發(fā)跡于浙江嘉興的地產(chǎn)公司佳源國際(2768.HK)因一則經(jīng)營數(shù)據(jù)的“烏龍”而被推至風口浪尖；而公司股價連續(xù)兩日海嘯般劇烈波動，更以極具戲劇性的方式使其成為近日資本市場上的焦點企業(yè)。

　　1月17日，佳源國際控股股價盤中閃崩，截至收盤，該公司股價從13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。而1月18日開盤，“報復(fù)式”反彈開始，盤中股價一度大幅上漲99.2%至每股最高5.02港元。截至18日收盤，報收4.4港元，上漲74.6%。

　　佳源國際股價走勢

　　什么原因?qū)е鹿蓛r暴漲暴跌？該公司17日發(fā)布公告稱，一筆于1月18日到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)已全數(shù)償還，且公司業(yè)務(wù)運作正常。該公司同時披露，佳源國際及其背后的集團公司佳源集團2017年合計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額508.25億，并非某機構(gòu)披露的79.2億，而2018年集團銷售額更創(chuàng)新高至875.5億。

　　隨著公司澄清，資本市場上的風波或許暫告一段落。但佳源這個原本名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)企業(yè)集團，何以悄然錄得超過800億的年銷售金額，仍是外界無法探知的謎團。

　　第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，佳源國際只是佳源集團業(yè)務(wù)的冰山一角，水面之下，潛藏著該公司實際控制人沈天晴巨大的商業(yè)王國和地產(chǎn)野心。

　　中資地產(chǎn)股里的“大黑馬”？

　　作為佳源集團旗下唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺，佳源國際于2016年3月8日在香港主板上市，發(fā)行股票4.50億股，每股發(fā)行價2.48港幣，共募集資金11.16億港元。上市后2年多時間，其股價漲幅一度達到500%，近一年其最高股價也曾達到16.36港元每股。

　　資料顯示，佳源國際的項目主要集中在華東江浙一帶，目前在國內(nèi)擁有的物業(yè)組合超30個，覆蓋南京、揚州、南通、泰州、常州、鎮(zhèn)江、蘇州、宿遷等城市。

　　上市之后，在“做大做強”戰(zhàn)略目標下，佳源國際并不滿足于偏居江蘇大本營，于上市當年開始進軍珠三角，取得深圳兩個項目。2017年，佳源國際進入澳門房地產(chǎn)市場，逐步增加在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地儲備。

　　2018年5月24日，佳源國際與資深投資者鄧成波訂立買賣協(xié)議，以逾26億港元購入鄧氏旗下多項物業(yè)，并根據(jù)協(xié)議以70.1:29.9的出資比例成立一家合資企業(yè)——佳源升域發(fā)展有限公司。

　　同月，觸角延伸至柬埔寨。佳源國際以約2.79億港元收購五塊位于柬埔寨金邊市的優(yōu)質(zhì)土地，占地面積約60萬平方米，可擴張規(guī)劃至350萬平方米。

　　10月份，佳源國際董事會主席沈天晴與越南河內(nèi)市人民委員會主席阮德仲簽訂投資河內(nèi)的合作備忘錄，計劃在越南投資開發(fā)涵蓋寫字樓、酒店等復(fù)合型項目，從而繼續(xù)深化東南亞市場布局。

　　雖然佳源國際的版圖持續(xù)擴大，但與動輒千億銷售額的房企相比，其規(guī)模并不大。今年1月8日，佳源國際公布2018年度銷售業(yè)績。去年12月，公司合同銷售金額約21.5億元，同比減少約31%；放眼全年，銷售金額約201.8億元，同比增長94.6%。而2017年，佳源國際僅實現(xiàn)合同銷售金額79.2億元。

　　此外，佳源國際披露的2018年中期業(yè)績報告顯示，公司總資產(chǎn)387.26億，其中總負債307.53億，股東權(quán)益79.72億，凈負債比率85%，毛利率、凈利率都處于行業(yè)中游水平。

　　從公司基本面來看，佳源國際并無特別突出之處。其債務(wù)總額較高，但這并未阻止公司股價一度大漲。數(shù)據(jù)顯示，該公司股價在2018年表現(xiàn)搶眼，從2017年末約6港元一路漲至12月底超過16港元，漲幅超過160%。

　　2019年1月17日股價閃崩之前，佳源國際市盈率為16.15倍，而同期中資地產(chǎn)股龍頭碧桂園(2007.HK)、中國恒大(3333.HK)等大部分地產(chǎn)公司股價卻大幅回調(diào)，市盈率分別徘徊在5.79倍、7.08倍左右。

　　80%地產(chǎn)業(yè)務(wù)在上市平臺之外？

　　巨頭林立的房地產(chǎn)行業(yè)，佳源國際及其背后的佳源集團一直默默無聞，即使在行業(yè)內(nèi)部，知名度也非常有限，以至于有研究機構(gòu)在整理該集團經(jīng)營數(shù)據(jù)之際，將佳源國際和佳源集團混為一談。

　　因此，在2019年初，數(shù)據(jù)披露佳源集團2018年合計實現(xiàn)銷售金額875.5億，位列行業(yè)35名時，行業(yè)內(nèi)外均產(chǎn)生疑問：上市地產(chǎn)平臺佳源國際披露的年度銷售額為200多億，而背后的佳源集團銷售額卻高達800多億。兩個數(shù)字相差的600多億金額由什么平臺貢獻？

　　對此，佳源集團一位負責人告訴第一財經(jīng)記者：“佳源國際上市平臺只占集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)的20%左右，外面還有大量業(yè)務(wù)并未裝入上市公司。目前集團開發(fā)在售項目約80個，而上市公司里的項目數(shù)量只占不到一半的體量。”

