近日，一則傳聞在網(wǎng)上流傳：有消息稱SOHO中國(guó)將考慮以80億美元出售中國(guó)的辦公大樓權(quán)益，且交易對(duì)手是外資公司，這次出售的最終計(jì)劃是將SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)“八大金剛”全部出售。

　　盡管傳聞未經(jīng)證實(shí)，SOHO中國(guó)的股價(jià)在三天內(nèi)已經(jīng)上漲了30個(gè)點(diǎn)，3天成交額7.6億港元，而之前每天的成交額只有幾百萬(wàn)港元。

　　 　　為什么會(huì)這樣暴漲？很簡(jiǎn)單的算法，SOHO中國(guó)大漲前市值才100多億港元，如果消息屬實(shí)，不要說(shuō)公司把80億美元全派出來(lái)，只是派30%利息出來(lái)，也已經(jīng)24億美元，超出市值了。

　　后面就是SOHO中國(guó)例行公事的澄清，讓消息有點(diǎn)欲蓋彌彰：本公司關(guān)注到媒體就本集團(tuán)目前擬出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)報(bào)導(dǎo)，及隨后出現(xiàn)的公司股份價(jià)格及成交量的上漲。本集團(tuán)謹(jǐn)此聲明，截至目前，本公司確認(rèn)，其不知悉任何為避免本公司證券出現(xiàn)虛假市場(chǎng)而須公布的與集團(tuán)資產(chǎn)出售相關(guān)的資料。

　　筆者作為一個(gè)完全不了解內(nèi)幕的吃瓜群眾，先嘗試從手頭的公開資料來(lái)分析事件的可能性。

　　SOHO中國(guó)

　　首先我們來(lái)看看SOHO中國(guó)是一家什么樣的企業(yè)。

　　SOHO中國(guó)成立于1995年，是最早的房地產(chǎn)玩家之一。那一年，許家印還沒創(chuàng)辦恒大，孫宏斌剛剛從監(jiān)獄出來(lái)，還沒開始開發(fā)房地產(chǎn)。

　　SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)大部分是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最主要的產(chǎn)品就是寫字樓。SOHO中國(guó)的寫字樓造型前衛(wèi)，往往一建成即成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)。

　　 　　毫不夸張的說(shuō)，張欣是真的被地產(chǎn)耽誤的藝術(shù)家。

　　然而最近幾年，SOHO中國(guó)在房企里面地位越來(lái)越低，不要說(shuō)恒大融創(chuàng)，連很多不知名的地區(qū)性開發(fā)商都超過(guò)了它。2019年房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)，SOHO中國(guó)排名259。

　　下滑的最主要原因，是潘石屹在2013年做出的從“銷售”到“持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

　　2013年的房地產(chǎn)像過(guò)山車一樣跌宕起伏，從3月新政引發(fā)的二手房交易狂潮，到“新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后樓市的瞬間降溫；從“金九銀十”日光盤和高價(jià)地的頻現(xiàn)...

　　以北京舉例，2013年北京共出讓214宗土地，出讓金額創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到1821.81億元，同比2012年上漲幅度達(dá)到181%。

　　火熱的土地市場(chǎng)，也許讓潘石屹想起了20年前的海南泡沫。他果斷地停止了拿地和銷售，將企業(yè)的重心慢慢轉(zhuǎn)向租賃業(yè)務(wù)。

　　從當(dāng)年財(cái)報(bào)的描述能看出他對(duì)市場(chǎng)的看法。

　　 　　這個(gè)果斷的決定，也徹底讓SOHO中國(guó)退出了“地產(chǎn)群”。到2015年，SOHO中國(guó)已經(jīng)沒有了地產(chǎn)銷售收入，成為了一家純收租的公司。

　　 　　進(jìn)入收租“仙人模式”的SOHO中國(guó)，收入急劇下滑，但是其負(fù)債和各種應(yīng)收應(yīng)付賬款也相應(yīng)下降。和恒大碧桂園動(dòng)則數(shù)千億的負(fù)債及應(yīng)收款項(xiàng)對(duì)比，SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

　　 SOHO中國(guó)資產(chǎn)情況 　　盡管戰(zhàn)略調(diào)整7年后的今天，SOHO中國(guó)基本退出了房企江湖，收入甚至還不到碧桂園的零頭。但是憑借著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式，SOHO中國(guó)負(fù)債少，現(xiàn)金流充足，躺著賺錢。

　　 　　因此，從商業(yè)模式和財(cái)務(wù)上來(lái)說(shuō)，SOHO并沒有清倉(cāng)資產(chǎn)的需求。

　　另外，SOHO中國(guó)的物業(yè)基本都位于核心商圈，是稀缺性商業(yè)地產(chǎn)。未來(lái)假如政府放水，SOHO中國(guó)可以從自持資產(chǎn)的升值和租金上升受益；假如經(jīng)濟(jì)危機(jī)，SOHO低負(fù)債，高現(xiàn)金流，也可以給他們提供充足抄底的資金。

　　 交易細(xì)節(jié) 　　再來(lái)看看交易。

　　網(wǎng)上鋪天蓋地的傳言都只有一個(gè)觀點(diǎn)：潘石屹要跑了。

　　 　　不光跑，還要甩賣所有資產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到海外投資。

　　那我們先來(lái)看看整個(gè)交易的設(shè)計(jì)。

　　首先交易的標(biāo)的是“八大金剛”，這八棟物業(yè)不是SOHO中國(guó)的核心資產(chǎn)，而幾乎是其所有資產(chǎn)。SOHO中國(guó)的所有收入幾乎都是通過(guò)這些物業(yè)的租金支撐的。

