2020年，房企分拆物業(yè)板塊上市風(fēng)潮持續(xù)。金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)金科智慧服務(wù))近日披露招股書(shū)，并預(yù)計(jì)于11月17日正式登陸港交所。而在此前，已經(jīng)有多家房企公布分拆物業(yè)上市計(jì)劃，紛紛加快布局存量物業(yè)。

　　　　金科服務(wù)預(yù)期11月17日掛牌上市

　　11月5日，金科智慧服務(wù)發(fā)布招股計(jì)劃。

　　按照計(jì)劃，公司將發(fā)售1.33億股，每股發(fā)售價(jià)介乎41.8港元至47.6港元之間，股票預(yù)期于2020年11月17日于聯(lián)交所買(mǎi)賣(mài)。

　　金科智慧服務(wù)稱(chēng)，經(jīng)扣除就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷(xiāo)傭金及其他估計(jì)開(kāi)支后，其將從全球發(fā)售中收取的所得款項(xiàng)凈額約為57.38億港元。

　　關(guān)于募資用途，金科智慧服務(wù)稱(chēng)，擬使用集資所得款項(xiàng)凈額其中約60%用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和地理覆蓋范圍深度及廣度；約10%將用于升級(jí)公司的數(shù)字化及智能管理系統(tǒng)；約20%將用于進(jìn)一步發(fā)展增值服務(wù)；約10%將用作一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金。

　　作為上市房企【金科股份(000656)、股吧】控股子公司，金科智慧服務(wù)于2000年成立，近年來(lái)實(shí)現(xiàn)了快速布局：2016年至2020年綜合實(shí)力連續(xù)五年蟬聯(lián)中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)，連續(xù)6年在西南地區(qū)物業(yè)管理公司百?gòu)?qiáng)榜首。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年，金科智慧服務(wù)收益由10.47億增至23.28億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為49.1%，凈利潤(rùn)由2017年的1.14億增至2019年的3.74億，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為81.5%。截至2019年及2020年6月30日，收益分別為10.05億及13.70億，純利為1.66億及3.03億。截至2020年6月30日，其在管總建筑面積1.29億平方米，位居西南地區(qū)第一。

　　　　物業(yè)行業(yè)迎來(lái)IPO高峰

　　其實(shí)，除了金科智慧服務(wù)，目前還有多家房企都在分拆物業(yè)上市。

　　例如，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活三家物管企業(yè)的上市流程已進(jìn)入尾聲，將在不久后接連登陸港交所。

　　其中，恒大物業(yè)今年9月已遞交上市申請(qǐng)，而據(jù)最新消息，恒大物業(yè)正尋求最近通過(guò)香港上市聆或集資至少20億美元。

　　與此同時(shí)，華潤(rùn)萬(wàn)象已通過(guò)港交所聆訊。11月8日晚，華潤(rùn)置地有限公司披露公告稱(chēng)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司建議分拆及在香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市已成功過(guò)會(huì)。據(jù)悉，此次華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市擬集資約10億美元。

　　而融創(chuàng)服務(wù)已開(kāi)始公開(kāi)招股，據(jù)11月9日的公告，融創(chuàng)服務(wù)計(jì)劃全球發(fā)售6.9億股，發(fā)行價(jià)10.55~12.65港元，發(fā)行規(guī)模10.8~12.95億美元，預(yù)計(jì)11月19日正式掛牌。

　　數(shù)據(jù)顯示，金科智慧服務(wù)、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活4家待上市物管企業(yè)，合約面積均超過(guò)1億平米，合約在管比均超過(guò)1.4倍，且存量項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積充足。

　　興業(yè)證券一份研報(bào)中指出，2020年物業(yè)行業(yè)迎來(lái)IPO高峰，目前百?gòu)?qiáng)房企中遞表的物管企業(yè)達(dá)11家，年內(nèi)港股物管板塊的上市企業(yè)有望超過(guò)30家，包含4家龍頭物管公司，總在管規(guī)模有望超過(guò)33億平米。

　　“三道紅線”下的降杠桿之舉？為何房企都熱衷分拆物業(yè)上市？

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士表示，出于三道紅線及房企本身降負(fù)債的要求，分拆物業(yè)上市募集資金是不少房企降杠桿、加權(quán)益的有效路徑。通過(guò)股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，將會(huì)顯著降低資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。

　　中信證券基地產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，三道紅線之下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)把分拆新業(yè)務(wù)視為一種去杠桿的辦法，無(wú)論物管板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，都急于上市募集資金。2020年四季度物業(yè)管理公司IPO融資規(guī)模，預(yù)計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2020年前三季度的總和。

　　陳聰認(rèn)為，在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由“增量時(shí)代”向“存量時(shí)代”轉(zhuǎn)換的背景下，加大存量物業(yè)布局，也是房企發(fā)展的重要方向。

　　根據(jù)中信證券測(cè)算，物業(yè)行業(yè)當(dāng)前的營(yíng)收共計(jì)約8421億元，中期市場(chǎng)容量可達(dá)到17252億?！氨M管如今大公司的整體試產(chǎn)占率只略超1%，但行業(yè)的中期格局不會(huì)高度分散。我們預(yù)計(jì)，由于科技系統(tǒng)研發(fā)存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，增值服務(wù)需要整合行業(yè)各家資源，非標(biāo)服務(wù)需要大品牌識(shí)別，未來(lái)行業(yè)中龍頭公司在管面積覆蓋率能達(dá)到5%-10%左右，系統(tǒng)覆蓋率則可能達(dá)到30%以上。因此，我們看好優(yōu)秀物業(yè)管理公司在未來(lái)幾年可能迎來(lái)跨越式發(fā)展。”陳聰表示。

　　“大房企的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)楫a(chǎn)品的銷(xiāo)售已經(jīng)很成熟了，要拼的而是產(chǎn)業(yè)鏈，純粹做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都會(huì)有瓶頸?！敝貞c新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)也表示，很多開(kāi)發(fā)商發(fā)展到一定規(guī)模，都會(huì)有不同產(chǎn)業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)，把產(chǎn)業(yè)鏈做的更完善，或者是在依靠相關(guān)多元化，來(lái)更好地促進(jìn)主業(yè)發(fā)展。而龐大的業(yè)主群體是房企最大的財(cái)富，目前各家房企紛紛瞄準(zhǔn)了物業(yè)領(lǐng)域的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，TOP30上市房企均有不同程度布局存量物業(yè)。具體來(lái)看，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店這三種類(lèi)型最受房企青睞，約有90%的房企布局了購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓，約87%的房企布局了酒店。此外，長(zhǎng)租公寓或服務(wù)式公寓也頗受房企歡迎，占比達(dá)到了約53%，而文旅、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)療養(yǎng)老、物流等也均有所布局，產(chǎn)品類(lèi)型豐富。

　　（文章來(lái)源：重慶商報(bào)）