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　　來源：濤哥雜談

　　前幾年地產(chǎn)市場紅火，如果你問一家房企最想要什么？多數(shù)人可能會說，想要多拿幾塊地，多賣幾套房。

　　到這兩年，如果你再問房企最想要什么？回答一定是，想要錢。

　　市場下行、融資渠道收緊，很多中小房企借不到錢，即便龍頭房企，其融資成本也在小幅走高。

　　然而上周，龍湖發(fā)布了一則公告，其融資成本，低得讓人流淚：

　　“發(fā)行于2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據(jù)，發(fā)行于2032年到期的4億美元3.85%優(yōu)先票據(jù)”。

　　合計(jì)6.5億美元，45億人民幣，這么便宜的利率就借到了？

　　簡直讓地產(chǎn)同行，聞?wù)邆?，見者落淚。

　　3.375%，這個數(shù)字意味著什么？

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年95家典型房企的境外融資成本超過8%，是龍湖的兩倍還多；

　　境內(nèi)融資方面，主流房企普遍高于5%，還有很多高于10%，而龍湖已經(jīng)連續(xù)4年低于5%。

　　以2019年為例，龍湖進(jìn)行了三筆融資：

　　1、2月20日及21日，發(fā)行規(guī)模為22億元的公司債券，分別是票面利率為3.99%的17億元的五年期債券，和票面利率為4.7%的5億元七年期債券；

　　2、7月19日，發(fā)行住房租賃事項(xiàng)公司債，規(guī)模為20億元。分別為5億元的五年期債券，票面利率低至3.9%，以及15億元的七年期債券，票面利率為4.67%；

　　3、9月9日，發(fā)行于2029年到期8.5億美元3.95%優(yōu)先票據(jù)。

　　這么低的融資成本，不羨慕是假的，簡直可以說虐心。

　　行業(yè)里能達(dá)到這個水平的公司不過5家，而除了龍湖一家民營企業(yè)，也就只有央企可能享受到這個待遇。

　　一、為什么龍湖融資成本低？

　　房企融資成本的高低，主要取決于企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模以及經(jīng)營風(fēng)格等因素。

　　反觀龍湖，無論是規(guī)模還是背景，都沒有壓倒性的優(yōu)勢，為什么融資能力足以媲美央企？

　　我想，這和龍湖一貫穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格密不可分。

　　從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，2019上半年，龍湖綜合借貸總額1400億元，凈負(fù)債率為53.0%，處于行業(yè)較低水平。

　　在有息負(fù)債中，龍湖一年內(nèi)到期債務(wù)為137.6億元，占總債務(wù)比例僅為9.8%，而龍湖的經(jīng)營性收入將完全覆蓋利息支出。

　　從現(xiàn)金短債比來看，截止2019上半年，龍湖的現(xiàn)金/短債比為4.22，可見其擁有極強(qiáng)的償債能力，這是其獲得低成本融資的重要原因。

　　過去幾年，行業(yè)加杠桿是常態(tài)，龍湖是為數(shù)不多的很少碰非標(biāo)、影子銀行，和信托的企業(yè)。

　　針對龍湖的融資，邵明曉曾表示，“我們沒用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度?！?/p>

　　國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)，給予龍湖的評級分別為“BBB-”、“Baa3”、“BBB”，均為投資級評級。

　　可見龍湖償債能力極強(qiáng)，違約風(fēng)險極低。

　　在19年中期業(yè)績發(fā)布會上，有記者問到吳亞軍關(guān)于龍湖上市十年的感受，

　　她回答說：“對于上市公司來講，沒有故事，就是好故事?！?/p>

　　低成本融資，正是龍湖從容的底氣。

　　二、龍湖還有什么優(yōu)勢？

　　龍湖作為一家民營企業(yè)，融資表現(xiàn)在業(yè)內(nèi)首屈一指。那么相比其他房企，他的優(yōu)勢究竟在哪？

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健只是結(jié)果，究其本源，不得不提及龍湖穩(wěn)健的區(qū)域布局，以及發(fā)展戰(zhàn)略。

