上坤地產(chǎn)集團股份有限公司(下稱上坤地產(chǎn))要上市闖關(guān)了，不過在提交招股書一個多月后仍未有消息。但這段時間，上坤地產(chǎn)并不是單純的等待。

　　2020年5月11日，上坤以底價1.48億元競得廣東佛山南海區(qū)1宗商住地，成交樓面價5800元/平方米。據(jù)悉，該地塊是佛山丹灶鎮(zhèn)2020年首宗出讓地塊。

　　早在2019年8月，上坤地產(chǎn)以總價3.5億元拿下的丹灶地王，溢價率18.14%，樓面價達到7088元/平方米，創(chuàng)下丹灶地價新高。這也是上坤置業(yè)首次進駐佛山。

　　從首次進駐佛山，摘得丹灶地王到拿下今年首宗土地，再到港股IPO，意欲登陸資本市場，在開發(fā)商資金鏈越繃越緊，房企面臨新一輪的洗牌和整合的階段，上坤地產(chǎn)試圖在大灣區(qū)，尋找能沖出重圍逆流而上的契機。

　　3月30日，港交所披露上坤地產(chǎn)招股書。招股書顯示，公司此次募資所得款項凈額將用于開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)、償還有息負債及補充一般營運資金。

　　從披露的信息來看，公司土儲總量并不多，目前應(yīng)占總建筑面積約260萬平方米。其應(yīng)占土儲量在長三角、珠三角、中部核心經(jīng)濟區(qū)分別為153.31萬平方米、37.44萬平方米和15.4萬平方米。

　　截至2020年2月底，公司應(yīng)占總建筑面積超過70%位于長三角經(jīng)濟區(qū)，且近半數(shù)物業(yè)項目及公司應(yīng)占超過18%的總建筑面積位于上海市。

　　上坤地產(chǎn)在全國性擴張過程中，雖說杠桿已經(jīng)降了不少，但仍處于行業(yè)高位。2017年至2019年，公司凈資產(chǎn)負債率分別為684.9%、325.9%和118.8%。

　　在疫情影響下的當下，房地產(chǎn)市場遭受到劇烈的沖擊，上坤集團為什么選擇在這個時候赴港IPO？此前收入依賴上海，如今要進擊大灣區(qū)，上坤地產(chǎn)可能會面臨哪些難題？如何避免這些難題？

　　《商學院》記者致函上坤地產(chǎn)，至截稿時未獲回復。

　　業(yè)績增速下降，規(guī)模擴張有“痛點”

　　上坤地產(chǎn)的創(chuàng)業(yè)始于2010年上海開發(fā)的首個住宅項目，2016年進入江蘇省，之后專注長三角經(jīng)濟區(qū)，并拓展珠三角經(jīng)濟區(qū)及中部核心經(jīng)濟區(qū)。

　　截止2020年2月的土地儲備顯示上坤地產(chǎn)在全國8個省市的14個城市中擁有43個物業(yè)項目，總占地面積160萬平方米，總土地儲備約360萬平方米。相比于2019年156萬平方米的銷售面積，上坤地產(chǎn)約360萬平方米總土地儲備面積并不算充足。

　　上坤地產(chǎn)目前的業(yè)績嚴重依賴上海地區(qū)，2017-2019年物業(yè)銷售收入來自于上海的占比分別達到100%、100%、60%。上坤地產(chǎn)在招股書也明確指出，“我們高度依賴長三角經(jīng)濟地區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是上?！薄?/p>

　　如今上坤地產(chǎn)試圖要突破珠三角。

　　2019年7月，上坤地產(chǎn)在上海發(fā)布了全新的“三五發(fā)展戰(zhàn)略”，確定了下一個五年的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃。在投資策略上，上坤地產(chǎn)的全國化投資戰(zhàn)略可以總結(jié)為“3+X”，即做透長三角、突破珠三角、加強長江中游，伺機進駐新區(qū)域。

　　上坤地產(chǎn)在2018年12月入股東莞一個項目進入大灣區(qū)，2019年8月在佛山丹灶獨立拿下了一宗宅地地王，正式進軍大灣區(qū)。值得一提的是，2020年2月通過收購佛山海路置業(yè)有限公司49%股權(quán)，獲取了佛山、順德兩個項目。

　　此前收入依賴上海，如今要進擊大灣區(qū)，上坤地產(chǎn)可能會面臨哪些難題？

　　58安居房產(chǎn)研究院分析師張波在接受《商學院》記者采訪時表示，區(qū)域化房企布局全國面臨的困難主要體現(xiàn)在兩個方面，其一是人才短缺，尤其是管理和銷售型管理人才的短缺會表現(xiàn)得更為明顯，而原有人才轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新區(qū)域也會面臨諸多挑戰(zhàn)；其二是對于新進入?yún)^(qū)域市場的把握度和資源偏弱，容易導致開發(fā)出的項目不能最大限度用戶需求匹配度。除了在市場上快速挖掘相關(guān)人才外，擴展的地域不宜過廣，宜選擇深耕穩(wěn)健路線。

