中泰國(guó)際發(fā)表研究報(bào)告表示，寶龍商業(yè)（09909）20年業(yè)績(jī)超預(yù)期，未來(lái)三年成長(zhǎng)路徑清晰，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至32.80港元，重申“買入”評(píng)級(jí)。

　　2020年應(yīng)占凈利潤(rùn)同比增70.8%，商業(yè)出租率進(jìn)一步提升

　　公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，公司2020年收入同比增18.6%至19.2億元人民幣（下同），與中泰國(guó)際的預(yù)期基本一致；其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與住宅管理板塊分別同比增17.1% / 25.6% 至15.6億 /3.6 億元；應(yīng)占凈利潤(rùn)同比增70.8%至3.05億元，較中泰國(guó)際的預(yù)期高8.6%；應(yīng)占凈利潤(rùn)率由19年的11%顯著提升至20年的15.9%，主要由于：1）受惠于增值服務(wù)占比提升及有效的成本管控，毛利率由19年的26.4%上升至20年的30.9%；2）SG&A占收入比重由19年的9.8%下降至20年的8.9%。全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比增48.9%至7.95億元?，F(xiàn)金同比增31.8%至34.5億元。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面 ，公司20年新開(kāi)業(yè)9個(gè)商場(chǎng)，截止20年底，商業(yè)在管面積達(dá)857.3萬(wàn)平方米；20年新簽約33個(gè)項(xiàng)目，總建面248萬(wàn)方，其中有4個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目；20年底商場(chǎng)出租率達(dá)89.9%，較19年底的89.4%進(jìn)一步提升；中泰國(guó)際計(jì)算單位平均面積商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入由19年的12.31元/平/月上升至20年的12.48元/平/月。2020年，商業(yè)管理行業(yè)受到來(lái)自疫情的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，公司的開(kāi)業(yè)及外拓節(jié)奏略低于預(yù)期，然而運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)一步提升，驗(yàn)證了公司的管理能力。

　　住宅管理方面 ，截止20年底，在管面積/合約面積達(dá)1440萬(wàn)/2322萬(wàn)平，同比增25.2%/19.1%；增值服務(wù)占住宅管理收入比重由去年的17.5%上升至20.2%；分部毛利率由19年的12.9%顯著上升至20年的23.1%。

　　管理層公布未來(lái)三年發(fā)展路徑及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

　　2020年公司著力于“保開(kāi)業(yè)、去空鋪、調(diào)結(jié)構(gòu)”；CEO陳德力在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布了清晰的三年發(fā)展規(guī)劃：1）21年提經(jīng)營(yíng)、強(qiáng)系統(tǒng)、優(yōu)團(tuán)隊(duì)；2）22年精服務(wù)、擴(kuò)規(guī)模、樹(shù)標(biāo)桿；3）23年興科技、建生態(tài)、領(lǐng)行業(yè)。3年后目標(biāo)：1）商業(yè)出租率超95%，開(kāi)業(yè)面積超1500萬(wàn)方（3年CAGR 20.3%+），長(zhǎng)三角規(guī)模排名行業(yè)前三；2）住宅合約面積超5000萬(wàn)方（3年CAGR 29.1%+），毛利率提升至25%+（vs 20年23.1%），增值服務(wù)收入占比超40%。管理層目標(biāo)明確務(wù)實(shí)，過(guò)往執(zhí)行能力持續(xù)得到驗(yàn)證，中泰國(guó)際看好公司發(fā)展。

　　上調(diào)盈利預(yù)測(cè)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至32.8港元

　　CEO陳德力先生20年6月加入公司，20年業(yè)績(jī)?cè)鷮?shí)，21-23年規(guī)劃清晰，體現(xiàn)管理層順利完成調(diào)整期；隨著疫情受控，相信21年公司將加快發(fā)展?？紤]20年利潤(rùn)率超預(yù)期，中泰國(guó)際上調(diào)21/22年盈利預(yù)測(cè)6.9%/7.4%至4.3億/6.2億， 并引入2023年預(yù)測(cè)8.3億元。中泰國(guó)際相應(yīng)上調(diào)目標(biāo)價(jià)至32.80港元，對(duì)應(yīng)40x/28x 的21年/22年P(guān)E。目標(biāo)價(jià)對(duì)前收市價(jià)有21.9%的上升空間，中泰國(guó)際重申“買入”評(píng)級(jí)。

　?。ㄒ唬┤嗣駧艆R率波動(dòng)加??；（二）疫情發(fā)展超預(yù)期。