微成熟一些，較低成本注入817。

　　公司業(yè)績：收入和利潤在16年都是大幅增長的，但是股東歸屬有所下降，主要原因是2016年做收的問題。我們在上海北外灘有34棟寫字樓，是跟上海港務(wù)局合作，比例是各占50%，去年這個項目做收了大量金額，大概150億，占整個收入的50%，原因是上海港務(wù)局的領(lǐng)導(dǎo)今年退休，希望做高業(yè)績。是16年的特殊情況，以后年度不會發(fā)生。

　　截止到2月底，我們已售未做收的金額有540億，其中有380億是今年可以達(dá)到做收條件的，380億包含75億的土地，2016年我們賣地買了110億，其中35億是在2016年做收，剩下的75億應(yīng)該是可以在上半年做收，凈利率就有30%，上半年業(yè)績會非常好。

　　物業(yè)開發(fā)毛利率34%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)25-26%的水平；賣地去年是大概是64%，賣樓大概是32%；出租這一部分毛利率下降4個百分點，主要是因為房產(chǎn)稅的原因，北京去年推出了寫字樓的房產(chǎn)稅，以前是從價，成本*1.2%*70%；現(xiàn)在是全年租金收入*12%，每年會增加幾千萬，也不多。只要是北京的發(fā)展商都會遇到這種情況。

　　16年我們簽約485億，比15年增加64%；17年我們目標(biāo)是增加20%，580億，對應(yīng)貨值是852億，對應(yīng)去化率68%，15-16年我們的去化率都是在85%以上的，因此68%的去化率肯定能夠達(dá)到。

　　融資：我們的杠桿率只有46%，因為我們是央企，集團(tuán)對我們有60%的紅線。2018年將要到期的債（利率5.375%），我們發(fā)了一筆永續(xù)債，會把它置換掉，成本大概4%。我們16年融資成本只有4.56%，非常低，跟中海華潤基本是持平的，而且是逐年降低的趨勢。 融資渠道多元，成本低。我們海外發(fā)債還有額度，我們母公司之前申請了一個30億的幅度，完全可以給我們使用；公司債不能發(fā)，但是銀行間市場還是可以發(fā)的，我們?nèi)ツ晟暾埖搅诵茇埰睋?jù)160億的額度，用了30億，還有130億的額度，成本也不高4.65%。

　　土地儲備：二級開發(fā)部分1743萬方，一線城市35%比例，其他都是核心二線城市，幾乎沒有三四線城市；一級土儲1952萬方。 目標(biāo)：2019年簽約額要達(dá)到800億，今年是公司上市十年。今年銷售目標(biāo) 580億；明年700；2019年800億。 派息率：16年已經(jīng)把派息率提升，現(xiàn)在是利潤的40%，以后會穩(wěn)定。

　　二、提問環(huán)節(jié)

　　1）銷售情況及項目儲備：

　　Q：現(xiàn)在未售貨值，毛利率，凈利率大概的情況？

　　A：一二級合在一起算，大概有2500億接近3000億。據(jù)統(tǒng)計，1-5月毛利率28-30%（二級住宅）。

　　Q：公司幾大業(yè)務(wù)的凈利潤率？

　　A：1）二級拿地： IRR大于10%，凈利率10%；2）一級比較難拿，一般毛利率較高，凈利率有30%；3）物業(yè)租賃和酒店經(jīng)營，其他的費用很少，減掉一部分稅，毛利凈利不會差太多。酒店這塊成本是固定了，房價上漲相當(dāng)于就是增加的凈利。酒店上半年高端商務(wù)提價比較多，5%以上。

　　Q：公司1-5月的銷售情況？

　　A：銷售額約148億，同比增長將近30%。公司上半年和下半年銷售額一般三七分，因為有大量的賣地和賣樓，一般銷售都是集中在下半年。公司在6月初南京掛了一塊地，價款為13.8億，估計7月初會成交。

　　Q：達(dá)到結(jié)算的380億，權(quán)益有多少？

　　A：沒有計算，估計在64-65%左右。

　　Q：二級未售的貨值有多少？

　　A：截止到2月底的統(tǒng)計大概是850億，是17年可售的貨值，不是所有的可售貨值，實際可售貨值比這個大。

　　Q：公司未來會進(jìn)入新的城市還是深耕現(xiàn)有布局？

　　A：進(jìn)入城市不多，今年只有成都、福州；去年鄭州、廈門；現(xiàn)在策略：深耕已有22個城市，一線城市周邊嘉定、廊坊、固安等等這種城市會看一看。

　　Q：房價比較敏感， 10月之前拿預(yù)售證是否比較困難？

　　A：預(yù)售證是比較難拿?，F(xiàn)在也是分策略，一線土儲比較少的如北京，未來四五環(huán)也不會有新供地了，我們有這樣的大致判斷之后，北京的可能先等一等再推，等價格提上去；其他城市，包括核心二線城市，就是走量，只要價格不降或者稍微升一點點就賣掉。政府也不是說要價格降下去，只是穩(wěn)定，我們今年580億的目標(biāo)肯定是能達(dá)成的。