　　除了進擊大灣區(qū)，加大合作拿地也成為上坤地產(chǎn)擴張規(guī)模的一大戰(zhàn)術(shù)。

　　上坤地產(chǎn)43個物業(yè)項目中，所持項目權(quán)益為100%的物業(yè)項目有11個，70%的有3個，50%的有15個，50%以下的更是14個，整體權(quán)益比為72.52%。土儲類型包括：住宅、商業(yè)、配套面積及停車場，占比分別為59.8%、9.8%、1.9%、28.4%，其中土地儲備停車場的占比不低。

　　招股書披露，上坤地產(chǎn)2017年至2019年營收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復合增長率達150%；2019年錄得7.6億的年內(nèi)溢利，凈利潤為2.19億。公司業(yè)績增長的同時，但毛利率并不穩(wěn)定。2017年，公司毛利率為30.9%，2018年突增至51.5%，在2019年又回落至40.8%。

    上坤地產(chǎn)毛利率高于行業(yè)平均值，但凈利潤率不足10%，過去三年的凈利潤率僅為2.9%、9.8%、9%。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受營業(yè)成本大幅增加的影響，2019年，50家典型上市房企加權(quán)平均毛利率為29.9%，同比下滑3.1個百分點，整體毛利率創(chuàng)下2016年以來的最低值。克而瑞2019年房企盈利能力報告指出，2017年之后，土地市場價格上升、競爭加劇，房企普遍面臨較高的土地成本，各地歷史地王進入結(jié)算期是導致利潤率下降的主要原因之一。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年，上坤地產(chǎn)全口徑銷售額分別為51.5億元、229.5億元與271.8億元，排在銷售榜第189名、96名與91名，相比之下，2019年的業(yè)績增速明顯放緩。

　　負債高企，償債壓力凸顯

　　上坤地產(chǎn)的全國化擴張也給公司帶來現(xiàn)金流短缺與高負債危機。

　　招股書顯示，2017-2019年，上坤地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率分別為684.9%、325.9%、118.8%，雖然逐年下降，但仍在行業(yè)水平高位，有較高的償債風險。

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的報告，2019年上半年174家典型房企的加權(quán)平均凈負債率為91.37%，上坤地產(chǎn)的凈負債率依然處在行業(yè)高位。

　　上坤地產(chǎn)的融資渠道主要來自銀行借款等。數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，公司計息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期，其計息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元。

　　在融資環(huán)境持續(xù)收緊下，不少中小房企開始將目光瞄向境外資本市場，爭相赴港IPO。據(jù)《商學院》記者不完全統(tǒng)計，截至5月20日發(fā)稿時，今年以來已有金輝控股、領(lǐng)地集團、實地集團、上坤集團、大唐地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)等多家中小房企開啟赴港IPO之路。

　　3月30日，上坤地產(chǎn)向港交所遞交上市招股書，農(nóng)銀國際為其獨家保薦人。赴港上市無疑能夠獲得更多的資源與金融支持，但在疫情蔓延的當下，房地產(chǎn)市場遭受到劇烈的沖擊，上坤地產(chǎn)上市的挑戰(zhàn)和機遇會有哪些？

　　證劵業(yè)內(nèi)人士告訴《商學院》記者，中小房企如果上市成功，可以增多一個融資通道，對未來的發(fā)展也比較有優(yōu)勢，但也有可能上市不成功，因為中小房企的規(guī)模相對比較弱小，而房地產(chǎn)是一個高度集中化的行業(yè)市場，商業(yè)模式比較固定。從投資者來分析說，他可能就是只投一些固定房企，而且中小房企的股票流動性比較低，流通股份較少，可能會缺乏長期投資者。

　　張波認為中小房企上市的首要目的依然是融資，這一點并沒有發(fā)生過改變，即使在港上市后的股價表現(xiàn)總體并不樂觀，中小房企依然對赴港上市趨之若鶩。但更值得關(guān)注的是，港股上市的難度不斷增大，原因在于意圖上市房企本身，大部分情況是自身的負債水平較高，還款壓力大，過往在港上市相對容易，隨著國內(nèi)調(diào)控以及房企整體融資面的壓力提升，港股市場對于房企的謹慎度亦不斷提升。

　　上市的窗口期早已過去，但中小房企上市的熱情并不會結(jié)束。預(yù)計還會有不少房企積極謀求港股IPO，但總體結(jié)果或難言樂觀。

　　張波指出中小房企的規(guī)?；V求一般較小，更多是會考慮如何生存下去，以及后續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的問題。除非是地方龍頭性的小房企，或者有著獨特資源優(yōu)勢的小房企，一般來說，小房企在未來5-10年，會面臨較大概率的被淘汰現(xiàn)實。因此，小房企的規(guī)模化訴求本身成功的概率相對較低，更多是體現(xiàn)在為了更長遠“活下去”所進行的自身激勵。

　　因此未來大趨勢來看，小房企將在數(shù)量不斷減少，被并購逐步增多。最大的風險并不在于被并購，而是盲目走規(guī)?；蚨嘣瘧?zhàn)略，往往會加速自身陷入困境。