港股房產(chǎn)信托版“寶萬”之爭又迎來新的戲碼。

　　全面要約收購失敗一年多后，消停已久的太盟地產(chǎn)再次向春泉產(chǎn)業(yè)信托基金發(fā)起新的進攻。

　　2月12日，太盟地產(chǎn)稱已向香港證監(jiān)會作出正式投訴，內(nèi)容直指春泉產(chǎn)業(yè)信托公司管理制度不合標(biāo)準(zhǔn)、涉及利益沖突以及春泉產(chǎn)業(yè)信托管理人持續(xù)未能履行對基金單位持有人的信托義務(wù)。

　　公開資料顯示，太盟地產(chǎn)是亞洲另類投資公司太盟集團(PAG)的分支，被稱為亞洲最大的房地產(chǎn)投資和資產(chǎn)管理平臺之一，在該地區(qū)的投資總額逾290億美元。

　　目前，太盟地產(chǎn)持有春泉房產(chǎn)信托約2.3億個基金單位，占所發(fā)行基金單位16.0%，為春泉房產(chǎn)信托的二股東。

　　然而自2017年起，這位二股東就一直通過各種方式對春泉發(fā)起“攻擊”，包括要求罷免時任管理人、提出全面要約收購等，引起資本市場的注目和不少投機行為。

　　天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往。在業(yè)界看來，無論是何種動作，太盟看中的不過是春泉手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及其可產(chǎn)生的利益。

　　幾度你來我往的宮斗中，資本市場看得一出好戲，而屢戰(zhàn)屢敗的太盟似乎也并未放棄，面對春泉這個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不惜繼續(xù)發(fā)起進攻。

　　不過截至目前，春泉房產(chǎn)信托尚未對上述指責(zé)作出正面回應(yīng)。

　　太盟細(xì)數(shù)春泉多宗罪

　　在向香港證監(jiān)會作出的正式投訴中，太盟地產(chǎn)詳細(xì)列出了春泉產(chǎn)業(yè)信托的多宗罪。

　　首當(dāng)其沖的是春泉上市以來的業(yè)績表現(xiàn)。

　　太盟地產(chǎn)稱，自2013年12月首次公開募股以來，春泉產(chǎn)業(yè)信托一直為表現(xiàn)最差的普通房地產(chǎn)投資信托基金。截至2020年2月11日，春泉產(chǎn)業(yè)信托的股價為每單位3.19港元，較2013年IPO發(fā)行價3.81港元下跌16.3%。

　　公開資料顯示，2013年11月14日，春泉產(chǎn)托由春泉資管(管理人)與德意志信托(香港)有限公司(受托人)訂立信托契約而組成的房地產(chǎn)投資信托基金，2013年12月5日首次在聯(lián)交所上市，發(fā)行價為每股3.81港元，也是當(dāng)年除開元產(chǎn)業(yè)信托外第二只赴港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金。

　　作為香港第一支讓投資者直接投資位于北京CBD的兩幢超甲級寫字樓的產(chǎn)業(yè)信托，春泉的底層物業(yè)主要包括華貿(mào)中心1座和2座所有的寫字樓樓層，及位于兩座寫字樓地下樓層的約600個停車位。

　　另一方面，作為REITs管理人的主要目標(biāo)就是為單位持有人提供穩(wěn)定的分派、長期可持續(xù)增長的分派及提升房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值。

　　然而在太盟地產(chǎn)看來，春泉產(chǎn)業(yè)信托并未交出令基金持有人滿意的成績單。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，上市6年內(nèi)春泉產(chǎn)業(yè)信托公開的合計派息每個基金單位不足2港元，跑輸恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)；若不計派息，春泉產(chǎn)業(yè)信托上市至2020年2月12日收盤下跌16.3%。

　　此外，2019年半年報數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)春泉產(chǎn)業(yè)的收益為2.69億元，環(huán)比減少4.7%及同比減少2.8%?？鄢飿I(yè)經(jīng)營開支6700萬元后，物業(yè)收入凈額為2.02億元，環(huán)比減少4.6%及同比減少3.1%。

　　一般而言，房產(chǎn)信托表現(xiàn)不佳無非有兩個原因，一是由于收租的資產(chǎn)差，或是REITs管理人的經(jīng)營不善，而春泉產(chǎn)業(yè)信托主要資產(chǎn)是北京CBD核心地段寫字樓華貿(mào)中心，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此太盟地產(chǎn)就將責(zé)任歸結(jié)于管理人管理制度不合標(biāo)準(zhǔn)，并指出其涉及利益沖突。

　　具體而言，太盟地產(chǎn)在投訴中稱，其管理人春泉資產(chǎn)管理為東京上市的Mercuria Investment Co Ltd的子公司，所收取的管理費比例為其他香港上市的同業(yè)之中最高。

　　為此，觀點地產(chǎn)新媒體翻查公告了解，為支付管理人2019年1月1日至2019年3月31日、2019年4月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年9月30日期間的基本費用，春泉需分別支付1156.5萬港元、1166.5萬港元和1169.1萬港元，合計3492.2萬港元。

　　以上半年計算，管理人收取的管理費占春泉產(chǎn)業(yè)信托期內(nèi)物業(yè)收入凈額的11.5%，換言之，REIT超過一成的收入都要用于支付管理費。