　　從2015年起，龍湖明顯加大了投資力度，但是土地總體溢價率并不高，符合其一貫冷靜的投資風(fēng)格。

　　基于對未來房價不會爆發(fā)式增長的判斷，龍湖在全國采用的是重點(diǎn)布局、深度聚焦的模式。

　　目前，龍湖進(jìn)入全國50多個城市，這個數(shù)量相對同規(guī)模房企而言，還是比較克制。

　　截至2019年底，龍湖在長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域簽約金額，在全集團(tuán)占比分別為34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

　　可見，龍湖堅(jiān)持布局熱點(diǎn)城市群，保持了相對健康和合理的供貨結(jié)構(gòu)，為其后續(xù)盈利增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　除了地產(chǎn)開發(fā)之外，龍湖還將商業(yè)運(yùn)營、長租公寓以及智慧服務(wù)作為主航道業(yè)務(wù)，協(xié)同發(fā)展。

　　例如商業(yè)運(yùn)營方面，龍湖19年上半年商場出租率高達(dá)98%，收益同比大增25.7%，達(dá)到21.1億。

　　在低迷的消費(fèi)環(huán)境下，如此亮眼的數(shù)據(jù)，充分展示了龍湖強(qiáng)勁的運(yùn)營能力，和較高的品牌價值。

　　此外，據(jù)2019年敬業(yè)度調(diào)查結(jié)果顯示，龍湖得分從16年的76%上升到19年的84%，再創(chuàng)歷史新高。

　　與同行相比，龍湖敬業(yè)度高出約10個點(diǎn)；與世界500強(qiáng)最佳雇主平均分相比，龍湖高出5個點(diǎn)，可見其組織競爭力優(yōu)越。

　　前兩天，在龍湖年會上，吳亞軍更是對龍湖的未來寄予厚望：

　　地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2029年權(quán)益銷售額要達(dá)到9000億；

　　商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)，到2029年商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開業(yè)300家；

　　長租公寓方面，2029年收入要達(dá)到1000億；

　　智慧服務(wù)業(yè)務(wù)，2029年權(quán)益收入要達(dá)到2000億。

　　吳亞軍說，面向未來，龍湖要做一家沒有邊界的公司。

　　除了主航道業(yè)務(wù)以外，龍湖也在默默耕耘養(yǎng)老、產(chǎn)城等業(yè)務(wù)，等待綻放的時機(jī)。

　　相信龍湖下一個十年，會更加從容。

　　三、房企應(yīng)向龍湖學(xué)什么？

　　房地產(chǎn)對資金高度依賴，未來十年房企最核心的競爭力，要看融資能力。

　　去年5月以來，境內(nèi)外融資持續(xù)收緊，傳統(tǒng)融資渠道受限，短時間內(nèi)難有轉(zhuǎn)機(jī)。

　　對很多房企而言，他們既沒有龍湖高度自律的融資技能，也沒有龍湖的發(fā)展規(guī)模，未來怎樣才能找到錢？

　　1、回款為王

　　融資情況兩極分化嚴(yán)重，有些房企能夠拿到低利率長賬期融資，有些房企即便是以高利率融資，也很難借到錢。

　　不依賴外部融資的情況下，加快銷售回款、增強(qiáng)自身造血能力，也能存活很久。

　　2、卡準(zhǔn)融資窗口期

　　對于商業(yè)銀行和資本市場來說，都是以自然年作為周期。每個周期內(nèi)明顯利率先低后高、融資額度先充裕后緊張。

　　因此，面對嚴(yán)峻的融資環(huán)境，抓住年初的窗口期，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。

　　3、上市、分拆上市

　　2019年已有6家房企通過上市獲取資金，例如德信、中梁、新力等；

　　還有些房企通過分拆上市進(jìn)行多元融資，例如佳兆業(yè)、時代將物業(yè)分拆上市，寶龍商業(yè)在年末登陸港股。

　　4、

　　相對于銀行貸款、信托等傳統(tǒng)融資方式，目前監(jiān)管對的態(tài)度較為寬松。

　　ABS、供應(yīng)鏈金融，以及未來的REITs，都有可能成為房企融資的突破口。

　　面對行業(yè)周期下行，房企的風(fēng)險來源不僅限于融資渠道。

　　龍湖的低成本融資固然值得稱道，但是其穩(wěn)健且全面的經(jīng)營能力更值得學(xué)習(xí)。

　　只有維持穩(wěn)健經(jīng)營，增強(qiáng)自身造血能力，才能活下去并且活得更好。