本報(bào)記者辛繼召?gòu)垥粤釋?shí)習(xí)生朱雷深圳、廣州報(bào)道

　　3月份以來(lái)的樓市回暖似乎給了開(kāi)發(fā)商信心，土地市場(chǎng)又開(kāi)始熱鬧了。

　　4月23日，房企“四巨頭”之一融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）在武漢斥資152億元拿下4宗地塊，震驚業(yè)內(nèi)。

　　就在一個(gè)月前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)，“拿地要非常小心”。但融創(chuàng)的大手筆還不僅如此。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年截至目前，融創(chuàng)拿地金額已達(dá)565億，位居房企第一；若加上收購(gòu)泛海項(xiàng)目，則達(dá)到了690億。

　　今年前3月融創(chuàng)的銷(xiāo)售額近800億，預(yù)計(jì)前4月可過(guò)千億，以此計(jì)算，即使本月不再拿地，融創(chuàng)的投資金額與銷(xiāo)售金額之比也接近80%。另?yè)?jù)記者查閱2018年四巨頭財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)是四巨頭和超級(jí)房企中少見(jiàn)的凈負(fù)債率超過(guò)100%的公司，達(dá)149%。

　　持續(xù)巨額的投資和收購(gòu)資金從哪來(lái)？翻開(kāi)融創(chuàng)的財(cái)報(bào)，一邊是幾何式增長(zhǎng)的銷(xiāo)售，一邊是不斷的借新還舊，在掌舵人孫宏斌帶領(lǐng)下，融創(chuàng)以具有挑戰(zhàn)性的杠桿平衡術(shù)，奔走在土地和銷(xiāo)售市場(chǎng)間。

　　巨額投資頻現(xiàn)

　　4月23日，武漢土地市場(chǎng)推出總起始價(jià)近200億的10宗地，其中，有4宗均被融創(chuàng)拿下，總金額152億，溢價(jià)率最高的一宗為24%。

　　其中兩幅起價(jià)分別為70億元、38.5億元的地塊，由融創(chuàng)以底價(jià)拿下。第三幅位于漢陽(yáng)區(qū)的P（2019）033號(hào)居住用地，最終由融創(chuàng)以41億元競(jìng)得，樓面地價(jià)10250元/平方米，溢價(jià)率為24%。此外，位于江夏區(qū)的P（2019）029號(hào)商服用地，也由融創(chuàng)以2.86億元競(jìng)得，樓面地價(jià)1482.22元/平方米，溢價(jià)率19%。

　　這已是融創(chuàng)今年第二次的超百億投資。融創(chuàng)不只關(guān)注一手土地市場(chǎng)，更關(guān)注收購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　今年1月21日，融創(chuàng)公告，以125.53億元人民幣收購(gòu)上海泛海建設(shè)公司100％股權(quán)，后者擁有北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡項(xiàng)目100％權(quán)益。

　　根據(jù)公告，收購(gòu)后融創(chuàng)獲得北京和上海核心位置的優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步鞏固提升其在一線城市的市場(chǎng)份額和戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)；泛海則降低了負(fù)債規(guī)模，緩解資金壓力，推動(dòng)公司深入轉(zhuǎn)型。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至日前，全國(guó)已經(jīng)有21家房企年內(nèi)拿地過(guò)百億。其中，融創(chuàng)拿地?cái)?shù)量已經(jīng)接近80宗，總金額高達(dá)565億，排名第一。

　　資金從何而來(lái)？

　　短短三個(gè)多月砸出大筆錢(qián)投資，融創(chuàng)的資金從何而來(lái)？

　　“我們剛剛做了三筆融創(chuàng)的資金信托，但只有幾個(gè)億，”4月24日，一位信托公司負(fù)責(zé)人表示，融創(chuàng)有抵押的地產(chǎn)信托收益率在10%左右，“他們也想把融資成本降下來(lái)，最近也在通過(guò)私募去融資。”

　　所謂私募結(jié)合地產(chǎn)融資，今年1月，歌斐資產(chǎn)與融創(chuàng)中國(guó)簽約，擬以地產(chǎn)基金形式收購(gòu)融創(chuàng)中國(guó)在上海的一個(gè)內(nèi)環(huán)綜合體項(xiàng)目。

　　從傳統(tǒng)的房企融資渠道來(lái)看，融創(chuàng)已“備足彈藥”。

　　一是從銷(xiāo)售回款，2019年一季度，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約798.7億元，同比增長(zhǎng)11%。二是不斷借新還舊，今年以來(lái)，融創(chuàng)已公告擬發(fā)行21.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

