1、該如何看待當(dāng)下的物業(yè)股？

　　要說今年資本市場什么板塊最吸睛，物業(yè)管理服務(wù)一定是重頭戲。上半年疫情陰霾籠罩之下，相當(dāng)多的板塊受制于宏觀經(jīng)濟的悲觀預(yù)期，走勢可謂慘淡，而物業(yè)管理服務(wù)卻迎來了一波大行情，漲勢十分喜人。在此大好時機下，不少房企分拆物業(yè)板塊上市也頗為引人注目，在熱鬧的市場情緒之中頻頻收獲驚喜。

　　不過，市場先生向來是不靠譜的，時而情緒亢奮引爆全場，時而也會情緒低落令人琢磨不透。自8月上旬板塊漲到歷史最高位后，物業(yè)股開始迎來全面回調(diào)，回調(diào)幅度普遍在20%-30%之間。而同一時間，原本想乘著板塊熱鬧上市的物業(yè)新股也猝不及防摔了個踉蹌，激進的IPO定價最終迎來了市場資金用腳投票，新股上市表現(xiàn)多數(shù)都不太理想，破發(fā)更是成了常態(tài)。

　　進入11月下旬以來，市場情緒開始迎來反轉(zhuǎn)，物業(yè)板塊接連抬升，一輪修復(fù)行情已經(jīng)在醞釀之中。分析來看，一方面，進入冬春流感高發(fā)季市場對疫情反彈的擔(dān)憂，與此同時海外疫情加劇宏觀預(yù)期悲觀壓制市場風(fēng)險偏好，確定性品種獲得親賴。而另一方面，國內(nèi)竣工數(shù)據(jù)持續(xù)修復(fù)，抬升物業(yè)股的業(yè)績預(yù)期，市場長期邏輯伴隨行業(yè)內(nèi)頻頻出現(xiàn)的收并購動作等得到進一步確認(rèn)，資金對頭部企業(yè)給予了更高的估值。

　　新股市場金科服務(wù)打響了第一槍，在過去幾個月體量小的物業(yè)新股普遍表現(xiàn)不佳，第一服務(wù)、合景悠活等走勢持續(xù)趨弱，而自金科服務(wù)開始，融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等表現(xiàn)相對良好，給出的估值也普遍較理想，由此也進一步刺激了市場情緒，行業(yè)分化格局逐漸愈演愈烈。

　　在此情形之下，另一家物業(yè)巨頭遠(yuǎn)洋服務(wù)(06677.HK)也迎來了上市時刻，而這還不是其第一次登陸資本市場，相較于今年一眾物業(yè)上市新股，遠(yuǎn)洋服務(wù)有著更清晰的市場定位，尤其是在高端商業(yè)寫字樓物業(yè)方面有著獨特的經(jīng)驗優(yōu)勢，那么其從新三板轉(zhuǎn)道港股市場，將會如何續(xù)寫新的資本故事？

　　2、差異化發(fā)展策略構(gòu)筑核心能力圈凸顯估值吸引力

　　此次遠(yuǎn)洋服務(wù)上市，公司差異化的發(fā)展策略以及獨具優(yōu)勢的能力圈屬性成為市場關(guān)注的亮點。

　　遠(yuǎn)洋服務(wù)背靠遠(yuǎn)洋集團，其可以說是國內(nèi)一眾網(wǎng)紅級地標(biāo)的締造者，不論是成都的遠(yuǎn)洋太古里，還是北京的頤堤港等，均是游客打卡勝地，商業(yè)業(yè)態(tài)相當(dāng)繁榮，而這些商圈、商業(yè)寫字樓背后的物業(yè)服務(wù)提供商則均是遠(yuǎn)洋服務(wù)，公司在高端商寫物業(yè)領(lǐng)域競爭能力突出，獲得業(yè)界廣泛認(rèn)可。

　　根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，2019財年，遠(yuǎn)洋服務(wù)商寫物業(yè)服務(wù)在整體物業(yè)管理服務(wù)總收入占比為27.5%，占非住宅物業(yè)管理總收入的83.6%。與此同時，商寫物業(yè)所收的每月平均物業(yè)管理費也遠(yuǎn)超住宅社區(qū)所收，以2019財年為例，公司在商寫物業(yè)所收的每月平均物業(yè)管理費達(dá)到17.4元每平方米，而住宅僅為2.6元每平方米。

