持續(xù)利好刺激下，物管行業(yè)依舊是市場關(guān)注焦點(diǎn)，然而在估值高企、配股成潮趨勢之下，資金的喜好正慢慢發(fā)生變化。

　　記者了解到，物業(yè)管理板塊自2018年起的上市熱潮至今仍在延續(xù)，并且隨著多家行業(yè)頭部企業(yè)陸續(xù)上市，資本市場關(guān)注度更是持續(xù)上升，隨之而來的也是物管龍頭公司估值的不斷攀升。

　　在市場一致高預(yù)期的當(dāng)下，不少物管企業(yè)估值高企也是不爭的事實(shí)，其中部分企業(yè)接連宣布高位折價(jià)配股，這使得投資者短期信心受到了一定的打擊，擔(dān)心這是高估值物業(yè)股股價(jià)短期見頂?shù)男盘?。這種心理預(yù)期下，未來越來越多的市場資金或許會(huì)更集中流向成長性高且估值相對較低的物管標(biāo)的。

　　多家物管高位折價(jià)配股，引發(fā)市場擔(dān)憂

　　高估值物管企業(yè)接連折價(jià)配股，市場擔(dān)憂，早前漲勢迅猛的物業(yè)板塊，或?qū)⒊霈F(xiàn)配股潮。記者了解到，股價(jià)才創(chuàng)出歷史新高的綠城服務(wù)(02869)于6月3日發(fā)布公告稱，擬向最少六名承配人合計(jì)配售2.67億股新股，預(yù)計(jì)融資總額約27.14億港元，配售價(jià)每股10.18港元，較前一交易日約折讓7.12%。公告發(fā)布后的綠城服務(wù)股價(jià)由之前的三連陽轉(zhuǎn)為放量下跌，當(dāng)日共有6.27億港元資金離場，收盤跌幅定格在-3.47%，隨后兩個(gè)交易日公司仍保持下跌態(tài)勢，截止6月11日，公司滾動(dòng)市盈率仍在55倍左右。

　　緊接著6月4日，前一日股價(jià)才達(dá)到13.3港元?dú)v史峰值的永升生活服務(wù)(01995)，也宣布將采用“先舊后新”形式配售1.34億股，預(yù)計(jì)融資總額約15.79億港元，每股11.78港元，約折讓6.95%。公告之后永生生活同樣錄得跳空低開，當(dāng)日逃離的22.75億港元資金打出了公司上市以來的成交天量，最終收盤跌幅定格在-4.42%，目前股價(jià)依舊處于下跌態(tài)勢，公司滾動(dòng)市盈率仍超過70倍(截止6月11日數(shù)據(jù))。

　　綠城服務(wù)和永升生活服務(wù)股價(jià)下跌的余音尚在，這邊佳兆業(yè)美好(02168)也宣布配股，以先舊后新形式配售1400萬股，相當(dāng)于擴(kuò)大后股本約9.09%，每股配售價(jià)32.55元，較上日收市價(jià)36.15元折讓9.96%，籌4.56億港元。

　　除了配股的融資操作，在早前4月，碧桂園服務(wù)也發(fā)行了38.75億港元零息換股債券，轉(zhuǎn)換期為1年，初始轉(zhuǎn)換價(jià)每股39.68港元，發(fā)行溢價(jià)11%，可換股占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約3.59%，轉(zhuǎn)換攤薄后占3.47%。

　　股價(jià)下跌不僅限于綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)這些有融資動(dòng)作的企業(yè)，近日來一眾高估值的物管標(biāo)的均呈現(xiàn)了股價(jià)不同程度的回調(diào)，主要是由于擔(dān)憂行業(yè)出現(xiàn)配股潮，尤其是那些高估值的企業(yè)。

　　物管板塊配置邏輯調(diào)整低估值標(biāo)的或受益

　　市場人士認(rèn)為，今年以來物業(yè)股漲勢迅猛，這種情況下企業(yè)一般認(rèn)為，當(dāng)下是一個(gè)適合進(jìn)行配股融資時(shí)機(jī)。

　　但當(dāng)行業(yè)多家企業(yè)都進(jìn)行類似操作，則難免讓市場解讀出另一個(gè)信號：這些物業(yè)個(gè)股股價(jià)節(jié)節(jié)攀升，是否管理層覺得這是近期高位，所以趕緊一頓操作？市場甚至擔(dān)心，物業(yè)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)配股潮。