　　Q：六月開八盤，現(xiàn)在進(jìn)度怎樣？開的去化率如何？

　　A：現(xiàn)在開了一半，剩下的可能在這個周末會再開一個，其他的像杭州可能首開在月底。去化率比較好，當(dāng)天去化率在75%以上。

　　Q：我們現(xiàn)在都是在一線和熱點二線，網(wǎng)簽限的很死，會不會影響回款？

　　A：我們現(xiàn)在要求以回款算簽約額，金茂的房子并不難賣，三四倍的認(rèn)購率，出全款優(yōu)先，其他往后排。

　　Q：一級開發(fā)土儲，什么安排？ A：南京三四十萬方，長沙五六十萬方。也是一個調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場不好多推地，好的時候少推。今年至少長沙會多推。

　　模式：以長沙為例，11年拿的960萬方，每平成本2000，包含七通一平、三費等；跟政府分成模式是80%，一級開發(fā)沒有土地增值稅和營業(yè)稅，只有25%的所得稅；跟中建合作，他們的MI是20%。招拍掛受益*0.75*0.8*0.8是我們的收入。 南京模式一樣，成本4500，整個建面380萬方，15年初拿地，15年已經(jīng)開始推了，跟政府分成60-65%，MI也只有20%。

　　Q：長沙的地什么時候拍？

　　A：目前還沒掛，希望這個月能掛。主要是地方政府擔(dān)心出地王，但是又沒有像南京設(shè)置高限價，所以主要怕土地拍的太貴。

　　Q：北外灘，怎么看，還在不停拿地？

　　A：我們已經(jīng)打造34個寫字樓，相當(dāng)于是虹口區(qū)的名片了。未來可能好的項目會自持，其他的能賣賣掉，毛利很高40-50%。我們一直跟上海港務(wù)局合作的不錯，在那邊資源也比較多。

　　2）拿地計劃：

　　Q：今年地價漲的高，對公司拿地什么影響？

　　A：其實還好，因為政府有控制，限制了最高價，到了最高限制之后會抽簽。所以我們今年拿地平均成本比去年低。

　　Q：今年拿了300億的地了？全年的拿地預(yù)算是多少？

　　A：不止300億，今年土地款大概是400億，權(quán)益只有180億。

　　3）對市場看法：

　　Q：寧波市場也還可以？

　　A：寧波市場很火，我們開了別墅樓盤，當(dāng)天去化率也在70%以上。限貸限購也限不住，流行注冊公司直接買，直接轉(zhuǎn)股權(quán)。

　　Q：對下半年和明年的市場怎么看？

　　A：十九大以后會稍微有所放緩，但是不會向15年一樣突然暴漲。需求端一直很火，供給端可能不會像原來一樣限的那么死，慢慢回升。我們所在的城市，一線二線庫存比例很低，低于五個月，一旦放開，價格難以想象。 下一輪預(yù)測房價會漲得更離譜。一線可能漲得不會那么夸張，因為供應(yīng)可能不會松，調(diào)控政策長期持續(xù)；核心二線城市、長三角、珠三角、包括鄭州、合肥、武漢漲得會比較快。高鐵修到哪兒，需求量跟到哪兒。

　　Q：鄭州今年是否可以開盤？

　　A：今年開不了，可能到明年了。我們是那塊地唯一的高端盤，因為價格已經(jīng)被限制。河南人口基礎(chǔ)大，省會機關(guān)、企業(yè)都在，鐵路修好人口會越來越多。

　　Q：重慶還有很多盤，重慶市場怎么樣？

　　A：很多人認(rèn)為重慶、成都都會漲。重慶限制沒有那么嚴(yán)格，今年已經(jīng)漲50%。

　　Q：三四線怎么看？

　　A：今年確實火，人口和經(jīng)濟(jì)不支持，沒有可持續(xù)性。

　　4）其他：

　　Q：管理層增持，回購情況？

　　A：回購我們已經(jīng)取得董事會授權(quán)，大概是流通股的10%。

　　Q：增持是我們自愿公告還是強制公告？公告價格會漲，回購價格會高？

　　A：自愿公告。覺得即使現(xiàn)在的價格也已經(jīng)很低了。除了CEO/CFO，其他管理層也增持了，總共增持600多萬股，不到700萬股。未來高管可能希望長期持有。

　　Q：金茂酒店和中國金茂的定位？

　　A：金茂酒店資產(chǎn)包，目前有8個酒店。未來有新買酒店，成熟的話放6139里；另外我們也在看海外寫字樓，包括英國、美國、澳洲，這些是放在817的。就是成熟酒店放在6139，其他物業(yè)放在817。

　　Q：管理層也在同時增持金茂酒店6139，為何股價好像沒什么反應(yīng)？

　　A：6139流通量比較小，是最大的問題，可能不到10萬股。但其實收益率很高，今年業(yè)績也會不錯，寫字樓也是。酒店今年以來回暖，值得關(guān)注。

　　Q：公司架構(gòu)什么樣？

　　A：區(qū)域公司-城市，南京、長沙、北京、廣州、上海五個。（編輯：文文）