今年前8個(gè)月，富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷售金額僅完成全年目標(biāo)的一半；上半年?duì)I業(yè)額及盈利額增速均遠(yuǎn)低于上年同期，凈負(fù)債率大幅提高，同時(shí)營(yíng)運(yùn)活動(dòng)及投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金呈大額凈流出狀態(tài)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物與短期債務(wù)之間有344億元的缺口

　　近日，富力地產(chǎn)(2777.HK)發(fā)布2019年中期報(bào)告。報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)上半年錄得協(xié)議銷售額約602.2億元，對(duì)應(yīng)銷售面積約552萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)6%、25%；上半年于中國(guó)22座城市以均價(jià)2700元/平方米購(gòu)入建筑面積約650萬(wàn)平方米，截至報(bào)告期末，擁有土地儲(chǔ)備權(quán)益可售總建筑面積為6100萬(wàn)平方米。

　　如此數(shù)據(jù)贏得一片叫好之聲。但有消息稱，7月下旬富力地產(chǎn)發(fā)布了一份名為《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》的內(nèi)部文件，指出銷售業(yè)績(jī)距離既定的全年銷售目標(biāo)仍有差距。

　　據(jù)悉，該文件明確要求，2019年下半年的工作重點(diǎn)應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開(kāi)展，各公司財(cái)務(wù)、開(kāi)發(fā)、工程等部門均應(yīng)以銷售為中心開(kāi)展工作，全力以赴配合銷售目標(biāo)的達(dá)成；堅(jiān)持全民營(yíng)銷、加強(qiáng)促銷力度、以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級(jí)，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項(xiàng)目收益最大化；重申各地區(qū)公司須成立回款工作小組，加快資金回籠，提高回款效率；務(wù)必確保資金優(yōu)先用于工程相關(guān)款項(xiàng)的按時(shí)支付，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目等特殊情況，可單獨(dú)呈報(bào)集團(tuán)董事長(zhǎng)審批。

　　銷售和資金壓力躍然紙上。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，實(shí)際上，今年前8個(gè)月富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷售金額僅完成全年目標(biāo)的一半，上半年?duì)I業(yè)額及盈利額增速均遠(yuǎn)低于上年同期。債務(wù)問(wèn)題始終縈繞著這家華南地產(chǎn)公司，其2019上半年凈負(fù)債率大幅提高。同時(shí)，該公司上半年?duì)I運(yùn)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金呈大額凈流出狀態(tài)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物與短期債務(wù)之間有較大缺口。

　　多元化發(fā)展似乎也遇到了波折。資金并不充裕的富力地產(chǎn)曾意欲挺進(jìn)新能源汽車領(lǐng)域，一度選擇與問(wèn)題累累的華泰汽車聯(lián)手造車。對(duì)此，本報(bào)曾作詳細(xì)分析，并就進(jìn)入時(shí)機(jī)、合作對(duì)象的選擇、后續(xù)資金等方面提出了疑問(wèn)(詳見(jiàn)本報(bào)7月31日?qǐng)?bào)道《富力造車“缺血”：短期債務(wù)缺口超百億，凈負(fù)債率持續(xù)攀升沖破180%》)。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在8月22日舉行的2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，與華泰汽車的合作已全部停止。此時(shí)距離雙方宣布正式達(dá)成戰(zhàn)略合作僅僅過(guò)去47天。

　　銷售放緩營(yíng)收增速黯淡

　　狠抓銷售，是富力地產(chǎn)現(xiàn)階段的必然選擇。該公司2019年全年銷售目標(biāo)為1600億元，較2018年目標(biāo)高出23.08%。上半年協(xié)議銷售金額602.2億元，僅完成全年目標(biāo)的37.64%；同比增速只有6%，遠(yuǎn)低于2018年上半年47%的增速。

　　而其發(fā)布的8月?tīng)I(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，即使又過(guò)去了兩個(gè)月的時(shí)間，其銷售情況亦不甚樂(lè)觀。該公司2019年前8個(gè)月總權(quán)益合約銷售金額約812.5億元，銷售面積約749.76萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)6%和29%，上年同期增速則分別為47%、43%。今年前8個(gè)月的銷售金額僅相當(dāng)于全年銷售目標(biāo)的50.78%，上年同期這一比例為58.98%?？梢?jiàn)，在2019年余下的4個(gè)月里，富力地產(chǎn)的銷售任務(wù)相當(dāng)之重。

　　銷售放緩的同時(shí)，營(yíng)收增速出現(xiàn)下滑。2019年中報(bào)顯示，富力地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)額為350.53億元，同比增長(zhǎng)2.83%。這一增長(zhǎng)速度不僅遠(yuǎn)低于其自身在上年同期66.98%的增速，與同行頭部公司相比亦顯落后——今年上半年碧桂園(2007.HK)收入增長(zhǎng)53.16%，融創(chuàng)中國(guó)(1918.HK)收入增長(zhǎng)64.95%，【萬(wàn)科A(000002)、股吧】(000002.SZ)的營(yíng)收亦增長(zhǎng)31.47%。