　　出于市場對配股潮的擔(dān)憂，板塊資金的配置邏輯也似乎出現(xiàn)調(diào)整，大資金短期內(nèi)或?qū)⒁?guī)避估值較高的物管企業(yè)。像中奧到家(01538)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)(02606)、彩生活(01778)這樣板塊估值較低的標(biāo)的，或會(huì)成為高估值物管標(biāo)的換場資金的選擇。目前不少低估值標(biāo)的已經(jīng)有資金流進(jìn)的跡象，這從估值較低的個(gè)股近期的升幅中，可見一斑。

　　早前滾動(dòng)市盈率才5倍多的中奧到家，成為物業(yè)板塊資金調(diào)整的受惠者。6月3日起股價(jià)開始了急速拉升，近5個(gè)交易日的累計(jì)漲幅超過了50%。據(jù)了解，公司 6540 萬方的在管面積規(guī)模在上市物管公司中處于中位水平，該公司目前非物管業(yè)務(wù)增長迅速，資本運(yùn)作頻繁。2019 年公司通過一系列并購壯大其非物管業(yè)務(wù)，涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、園林景觀、清潔綠化等領(lǐng)域。2020 年 5 月8 日，公司宣布以 4000 萬元對價(jià)收購廣東華瑞環(huán)境工程有限公司 51%的股權(quán)以豐富自己的清潔及綠化業(yè)務(wù)。不過公司宣布出售了之前并購的廣東銘錦城，市場推測可能與標(biāo)的公司未達(dá)標(biāo)預(yù)期相關(guān)，一定程度反應(yīng)大舉并購為公司投后管理帶來了更多挑戰(zhàn)。

　　而此前西南地區(qū)規(guī)模型物管藍(lán)光嘉寶服務(wù)滾動(dòng)市盈率僅10余倍，公司股價(jià)自5月25日開啟了連續(xù)拉升模式，隨后的10個(gè)交易日市值增長逼近44%，目前20倍的滾動(dòng)市盈率較高估值物管企業(yè)仍相差甚遠(yuǎn)。公司2019年末的在管面積、合約面積分別為7172、11690萬平米，當(dāng)前仍以收并購為核心，關(guān)聯(lián)公司、第三方開發(fā)商、市場化招標(biāo)三大渠道輔助方式，保持著合約面積的穩(wěn)步增長。未來隨著儲(chǔ)備面積持續(xù)轉(zhuǎn)化和在手現(xiàn)金充足支撐擴(kuò)張，公司估值水平仍將進(jìn)一步提升。

　　低估值+新管理層彩生活值得留意

　　當(dāng)前市場資金正在積極尋找有潛力的低估值物管標(biāo)的，藍(lán)光嘉寶和中奧到家都已經(jīng)吸引到了資金的目光。除此之外，彩生活也呈現(xiàn)上升的勢頭，6月以來累計(jì)升幅約20%(截止6月11日)，但即使如此，公司目前的滾動(dòng)市盈率仍只有10倍左右。

　　智通財(cái)經(jīng)認(rèn)為，在低估值企業(yè)中，彩生活不僅估值吸引，且從中長期視角來看，中小型規(guī)模物管企業(yè)擴(kuò)張過程中存在較多風(fēng)險(xiǎn)因素，而大型物管企業(yè)未來增長更具確定性。

　　而且彩生活新管理層去年上臺，直接帶來業(yè)務(wù)改善的預(yù)期，股價(jià)上行動(dòng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。記者了解到，彩生活在管面積第一、具有較高的市場化能力，但因近年來發(fā)展增速略有放緩，在物管行業(yè)成為資本大熱門期間，市場給予其估值水平遠(yuǎn)低于行業(yè)其他龍頭。2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，新管理層也表示，對公司現(xiàn)狀和發(fā)展策略進(jìn)行回顧反思，在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、增值服務(wù)探索、并購?fù)顿Y理念三大方面作出思路轉(zhuǎn)變。

　　預(yù)期新管理層上臺之后，公司業(yè)務(wù)改革成效逐漸顯現(xiàn)，業(yè)績改善帶來的估值修復(fù)還會(huì)進(jìn)一步推升股價(jià)上行，此背景下的彩生活值博率相信大大高于其他低估值企業(yè)。

　　綜上而言，當(dāng)前物管行業(yè)的配股潮趨勢，會(huì)使短期資金更多會(huì)流向低估值標(biāo)的，而中長期確定性更強(qiáng)的仍是大型物管標(biāo)的。其中估值低、規(guī)模大的彩生活，不僅能在未來物管行業(yè)發(fā)展機(jī)遇中持續(xù)受益，而且新管理上臺帶來的業(yè)務(wù)改革成效，或在不久將來的報(bào)表中顯示。綜合來看，彩生活是當(dāng)下極具吸引力的物管標(biāo)的。

　?。ㄎ恼聛碓矗褐峭ㄘ?cái)經(jīng)網(wǎng)）