　　此外，太盟地產(chǎn)還指出，管理人的關(guān)鍵人員中高達75%人數(shù)與母公司Mercuria Investment有直接關(guān)連，突顯當(dāng)中的利益沖突問題。

　　除業(yè)績表現(xiàn)、管理人利益沖突外，太盟地產(chǎn)對春泉管理人另一大關(guān)鍵質(zhì)疑還在于其低價增發(fā)REITs份額，且攤薄了太盟的持有比例。

　　太盟指出，管理人于2019年11月27日發(fā)行了價值5.85億港元的可轉(zhuǎn)換債券，然后于2020年2月5日轉(zhuǎn)換為基金單位，轉(zhuǎn)換價格較資產(chǎn)凈值大幅折讓36.6%，并進一步對春泉產(chǎn)業(yè)信托基金單位持有人的資產(chǎn)凈值攤薄3.8%。

　　不過，春泉2月12日發(fā)布的一則公告似乎側(cè)面回應(yīng)了上述指控。

　　公告稱，春泉產(chǎn)業(yè)信托根據(jù)2022年到期的5.85億港元1.75厘可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行及配發(fā)約1.61億個新基金單位，每個單位的發(fā)行價為3.642港元，較上一個營業(yè)日每個單位的收市價3.19港元溢價約14.17%，并非太盟所指的折價36.6%。

　　緊接發(fā)行后，基金認(rèn)購人將持有11.1%已發(fā)行基金單位總數(shù)，一舉成為重大持有人；同時，太盟的持有比例將由18%攤薄至16%，仍為第二大股東。

　　顯然，此次債券轉(zhuǎn)換是太盟發(fā)起新一輪進攻的導(dǎo)火索，而除上述公告外，目前春泉并未對太盟向證監(jiān)會發(fā)起的投訴有正式的公開回應(yīng)。

　　春泉與太盟三年內(nèi)斗

　　事實上，太盟對春泉的不滿由來已久。

　　2016年6月，太盟悄無聲息地舉牌春泉產(chǎn)業(yè)信托，并持有5.66%基金份額，隨后通過不斷吸納，于2017年3月9日所持基金單位權(quán)益增加至10.02%，并發(fā)展成為第二大股東。

　　不過，與一般投資機構(gòu)的財務(wù)投資行為不同，在太盟看來，只有獲得控股權(quán)才有整合資源的實權(quán)，因此其經(jīng)常對春泉的日常管理和收購動作發(fā)表不滿，也是少數(shù)對控制權(quán)具有濃厚興趣的二股東。

　　2017年是這場宮斗大戲的開幕。

　　當(dāng)年8月30日，太盟公開表示，因管理人決策質(zhì)量低、股價表現(xiàn)明顯落后同行等一系列因素，已去信要求春泉召開特別股東大會，投票罷免現(xiàn)任管理人。

　　不過，因大股東地位難以撼動，罷免事項最終不了了之。

　　一年后，太盟采取進一步行動，將進攻推至高潮。

　　2018年9月26日，太盟在未與信托管理人或其董事會商討的情況下提出全面要約收購，涉資或高至52.4億港元。這也是歷年來香港首個通過全面要約收購趕走管理人的案例。

　　據(jù)悉，當(dāng)時太盟地產(chǎn)提出的4.85港元要約價格較前一天收市價3港元溢價約61.7%，與春泉首次公開發(fā)售每個基金單位3.81港元的發(fā)售價溢價約27.3%，可謂誠意滿滿。

　　隨后，春泉產(chǎn)托的董事會及獨立董事以其低估春泉產(chǎn)托的資產(chǎn)價值及未來前景等為由予以回絕。

　　但太盟并未就此作罷，10月30日，太盟地產(chǎn)宣布加碼，將現(xiàn)金要約價格提高至5.3港元，并把要約期延長至11月14日，后因接獲的基金單位太少，太盟進一步宣布把要約期延長至11月28日。

　　盡管如此，要約大限一過，喧囂了兩個月的要約收購最終宣布失敗，雙方的爭斗也告一段落。

　　值得一提的是，作為房地產(chǎn)信托基金，春泉除維護已有物業(yè)外，近年來也鮮有對外投資動作，日子過得頗為安逸，此前收購惠州“華貿(mào)天地”購物商場的計劃也因太盟的反對而告吹。

　　直至2019年11月，春泉產(chǎn)業(yè)信托通過了最多5.55億美元的新有抵押銀行貸款融資，并發(fā)行于2022年到期的5.85億港元1.75厘可轉(zhuǎn)換債券，在一個月內(nèi)融資近50億港元。

　　對此，春泉表示，融資可補充春泉產(chǎn)業(yè)信托的到期融資，維持公司較低利息成本及分散資金來源，同時為春泉產(chǎn)業(yè)信托獲取額外備用資金。此外，通過可轉(zhuǎn)換債的發(fā)行，春泉產(chǎn)業(yè)信托還可引入可能獲得收購渠道的新投資者。

　　在此時，太盟再次行動，向證監(jiān)會發(fā)起投訴，或許正是嗅到了來自新投資者的隱隱威脅。

　?。ㄎ恼聛碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng)）