　　就在4月23日，融創(chuàng)向上交所申請(qǐng)發(fā)行80億元“小公募”類(lèi)別公司債，上交所已受理該發(fā)債申請(qǐng)，募集資金用途擬用于償還公司債券。

　　根據(jù)融創(chuàng)公告，融創(chuàng)167.1億元公司債中，將于2019年回售行權(quán)日到期的公司債有82億元，其中5月、6月分別有27億元、23億元公司債的回售行權(quán)日到期。

　　對(duì)于該筆債券，融創(chuàng)在該公告中稱(chēng)，存續(xù)的公司債券對(duì)已持有公司債券的投資者沒(méi)有吸引力。新發(fā)行公司債券有利于發(fā)行主體更好、更有效的對(duì)其資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行匹配及管理，優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)。

　　目前，地產(chǎn)債券融資有向境內(nèi)轉(zhuǎn)移的跡象。一位地產(chǎn)融資人士表示，下半年，地產(chǎn)企業(yè)融資可能會(huì)有所調(diào)節(jié)，房企今年借新還舊的壓力比較大。地產(chǎn)企業(yè)在境外發(fā)債，并不太擔(dān)心利率，因?yàn)槠谙抟话爿^短，多在一年以?xún)?nèi)，短期的匯兌風(fēng)險(xiǎn)比較小。房企更關(guān)注的是融資效率和融資成本。

　　就融資成本而言，4月24日一位曾承銷(xiāo)融創(chuàng)等地產(chǎn)美元債的香港投行人士表示，融創(chuàng)的發(fā)行利率屬于“不溫不火”。境內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)實(shí)際上有所不同。對(duì)于一、二線城市為主的土地儲(chǔ)備，一般來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)還算比較穩(wěn)定。目前從票息情況來(lái)看，今年一季度地產(chǎn)美元債發(fā)行利率在7%-12%之間，評(píng)級(jí)不同發(fā)債利率有所不同，每一個(gè)評(píng)級(jí)大概20bps的差距。

　　杠桿平衡術(shù)

　　自2016年-2018年，融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.71%、91.90%及89.81%。

　　資產(chǎn)負(fù)債率較高，其背后是融創(chuàng)快速增長(zhǎng)的資產(chǎn)規(guī)模，2015年末，融創(chuàng)資產(chǎn)規(guī)模僅為1555.09億元，2016年末已增加至2931.83億元；2017年資產(chǎn)規(guī)模環(huán)比翻倍，達(dá)6231.02億元；2018年末資產(chǎn)規(guī)模為7166.60億元。由于擴(kuò)張較快，融創(chuàng)的凈負(fù)債率大幅提升，2017年為202%，2018年末雖降至149%，但在業(yè)內(nèi)仍數(shù)高位。

　　截至2018年末，融創(chuàng)凈資產(chǎn)為705.90億元，上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月，融創(chuàng)借款金額達(dá)2269.64億元，較上年末新增342.12億元，累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)的比例超過(guò)20%，達(dá)48%。今年4月8日，融創(chuàng)發(fā)布的未經(jīng)審計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度借款新增342億元，新增借款占上年末凈資產(chǎn)的48%。

　　新增融資大幅增加的情況下，如何保持杠桿率不突增？一個(gè)原因是股票解除質(zhì)押。

　　根據(jù)港交所披露權(quán)益，此前2016年11月，孫宏斌通過(guò)SunacInternationalInvestmentHoldingsLtd將持約15.90億股融創(chuàng)中國(guó)股票質(zhì)押給【平安銀行(000001)、股吧】(000001)。今年4月11日，該15.90億股股票，已解除質(zhì)押。

　　華創(chuàng)證券的一份報(bào)告認(rèn)為，融創(chuàng)的策略是，深耕一二線，以逆周期擴(kuò)張策略，在2015-2017年逆勢(shì)加杠桿擴(kuò)張，并借以并購(gòu)擴(kuò)張，利于實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)及高毛利率。

　　4月24日，香港知名房地產(chǎn)金融分析人士黃立沖認(rèn)為，從整體來(lái)看，融創(chuàng)大幅投資買(mǎi)地，資金鏈在不斷拉緊，杠桿也在不斷提高，債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)加大；不排除公司有后續(xù)的戰(zhàn)略布局和風(fēng)險(xiǎn)防控。（編輯：包芳鳴）