　　高端商寫領(lǐng)域的出色表現(xiàn)實際上反映的則是遠(yuǎn)洋服務(wù)在非住宅物業(yè)上巨大的發(fā)展?jié)摿Γ壳肮驹诜亲≌飿I(yè)上構(gòu)建了涵蓋商寫物業(yè)、寫字樓、多功能綜合樓、政府大樓、公共設(shè)施、高速公路服務(wù)站及醫(yī)院等多個管理物業(yè)類型。

　　相較于純住宅領(lǐng)域，非住宅物管領(lǐng)域不僅發(fā)展空間廣闊，業(yè)態(tài)多元，同時偏向B端的屬性令服務(wù)對象對物業(yè)費的上漲相對不敏感，同時也有著更高的收繳率，服務(wù)的穩(wěn)定性和市場壁壘較高，部分領(lǐng)域亦存在較強的專業(yè)技術(shù)門檻，因此在這些非住宅物管細(xì)分市場的長期深耕往往更容易形成企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，阻擋外部侵入的同時進一步對外擴張，實現(xiàn)不斷發(fā)展壯大。而在這一過程中資金實力、資源稟賦和品牌實力則是重要的支撐所在。

　　以此來看，遠(yuǎn)洋服務(wù)的控股股東為遠(yuǎn)洋集團，其在行業(yè)內(nèi)有著強大的品牌知名度和綜合實力，而遠(yuǎn)洋集團背靠資金雄厚的國資企業(yè)，其股東中國人壽保險、大家保險與遠(yuǎn)洋服務(wù)亦有持續(xù)的業(yè)務(wù)合作。此外招股書透露，今年8月21日，遠(yuǎn)洋服務(wù)還與兄弟公司遠(yuǎn)洋資本訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其房地產(chǎn)項目(包括每年預(yù)計不少于200萬平方米合約建筑面積的商寫物業(yè)、工業(yè)園、物流中心及數(shù)據(jù)中心)提供定制化物業(yè)管理服務(wù)。

　　除了母公司強大的背景與實力支撐外，就遠(yuǎn)洋服務(wù)自身而言，其20余年長期致力于發(fā)展一、二線城市中高端物業(yè)，公司多個服務(wù)項目獲得BOMA、Leed證書、金鑰匙等知名認(rèn)證，其獨有的服務(wù)體系已經(jīng)形成了強勢的品牌輸出能力。公司在外拓層面取得的成績也進一步驗證了其不斷釋放的強勁擴張勢頭，招股書顯示，遠(yuǎn)洋服務(wù)來自第三方管理的建筑面積從2017年的396.9萬平方米增至2020年上半年的1199.7萬平方米，占比從13.4%上升至28.4%。公司在京津冀及環(huán)渤海地區(qū)有著堅實的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，同時積極利用自身品牌價值，不斷探索人口密度高、經(jīng)濟發(fā)達(dá)的一二線城市業(yè)務(wù)商機，持續(xù)擴大業(yè)務(wù)規(guī)模。

　　3、小結(jié)

　　從當(dāng)下時點來看，物業(yè)板塊市場正迎來新的估值修復(fù)階段，遠(yuǎn)洋服務(wù)憑借獨特的經(jīng)營優(yōu)勢和快速增長的規(guī)模大概率將延續(xù)頭部物業(yè)新股的亮眼表現(xiàn)，并給予一定的估值溢價。

　　而就物管行業(yè)的本質(zhì)而言，領(lǐng)先的服務(wù)能力往往是最根本的，物管行業(yè)發(fā)展最核心的要素始終離不開優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力和品牌力。以此而觀之，在高端商寫物業(yè)領(lǐng)域卡位核心地帶的遠(yuǎn)洋服務(wù)將借助自身長年的品牌積累和發(fā)展經(jīng)驗，在上市后時代持續(xù)穩(wěn)打穩(wěn)扎，在高增長的賽道之上，不斷實現(xiàn)突圍。

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