在今年樓市調(diào)控政策凜冬和行業(yè)兼并潮刺激之下，許多實力房企“搶灘登陸”，通過并購買地等手段，走上強(qiáng)者恒強(qiáng)之路，以便在日后行業(yè)壟斷格局中，占有一席之地。

　　比如，近日融創(chuàng)中國（01918）通過與萬達(dá)的世紀(jì)大交易，獲得近6000萬平方米的土儲，該公司由此被寄予成為龍頭房企的厚望。而中國恒大（03333）更是以半年凈利潤飆升三倍至214億的盈喜再次振奮人心，帶領(lǐng)內(nèi)房股價創(chuàng)下新高。

　　這是大型房企的狂歡。不過對于一些中小型房企而言，其也希望嘗到如此成功的甜頭，并為此默默定下三年或五年發(fā)展目標(biāo)，這其中就有中駿置業(yè)（01966）。

　　實際上，目前而言，中駿置業(yè)在閩系房企中并不顯眼，諸如旭輝控股（00884）、寶龍地產(chǎn)（01238）、禹洲地產(chǎn)（01628）才是閩系房企的代表。

　　2017年上半年房企強(qiáng)勁的銷售令行業(yè)集中度和市場金額門檻明顯提升，例如，上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%。

　　在克而瑞看來，隨著門檻值不斷提高，越早完成千億目標(biāo)將會令房企處于更有利地位。在已公布千億目標(biāo)的企業(yè)中，按照實現(xiàn)時間可以分為三檔：第一檔是將千億目標(biāo)作為近期目標(biāo)，今年或明年要實現(xiàn)，如龍湖地產(chǎn)（00960）；第二檔是作為中期目標(biāo)，用三年左右時間實現(xiàn)，如雅居樂（03383）、禹洲地產(chǎn)；第三檔是作為長遠(yuǎn)目標(biāo)，如中駿置業(yè)。

　　中駿置業(yè)的這一目標(biāo)被具體化。近期，中駿置業(yè)管理層在公司半年度工作會議上明確指出，公司未來5年要邁入千億房企的門檻，也就是說中駿置業(yè)的銷售額將在2022年達(dá)到1000億以上。

　　野心不小。中駿置業(yè)有何底氣劍指千億？

　　拿地已超2016年全年

　　房企若想擴(kuò)大規(guī)模，囤得豐富土儲是關(guān)鍵一步。

　　1996年發(fā)家于福建的中駿置業(yè)，如今總部已遷至上海。從2013年開始，公司實施“區(qū)域聚焦、全國發(fā)展”的戰(zhàn)略，重點圍繞環(huán)渤海、長三角、珠三角和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)域，聚焦一線城市及核心二線城市。如今，公司開發(fā)物業(yè)遍及北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、蘇州、廈門、濟(jì)南、南昌、青島、重慶等23個城市。產(chǎn)品涵蓋高層住宅、別墅、商業(yè)及辦公樓等多種物業(yè)類型。

　　從該公司2016年的運營數(shù)據(jù)來看，物業(yè)銷售依然是其支柱，這一部分的收入占到總收入的93.79%。

　　根據(jù)公司年報顯示，截至2016年底，中駿置業(yè)及其合營公司擁有總規(guī)劃建筑面積合共約910萬平方米的土地儲備（其中該集團(tuán)權(quán)益部份面積合計約689萬平方米）。

　　這樣的土儲水平顯然支撐不起公司銷售額跨入千億門檻的野心，這些土儲最多只能滿足公司三至四年的發(fā)展需求。

　　因此，自2017年開年以來，能看到該公司一個明顯的動作，便是參與房企拼搶土地的混戰(zhàn)，到處攻城掠地。如上半年在杭州、南京、徐州、濟(jì)南、青島、惠州等城市拿下地塊。進(jìn)入7月以后，公司拿地腳步依然沒有停歇，在7月7日首進(jìn)重慶，拿下落子江津區(qū)雙福新區(qū)地塊；在7月26日一天之內(nèi)斬獲上海和蘇州兩地塊。

　　APP注意到，鑒于中駿置業(yè)的快速擴(kuò)張，其在開年至今的拿地規(guī)模已經(jīng)超過2016年全年。

　　根據(jù)年報顯示，2016年，中駿置業(yè)在一線及核心二線城市新增9個項目，分別位于北京、上海、天津、南京、杭州和蘇州，總地上可建面積約168萬平方米，土地代價約為116億元，平均土地成本約7166元/平方米。

