在經(jīng)歷了2018年的低迷之后，香港樓市在2019年似乎迎來(lái)拐點(diǎn)。但好景不長(zhǎng)，數(shù)據(jù)從6月開(kāi)始再度下滑。

　　根據(jù)香港土地注冊(cè)處的資料，香港住宅在6月份的按月銷(xiāo)量下跌超過(guò)43%至4627套，為4個(gè)月以來(lái)新低。6月份，一手住宅銷(xiāo)售下跌至僅1111套。在此后的7月，香港樓市繼續(xù)下探，香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，7月份送交土地注冊(cè)處注冊(cè)的所有種類(lèi)樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共6380份，同比下跌24.6%。

　　香港樓市在今年經(jīng)歷了先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。今年前兩個(gè)月一手和二手住宅成交漸趨活躍，3月份之后，多個(gè)樓價(jià)指數(shù)均報(bào)升，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該行十大指標(biāo)屋苑在3月2日錄得23宗成交個(gè)案，同比上月大幅上升77%。

　　　　再度下探

　　受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，香港樓市今年初以來(lái)的回升腳步停止，從6月開(kāi)始繼續(xù)呈現(xiàn)下探模式。

　　8月2日，香港土地注冊(cè)處發(fā)表2019年7月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份送交土地注冊(cè)處注冊(cè)的所有種類(lèi)樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共6380份，同比下跌24.6%；樓宇買(mǎi)賣(mài)合約總值540億港元，同比去年7月下跌45.7%。上述買(mǎi)賣(mài)合約中，住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約占4805份、總值441億港元，分別同比下跌21.1%及32.4%；買(mǎi)賣(mài)數(shù)量環(huán)比6月上升3.8%，合約總值環(huán)比上月下跌2.8%。

　　下滑的數(shù)據(jù)從6月份開(kāi)始顯現(xiàn)。根據(jù)土地注冊(cè)處資料，香港住宅在6月份的按月銷(xiāo)量下跌超過(guò)43%至4627套，為4個(gè)月以來(lái)新低。6月份，一手住宅銷(xiāo)售下跌至僅1111套。最新官方數(shù)據(jù)指出，今年1月至5月，整體住宅樓價(jià)已上升10.4%，然而，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)萊坊早前分析樓價(jià)與香港恒生指數(shù)的關(guān)聯(lián)性的研究發(fā)現(xiàn)，一般住宅的樓價(jià)走勢(shì)跟隨恒生指數(shù)變化，但滯后三個(gè)月。自5月份以來(lái)，恒生指數(shù)曾一度下跌近10%，因此，一般住宅樓價(jià)會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的調(diào)整。

　　香港樓市的調(diào)整不僅出現(xiàn)在住宅方面，包括寫(xiě)字樓和零售物業(yè)均出現(xiàn)不同程度下滑。萊坊數(shù)據(jù)顯示，6月份九龍甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃氣氛有所放緩，成交量按月下跌約30%。大部分在九龍東的租賃成交面積都不足3000平方尺。在市場(chǎng)氣氛低迷的情況下，有部分公司為節(jié)省支出將寫(xiě)字樓搬遷到租金較低的物業(yè)。

　　萊坊相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然租賃需求放緩，但九龍區(qū)整體甲級(jí)寫(xiě)字樓租金按月上升0.5%。然而，整體租金上升是由少數(shù)例外個(gè)案造成。萊坊預(yù)計(jì)今年全年九龍區(qū)寫(xiě)字樓的整體租金只會(huì)上升1%至3%。

　　同時(shí)，自今年2月以來(lái)，香港零售銷(xiāo)貨額也同樣呈現(xiàn)持續(xù)下跌狀態(tài)。5月份，香港零售銷(xiāo)貨額按年下跌1.3%。奢侈品零售銷(xiāo)售表現(xiàn)也持續(xù)疲弱，按年下跌2.7%。奢侈品銷(xiāo)售轉(zhuǎn)差，令改善零售物業(yè)租賃市場(chǎng)的情況更具挑戰(zhàn)性，尤其是對(duì)于優(yōu)質(zhì)街鋪而言，由于空置的店鋪仍未租出，租金繼續(xù)下跌。隨著奢侈品品牌的實(shí)體店擴(kuò)充步伐減慢，部分非奢侈品零售商正抓緊機(jī)會(huì)，在中環(huán)以外的核心區(qū)落戶(hù)。

　　在整體環(huán)境不確定的影響下，萊坊預(yù)計(jì)零售業(yè)務(wù)表現(xiàn)仍將疲弱。預(yù)計(jì)今年優(yōu)質(zhì)街鋪?zhàn)饨饘⑾碌?%~10%，而商場(chǎng)租金應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　與上述普通物業(yè)相對(duì)應(yīng)的是香港豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)，盡管最近市場(chǎng)動(dòng)蕩，但高資產(chǎn)凈值人士并不介意支付高昂價(jià)格購(gòu)買(mǎi)豪宅，因此豪宅市場(chǎng)并未受到外部大環(huán)境影響而有所下探，目前仍屬于較為堅(jiān)挺的物業(yè)種類(lèi)。

　　　　下半年不容樂(lè)觀(guān)

　　2018年7月以來(lái)，香港樓市走出一波下探曲線(xiàn)，曾經(jīng)呈現(xiàn)出連續(xù)下跌5個(gè)月，且累計(jì)跌幅超過(guò)9%的情況。因此當(dāng)時(shí)有聲音表示，香港房?jī)r(jià)將在2019年出現(xiàn)大幅下跌，甚至有預(yù)測(cè)2019年的跌幅可能達(dá)到40%。

　　然而進(jìn)入2019年，香港樓市再度引人注目。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，香港二手樓市成交在年后出現(xiàn)明顯回暖，2月共錄得2290宗二手成交，總額達(dá)177.8億港元，環(huán)比分別上升4.7%及11.9%。

　　但是從6月開(kāi)始，情況急轉(zhuǎn)直下。萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅表示：“受貿(mào)易不明朗因素和全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響，中國(guó)香港中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃需求正在放緩，而中央商業(yè)區(qū)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓尤其受到影響，因?yàn)樽鈶?hù)的承租能力被削弱。由于一些金融和法律機(jī)構(gòu)正在擴(kuò)充，對(duì)月租低于每平方尺100港元的寫(xiě)字樓的影響較少。由于需求和租戶(hù)的期望不同，萊坊預(yù)計(jì)今年余下時(shí)間中環(huán)和鲗魚(yú)涌的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)將出現(xiàn)兩極分化的情況?！?/p>

　　同時(shí)，中原地產(chǎn)研究部高級(jí)聯(lián)席董事黃良升指出，2019年7月份十大藍(lán)籌屋苑的二手買(mǎi)賣(mài)合約登記錄得169宗，總值14.32億元，較6月的189宗及17.60億元，分別下跌10.6%及18.6%，這是自2019年1月的167宗及12.27億元之后，6個(gè)月的新低。

　　中原集團(tuán)主席兼總裁施永青認(rèn)為，最近兩月成交量較過(guò)去有所下跌，部分買(mǎi)家入市意欲下降，但剛需盤(pán)因?qū)儆诿裆枨?，故仍然有一定市?chǎng)。他預(yù)料香港樓價(jià)會(huì)高位爭(zhēng)持，緩緩調(diào)整，下半年預(yù)期會(huì)有回落，但不容易大跌。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）