　　據(jù)佳源集團提供的數(shù)據(jù)，目前佳源集團旗下申城集團、杭城集團、安徽集團、京城集團及文旅集團五個地產(chǎn)集團業(yè)務(wù)均未進入上市公司板塊。

　　“比如我們重慶的中國摩項目，占地1800畝，可售229億，總建350萬方，2018實現(xiàn)銷售29億。北京香山四季，2018實現(xiàn)銷售38.29億。揚州榮御府，2018實現(xiàn)銷售28.53億?！鄙鲜鲐撠熑苏f。

　　據(jù)透露，2018年佳源集團申城集團銷售約180億，杭城集團銷售約175億，安徽集團銷售約117億，佳源國際銷售約200億；幾大板塊合起來構(gòu)成了佳源集團對外披露的875.5億元。

　　因大量地產(chǎn)項目未在上市公司，故而該集團提供的數(shù)據(jù)無從考證。唯有少數(shù)業(yè)內(nèi)人士私下評論稱：“佳源集團在浙江還是非常有實力，實際銷售額比很多地產(chǎn)公司都大，只是一直很低調(diào)?！?/p>

　　據(jù)了解，在規(guī)模擴張的路徑上，佳源系習慣使用并購的方式獲取項目和土地儲備，罕有參與公開的土地拍賣，尤其罕見出現(xiàn)在一線大城市的土地拍賣市場上，這也是該集團未曾被行業(yè)所熟知的一個重要原因。

　　沈天晴曾透露，2014年前后，佳源國際就在全國范圍內(nèi)通過并購獲取大量項目，尤其近幾年，并購一直是佳源增儲的主要方式，占比達一半以上，2016年甚至占到70%。

　　2018年初佳源曾直接喊出千億目標。彼時的沈天晴表示，千億目標是在貨值充足的情況下提出的，預(yù)計當年能完成2700億貨值儲備。按照不到50%的去化率，公司也比較容易實現(xiàn)千億目標的。

　　時至今日2018年已過，佳源的千億目標尚未達成，但佳源系的地產(chǎn)擴張之路并不停息。日前，佳源集團旗下附屬公司-常州金源房地產(chǎn)開發(fā)以約3.5億元競得揚州市邗江區(qū)GZ103地塊，成交單價約每平米7000元，樓面價每平米3139元。

　　控制4個上市平臺

　　或許更讓外界吃驚的是，在香港上市的佳源國際，只是佳源集團業(yè)務(wù)的冰山一角。實際上，該集團業(yè)務(wù)范圍遠不止房地產(chǎn)開發(fā)，資產(chǎn)規(guī)模也數(shù)倍于上市平臺。

　　公開資料顯示，1995年，佳源國際實際控制人沈天晴在浙江嘉興成立佳源集團，主要從事物業(yè)開發(fā)。如今，佳源集團已是集房地產(chǎn)開發(fā)、電器零售、建筑施工、醫(yī)療養(yǎng)老、商業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)為一體的控股集團型企業(yè)。

　　2014年以來，佳源集團先后收購五星電器、進軍養(yǎng)老業(yè)務(wù)、開拓智能家居及智能建筑領(lǐng)域產(chǎn)品研發(fā)，并于2018年8月，成為從事園林綠化的A股上市公司“美麗生態(tài)”的第一大股東，業(yè)務(wù)布局逐漸多元化。

　　在進軍資本市場的路上，佳源集團表現(xiàn)激進。2016年，佳源在一年時間內(nèi)擁有了四家上市(掛牌)企業(yè)，其中IPO三家，收購一家。

　　其中，3月8日，佳源國際(02768.HK)在香港聯(lián)交所主板上市，標志著佳源集團進入國際資本市場；3月29日，浙江西谷數(shù)字技術(shù)股份有限公司(836081)在新三板掛牌；10月31日，博源控股(ASX股票代碼：BHL)在澳交所上市，成為首家在澳洲上市的中資房企。同年，佳源集團收購澳交所上市公司聯(lián)合錫礦。

　　密集上市之下，佳源集團在資本市場初具規(guī)模。在其上市公司序列中，西谷數(shù)字的最大股東為嘉興東源投資有限公司，持股比例92.01%；而東源投資由嘉興市祥源投資管理有限公司81.20%持股，祥源投資由佳源創(chuàng)盛控股集團100%持股。在這背后，沈天晴是實際受益人——其是佳源創(chuàng)盛控股集團的大股東，持股比例98.83%。

　　據(jù)天眼查信息，沈天晴共在12家企業(yè)擔任法定代表人，集中于房地產(chǎn)企業(yè)。其中8家已注銷，一家已吊銷未注銷，余下處于存續(xù)狀態(tài)的企業(yè)包括浙江佳源房地產(chǎn)集團有限公司、巢湖市東方房地產(chǎn)有限公司、嘉興市禾宏管理咨詢有限公司。

　　此外，其共投資9家企業(yè)，亦集中在房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)。最大投資金額14.82億，投于佳源創(chuàng)盛控股集團有限公司，出資比例98.83%。目前9家企業(yè)開業(yè)狀態(tài)一家，存續(xù)狀態(tài)六家。余下兩家已注銷，為廣西靈山縣盛源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武漢浙商投資有限責任公司。

　　截至目前，沈天晴憑借多個上市平臺以及業(yè)務(wù)板塊，將旗下業(yè)務(wù)版圖大幅度延伸，觸及粵港澳大灣區(qū)、長三角區(qū)域、國內(nèi)其他重點省會城市，以及一帶一路沿線國家和地區(qū)。

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