作為2019年銷售超過千億的最后一家未上市內(nèi)房企業(yè)，祥生打算在2020年夏天奔赴港交所，開啟資本市場之旅。

　　如若成功，或許這將成為2020年最大的內(nèi)房股IPO。

　　6月3日晚間，港交所披露祥生控股(集團(tuán))有限公司的上市申請文件，讓外界終于能夠窺探到這位因未上市而無法剖析全貌的浙系房企。

　　近年來，祥生也有著中型房企獨(dú)有的特征——高增速。

　　據(jù)招股書顯示，祥生的收入由2017年62.93億元增加至2018年142.15億元，并進(jìn)一步增加至2019年355.2億元，復(fù)合年增長率為137.6%。

　　已確認(rèn)建筑面積由2017年約83.83萬平方米增加至2018年約142.26萬平方米，并進(jìn)一步增加至2019年約348.84萬平方米，復(fù)合年增長率為104.0%。

　　截至2020年3月31日，祥生擁有195個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項(xiàng)目，包括172個(gè)為附屬公司開發(fā)的項(xiàng)目及23個(gè)為合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的項(xiàng)目。

　　上述項(xiàng)目應(yīng)占總建筑面積為約2304.47萬平方米，包括已竣工物業(yè)的可供出售建筑面積、可租賃建筑面積及物業(yè)投資建筑面積約180.22萬平方米；發(fā)展中物業(yè)的規(guī)劃總建筑面積約158.45萬平方米；及持作未來發(fā)展物業(yè)的估計(jì)總建筑面積約539.69萬平方米。

　　正如祥生在招股書中所言，其為中國一家快速成長的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于在中國選定地區(qū)開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。于往績記錄期間，收益主要來自開發(fā)及銷售住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2017-2019年度，祥生在物業(yè)開發(fā)及銷售分別實(shí)現(xiàn)收益61.66億元、140.77億元以及353.72億元，占總收益比例分別為98%、99%及99.6%。

　　營收數(shù)據(jù)的高速增長，來源于祥生近年來銷售規(guī)模的高速增長。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100顯示，2017-2019年期間，祥生實(shí)現(xiàn)了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元近乎翻倍的跨越。

　　值得一提的是，從百億到千億，祥生僅用了4年時(shí)間，其于2015年至2018年期間，便實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模從109億元沖擊到1029億元，年復(fù)合增長率超過100%。

　　不過，祥生在2019年也出現(xiàn)了調(diào)整，這一年銷售規(guī)模僅增長百來億。

　　明顯的特征是，2019年初，祥生“1+1+X”戰(zhàn)略開始逐步實(shí)施，這也是招股書中重點(diǎn)提及的核心競爭優(yōu)勢以及未來的發(fā)展策略。

　　這一策略是以浙江省為發(fā)展大本營，泛長三角區(qū)域?yàn)槌掷m(xù)深耕區(qū)域，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，同時(shí)機(jī)會性地布局核心二線城市及核心一線城市周邊的二三四線城市。

　　而且，祥生在2019年拿地相比往年來講不算積極，從數(shù)據(jù)上對比，2017年及2018年的拿地力度均強(qiáng)于2019年。

　　反映在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，祥生經(jīng)營活動所得/(所用)現(xiàn)金流量凈額在2017年及2018年均為流出狀態(tài)，分別流出123.32億元以及5.09億元，而在2019年，這一數(shù)字為35.17億元。

　　需要注意的是，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的時(shí)間，也是祥生二代上位的時(shí)間。

　　彼時(shí)陳弘倪接任祥生地產(chǎn)集團(tuán)總裁，同時(shí)任命祥生實(shí)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事陳雪宜兼任地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理，協(xié)助副總裁姚筱珍分管資金管理中心、財(cái)務(wù)管理中心相關(guān)工作，而陳雪宜正是陳國祥的女兒。

　　隨后的公司活動或是企業(yè)宣傳中，祥生表示新目標(biāo)為“規(guī)模與品質(zhì)雙優(yōu)”，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)30%的增長率。

　　以此來看，顯然2019年沒有完成目標(biāo)。如何才能繼續(xù)謀劃規(guī)模的快速擴(kuò)張？借助資本市場的力量是一個(gè)好方式。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2020年前5月，祥生便在杭州、寧波、溫州等地大手筆拿地，土地價(jià)款達(dá)到134.92億元，而在2019年全年，這一數(shù)字是193.52億元。

　　另一方面，疫情期間，各家上市房企均用盡各種融資渠道，不管是美元債、公司債、中期票據(jù)、超短期融資券還是等；因?yàn)橘Y金端的寬松，2020年上半年，可謂是房企融資“美好的時(shí)光”。

　　但是對于祥生而言，顯然不能完全享受到這種好處。此次上市的未來發(fā)展策略中，祥生也直言，未來要繼續(xù)多元化融資渠道、改善資本結(jié)構(gòu)及降低成本。

　　或許正是處于對規(guī)模的渴求以及融資的便利，祥生也遞上了自己的上市申請書。

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