　　 　　這些資產(chǎn)不僅包括潘石屹多次說(shuō)不能賣的望京SOHO，還有耗時(shí)2100天，由全球知名建筑事務(wù)所KPF主導(dǎo)設(shè)計(jì)的古北SOHO。變賣這些資產(chǎn)，SOHO中國(guó)將變成一家純現(xiàn)金公司。近年來(lái)，這些核心地段的資產(chǎn)，出租率大部分在95%以上，高于平均水平，租金也在逐年穩(wěn)步上升。

　　 　　這就相當(dāng)于，隔壁羅大媽早年炒房賺了錢，買了一堆核心地段的物業(yè)，收租收的不易樂(lè)乎。最近幾年又花大錢買了一套房子，并且當(dāng)作藝術(shù)品打磨了6、7年，剛剛完工還沒住。突然有一天就說(shuō)要海外投資，清倉(cāng)所有物業(yè)。

　　假如發(fā)生這種事，羅大媽不是要離婚，就是犯了法要跑路了。

　　看完交易標(biāo)的，我們?cè)賮?lái)看看交易利潤(rùn)。

　　傳聞里面說(shuō)潘石屹變賣資產(chǎn)，是要“到海外投資”。近年來(lái)，潘石屹夫婦的海外投資，都是通過(guò)家族信托進(jìn)行。假如按照傳聞來(lái)說(shuō)，潘石屹要變賣資產(chǎn)跑路，唯一的方法就是通過(guò)分紅流入海外的信托基金。

　　目前潘石屹夫婦對(duì)SOHO中國(guó)的持股比例為63.93%，假如通過(guò)分紅流出，銷售后所得的數(shù)百億資金，到潘石屹夫婦手里面就得打個(gè)六折。有什么投資回報(bào)可以讓潘石屹折價(jià)40%也要去做？

　　假如是覺得國(guó)內(nèi)投資收益率不行，要到海外投資，也可以先趁著SOHO股價(jià)近幾年的低迷先進(jìn)行回購(gòu)，然后再清倉(cāng)甩賣。

　　還有一點(diǎn)就是，潘石屹夫婦上一次進(jìn)行海外投資已經(jīng)是2013年。隨著國(guó)家外匯管制收緊，潘石屹夫婦近幾年并無(wú)進(jìn)行海外投資，而是專心當(dāng)上了“包租公”。

　　因此，無(wú)論從交易標(biāo)的還是交易利潤(rùn)的角度，潘石屹夫婦除非有不可告人的風(fēng)險(xiǎn)，不然是不會(huì)“清倉(cāng)”去做投資的。

　　態(tài)度

　　最后再看看潘石屹夫婦的態(tài)度。

　　通過(guò)2013年那次商業(yè)戰(zhàn)略的改變，我們可以推測(cè)出潘石屹夫婦經(jīng)營(yíng)的風(fēng)格 -- 保守。

　　潘石屹經(jīng)歷過(guò)海南的泡沫，當(dāng)年靠著五斤桔子換來(lái)海南省的人均住房面積，順利逃頂；張欣則是海歸精英，曾任職高盛等投行。

　　兩人的背景讓他們?cè)诮?jīng)營(yíng)SOHO中國(guó)時(shí)非常理性，雖然說(shuō)錯(cuò)過(guò)了中國(guó)住宅市場(chǎng)的大牛市，但是躺著收租也算是穩(wěn)健。

　　而且，雖然SOHO中國(guó)的江湖地位不保，但是兩人完全沒有一點(diǎn)焦慮的感覺。

　　一個(gè)“轉(zhuǎn)行”在微博賣蘋果。

　　 　　另外一個(gè)打網(wǎng)球、越野，回歸家庭。

　　 　　完全就是隔壁大爺大媽退休安享晚年的亞子。

　　從歷年的財(cái)報(bào)上，我們也能看到他們堅(jiān)定看多中國(guó)。

　　 　　根據(jù)潘石屹夫婦行為，清倉(cāng)甩賣并不符合他們現(xiàn)在保守而又佛系的畫風(fēng)。

　　結(jié)論

　　無(wú)論是SOHO中國(guó)的經(jīng)營(yíng)模式，這筆交易的獲利程度，還是潘石屹夫婦的心態(tài)，都指向一個(gè)觀點(diǎn)：從邏輯上看，SOHO中國(guó)不需要清倉(cāng)大甩賣。

　　不過(guò)資本市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)，還是有很多潛在的因素，比如說(shuō)最近的全球動(dòng)亂帶來(lái)的不穩(wěn)定因素和國(guó)內(nèi)房企的償債危機(jī)。

　　又或者，是因?yàn)榕耸僮罱戳死顕?guó)慶俞渝的撕逼，感覺勢(shì)頭不對(duì)要趕緊清盤？

　　俗話說(shuō)，英雄難過(guò)美人關(guān)，這是我想到潘石屹清倉(cāng)跑路的唯一原因。

　　我們作為吃瓜群眾，并不接近交易內(nèi)部，只能通過(guò)公開資料推測(cè)事情大概率的走勢(shì)，理性的做出判斷。到底這些炒高SOHO中國(guó)的資金是聰明錢，還是一場(chǎng)賭博，筆者也希望快點(diǎn)看到答案。

　　pictureIds