　　而根據(jù)德銀在7月底發(fā)布的報告顯示，中駿置業(yè)年初至今已累計新增土地儲備高達(dá)240萬平方米。

　　這樣的新增土儲量在行業(yè)中是何水平。以一個粗略對比來看，根據(jù)中房智庫統(tǒng)計的上半年上市房企拿地面積榜單來看，融創(chuàng)中國排在第14位，拿地面積為257萬平方米，也就是說，中駿置業(yè)目前的拿地面積接近融創(chuàng)中國還未買下萬達(dá)部分資產(chǎn)時的拿地水平。

　　值得一提的是，雖然上半年樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲，但是土地市場依然十分火爆，土地溢價率依然較高。中駿置業(yè)在此時堅持激進(jìn)擴(kuò)張，可見其急需補(bǔ)充土儲。

　　按照目前中駿置業(yè)的土儲量計算，公司的可售貨值會是多少？數(shù)據(jù)顯示，上半年中駿置業(yè)的銷售額約155.24億元，銷售面積為85.2萬平方米，平均銷售價格為每平方米18221元。

　　雖然中銀國際在7月預(yù)計中駿置業(yè)的可售資源為1500億元，不過業(yè)界還有一種粗略估算：目前中駿置業(yè)的土儲量約為1065萬平方米，如果以該公司上半年的銷售均價1.8萬元/平方米計算，那么可粗略估算該公司的可售貨值大概在1917億的水平。

　　據(jù)了解，中駿置業(yè)2017年合同銷售目標(biāo)為280億元，根據(jù)花旗在6月底發(fā)布的報告顯示，預(yù)期2016年至2019年該公司合同銷售及利潤復(fù)合年均增長率分別為24%及30%。如果以24%的增長率來計算，中駿置業(yè)有望在5年后突破銷售額800億的大關(guān)，如果銷售增長更快，則有望突破千億大關(guān)，而這需要公司補(bǔ)充更多的土儲來支撐。

　　股價三次拉升的背后

　　中駿置業(yè)未來業(yè)績增長可期，其股價又會是何反應(yīng)？

　　從K線圖來看，該公司的股價走勢可謂特立獨行。開年以來，內(nèi)房板塊有過多輪暴漲，一些估值得到修復(fù)的房企股價基本呈現(xiàn)45度上揚(yáng)的走勢。而反觀中駿置業(yè)，其實該股從2016年10月份以后就開始拉升，而且成交量也猛增。從該節(jié)點至今，其股價已經(jīng)被三次拉升。

　　APP注意到，中駿置業(yè)股價上述第二次拉升發(fā)生在今年的3月份。彼時，公司股價上漲除了業(yè)績支撐外，還有一個利好因素是該公司主席及控股股東黃朝陽的密集增持。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年整個3月，黃朝陽共6次增持自家股票1210萬股，每股的平均價在3港元左右。

　　一般而言，公司管理層增持自家股票表明其看好公司未來業(yè)績。不過黃朝陽的此番增持卻在一些業(yè)內(nèi)人士看來，是為了拉升股價，為公司的再融資打下伏筆。

　　從上述分析來看，如果中駿置業(yè)要達(dá)到千億房企目標(biāo)，就必需有充沛的土儲。而土地成本高漲需要公司在拿地方面花費更多的錢，這一大漲的成本已經(jīng)在2016 年拿地的時候就體現(xiàn)出來。

　　根據(jù)公司年報顯示，從土地儲備成本來看，2016年，中駿置業(yè)位于一、二線城市的土地成本同比上升約49.5%。一、二城市的土地儲備成本占到總成本的79.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，中駿置業(yè)的貸款總額為182.78億元，較2015年增加38.26億元。

　　另外，根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)顯示，2016年中駿置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.25%，略高于行業(yè)平均值59.5%，不過還是低于一些大型房企近90%的負(fù)債率。以此來看，該公司的債務(wù)水平還是較為健康。

　　結(jié)語

　　目前來看，中駿置業(yè)的成長性還是可持續(xù)性的。根據(jù)花旗在6月底發(fā)布的研報顯示，該行預(yù)計中駿置業(yè)2017年至2018年的毛利率可上升至28%至30%，同時其于2017年的平均融資成本可降至6.5%，因此，其2016年至2019年利潤復(fù)合增長率可達(dá)30%。

　　另外，目前公司每股凈資產(chǎn)約3.12港元，市凈率為1.22倍。而根據(jù)中銀國際在7月18日的報告顯示，其預(yù)計中駿置業(yè)的每股凈資產(chǎn)估值將達(dá)到7.22港元，如果以該凈資產(chǎn)估值折讓40%，中銀國際給出該公司目標(biāo)價為4.33港元，相較于現(xiàn)價還有一定的上升空間。

　　值得一提的是，目前中駿置業(yè)估值較低，市盈率僅為6倍左右。其股價目前在高位盤整，如果未來幾個交易日能夠突破最近的高點3.87港元，且有資金進(jìn)入，那么投資者或能適當(dāng)介入。