據(jù)IPO早知道消息，保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“保利物業(yè)”）于12月1日通過(guò)港交所聆其系保利發(fā)展控股集團(tuán)（00119.HK）旗下全資子公司。

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　　論及上市，保利物業(yè)無(wú)疑是今年最招風(fēng)的物業(yè)公司：拋開(kāi)母公司保利發(fā)展不提，“大”或許是最能概括的字眼。 在管面積是最直觀的反映。截至2019年6月30日，保利物業(yè)的合同管理總面積高達(dá)454.9百萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)27個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的148個(gè)城市，在管總面積為2.6億平方米。

　　（保利物業(yè)業(yè)務(wù)版圖   資料來(lái)源：聆訊后資料） 而根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的平均在管面積從2014年的16.1百萬(wàn)平米增至2018年的37.2百萬(wàn)平米，并預(yù)計(jì)從2019年的43.3百萬(wàn)平米增至2021年的58.5百萬(wàn)平米。換而言之，即使3年后行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均的在管面積尚不足保利物業(yè)的四分之一。 事實(shí)上，保利物業(yè)位列中指院2019年物業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)企業(yè)第四名，而在具備央企背景的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第一。當(dāng)前物管市場(chǎng)仍相當(dāng)分散，但資源向頭部企業(yè)集中的趨勢(shì)顯然，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)在管面積的集中度由2014年的19.5%上升至2018年的38.9%。在馬太效應(yīng)的加持下，保利物業(yè)未來(lái)的成長(zhǎng)空間顯然。 營(yíng)業(yè)收入又是另一道指標(biāo)。既往三年，保利物業(yè)的收入由2016年的25.64億元增加至2017年的32.40億元，并進(jìn)一步增至2018年42.29億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為28.4%。僅在上半年，2019年保利物業(yè)營(yíng)收即達(dá)到28.22億元。 已上市的物業(yè)公司中，2019年上半年綠城服務(wù)（2869.HK）和碧桂園服務(wù)（6098.HK）以36.63億元、35.16億元分列冠亞軍。一旦上市，保利物業(yè)將是營(yíng)收排行第三的物業(yè)公司。 2018年以來(lái)，港交所迎來(lái)一波物業(yè)公司上市潮，期間已有11家在港股露臉。其中，2018年有雅生活服務(wù)（3319.HK）、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)（1755.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）及永升生活服務(wù)（1995.HK）5家，2019年有濱江服務(wù)（3316.HK）、奧園健康（3662.HK）、和泓服務(wù)（6093.HK）、鑫苑服務(wù)(1895.HK)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)（2606.HK）及銀城生活服務(wù)（1922.HK）6家，而銀城生活服務(wù)于11月6日登陸港交所。

　?。ǜ酃缮鲜形飿I(yè)公司  資料來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)） 前后算下來(lái)，港股上市物業(yè)股現(xiàn)今為止已有17只，保利物業(yè)上市后將成為第18只內(nèi)地物業(yè)股。 那么，內(nèi)地物業(yè)公司為什么傾向赴港上市？制度約束是一方面，畢竟A股上市物業(yè)公司只有南都物業(yè)(603506,股吧)（603506.SH）、【中航善達(dá)(000043)、股吧】(000043,股吧)（000043.SZ）兩家；另一方與融資環(huán)境縮緊，分拆物業(yè)公司上市是地產(chǎn)公司擴(kuò)寬融資的一條途徑，目前上市的17家物業(yè)公司，有15家背靠房企。 隨著房地產(chǎn)增長(zhǎng)紅利消退，物管行業(yè)營(yíng)收穩(wěn)定且處于發(fā)展初期，港股物業(yè)公司通常具有很高的市盈率。富途牛牛APP顯示，港股物業(yè)板塊的平均市盈率為42.1倍，頭部玩家碧桂園服務(wù)市盈率甚至高達(dá)65.29倍。以行業(yè)平均市盈率換算，保利物業(yè)2018年的3.36億元凈利潤(rùn)對(duì)應(yīng)的市值將逾150億元，妥妥坐定年內(nèi)最大物業(yè)股稱(chēng)號(hào)。

　　（保利物業(yè)毛利情況  資料來(lái)源：聆訊后資料） 然而，保利物業(yè)過(guò)度依賴(lài)母公司、凈利潤(rùn)不及同行的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)值得關(guān)注：保利物業(yè)大部分物業(yè)管理合同與保利發(fā)展控股集團(tuán)（包括其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)）開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理有關(guān)，該類(lèi)物業(yè)產(chǎn)生的收入占物管服務(wù)所得收入的98.7%、95.9%、88.6%及82.8%；同期，物業(yè)管理服務(wù)毛利率僅有13.1%、13.7%、14.1%及18.1%。