　　分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，上半年富力地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額299.75億元，占集團(tuán)營(yíng)業(yè)額的85.51%，同比增長(zhǎng)2.28%。酒店運(yùn)營(yíng)板塊營(yíng)業(yè)額為33.42億元，同比增幅僅0.42%。物業(yè)投資板塊營(yíng)業(yè)額為5.66億元，同比增長(zhǎng)8.18%。

　　　　債務(wù)高企靠融資“借新還舊”

　　高負(fù)債已成為富力地產(chǎn)近年來(lái)難以撕去的標(biāo)簽。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月末，富力地產(chǎn)總負(fù)債達(dá)3340.46億元，較2018年末增長(zhǎng)12.73%。其中借款總額達(dá)1955億元，包括長(zhǎng)期借款1376.33億元、短期借款152.56億元、長(zhǎng)期借款當(dāng)期部分426.10億元，整體較2018年末增長(zhǎng)19.72%。其凈負(fù)債規(guī)模則由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，最終，凈負(fù)債率突破200%，由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。

　　經(jīng)過(guò)計(jì)算，截至2019年6月末，由短期借款及長(zhǎng)期借款當(dāng)期部分組成的短期債務(wù)合計(jì)達(dá)到578.66億元。而在富力地產(chǎn)持有的現(xiàn)金中，若不將155.71億元的受限制現(xiàn)金考慮在內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有234.58億元，與短期債務(wù)之間存在344.08億元缺口。

　　富力地產(chǎn)自身的“造血”功能始終令人擔(dān)憂。其營(yíng)運(yùn)活動(dòng)及投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金持續(xù)呈凈流出狀態(tài)，2019年上半年?duì)I運(yùn)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-260.76億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-18.42億元。

　　一邊是龐大的債務(wù)，另一邊是孱弱的“造血”能力，富力地產(chǎn)只能通過(guò)不斷融資和再融資來(lái)“借新還舊”。其在2019年中報(bào)中提到：“踏入二零一九年，本集團(tuán)于十二個(gè)月內(nèi)有若干債務(wù)到期，但通過(guò)一系列的融資活動(dòng)，令本集團(tuán)得以將眾多到期債務(wù)全部再融資至兩年至三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間?！眱H于2019年上半年，富力地產(chǎn)于境外已發(fā)行逾28.3億美元的優(yōu)先票據(jù)及項(xiàng)目貸款，主要用于再融資；于境內(nèi)通過(guò)發(fā)行超短期融資券、公司債券募集資金約人民幣67.8億元。另外，對(duì)于2019年上半年內(nèi)回售選擇權(quán)到期的境內(nèi)公司債券合計(jì)人民幣176.5億元也全額續(xù)期。

　　在其上半年的新增融資中，中國(guó)境內(nèi)新增共計(jì)人民幣386.9億元，境外新增融資28.3億美元(或相等于人民幣194.3億元)?？梢哉f(shuō)，富力地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要靠融資來(lái)支撐，其2019年上半年融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為315.74億元。

　　大量融資的結(jié)果是利息開(kāi)支的攀升。2019年上半年富力地產(chǎn)利息開(kāi)支達(dá)到63.30億元，同比增長(zhǎng)約38%。

　　7月末，央行在北京召開(kāi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)對(duì)存在高杠桿經(jīng)營(yíng)的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，合理管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率。若融資受到限制，富力地產(chǎn)的后續(xù)資金將可能陷入困境。

　　毛利下降純利率持續(xù)下行

　　在營(yíng)業(yè)額小幅增長(zhǎng)2.83%的上半年，富力地產(chǎn)的毛利同比下降了1.32%。其中，其核心業(yè)務(wù)——物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的毛利率由2018年同期的43.2%降至41.0%。

　　與此同時(shí)，富力地產(chǎn)上半年銷售及營(yíng)銷開(kāi)支、行政開(kāi)支均有較大幅度的增長(zhǎng)，增幅分別為29.66%和15.12%。最終，其稅前盈利同比下降了4.02%。

　　而其稅后純利則由2018年同期的40.80億元增加至41.70億元，增幅為2.20%，上年同期增幅為64.47%。盡管純利依然略有增長(zhǎng)，但其純利率卻節(jié)節(jié)下降，2017年上半年為12.15%，2018年上半年為11.97%，到了2019年上半年進(jìn)一步降至11.9%。

　　《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)業(yè)務(wù)依然呈虧損狀態(tài)，今年上半年純利為-4.2億元，2018年同期為-1.84億元，虧損額擴(kuò)大了128.2%。

　?。ㄎ恼聛?lái)源：投資時(shí)報(bào)）