某種程度上，“三道紅線”對中小企業(yè)并不友好。

　　3月17日晚間，當代置業(yè)對外披露2020年年報。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，當代置業(yè)收益約157.41億元，同比增長8.2%；溢利11.17億元，同比增長5.9%；集團擁有人應(yīng)占集團溢利約7.39億元，同比增長1.1%。

　　年內(nèi)，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額約422.1億元，同比增長16.6%。一位參與當代置業(yè)業(yè)績會的投資者透露，當代置業(yè)今年銷售目標為470億，同比增長僅11.35%。

　　“公司對于未來銷售規(guī)模的增長是確定的，可能還是考慮到政府政策的調(diào)控?！蓖顿Y者續(xù)指，為了保證安全，當代置業(yè)并沒有制定過快的增速目標，預計未來的5年會保持在15%左右的增長幅度。

　　在外界看來，“高負債”、“融資利率高”一直是這家企業(yè)的標簽。但年報數(shù)據(jù)顯示，對于外界關(guān)注的“三道紅線”，當代置業(yè)已有兩項指標滿足監(jiān)管要求，仍有一項指標超閾值，對應(yīng)有息負債增速為10%。

　　對于當代置業(yè)此類中小企業(yè)來說，“三道紅線”掣肘下，需要維持規(guī)模和負債的天平，或許早已錯過規(guī)模擴張的最佳時期。

　　遙遠的500億

　　期內(nèi)，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售額約422.1億元，同比增長16.6%，合約銷售面積約406.9萬平米，同比增長約20.4%。

　　這一銷售額踩線達成因疫情下調(diào)的目標。幾年前，當代置業(yè)曾提出2020年達到500億的目標，如今看，500億的兌現(xiàn)似乎還需要一段時間。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，當代置業(yè)將今年銷售目標定為470億，同比增長11.35%。全年可售貨值約670億元，其中一二線城市占比66.4%，去化率70%便可達成目標。

　　目標謹慎的當代置業(yè)，近期在土地市場卻并不“冷靜”。3月1日，當代置業(yè)以總價約3.93億元拿下佛山大瀝黃岐一宗商住地?？們r不高，但20013元/平米的樓面價卻刷新了當?shù)丶o錄。

　　年報顯示，期內(nèi)，當代置業(yè)透過政府公開招標、一二級聯(lián)動的土地開發(fā)模式及合作等多種方式購入共24個新項目，獲取總建面約462.6萬平米，新增土儲貨值431億元。

　　從新增土儲區(qū)域分布來看，當代置業(yè)于湖北獲取5個新項目，于湖南、陜西分別獲取3個新項目，安徽、重慶、貴州、河北分別新獲2項目。其中，湖北新獲取總建面達到97.05萬平米，重慶、安徽分別獲取86.5萬平米及75.47萬平米。

　　而產(chǎn)業(yè)協(xié)同獲地已經(jīng)成為當代置業(yè)主要獲地方式之一。在全年新獲取的項目中，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同獲取達到10個，占新增土儲貨值52.5%。并且，2021年以來，當代置業(yè)已通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式在湖北、內(nèi)蒙古、山東、廣東等省份新獲5個項目，貨值約100億元。

　　上述投資者透露，截至2020年末，當代置業(yè)的總土儲貨值約2800億，其中已確權(quán)貨值約1700億，深度鎖定土儲貨值約1100億，今年預計轉(zhuǎn)化300-320億元。

　　當代置業(yè)預計，2021年公司新增土儲貨值將不少于500億元。

　　談集中供地

　　具備產(chǎn)業(yè)協(xié)同拿地的能力，也一定程度上規(guī)避了相關(guān)土地政策的影響。在今年召開的房企業(yè)績會中，如何應(yīng)對集中供地政策成了必定提及的要點。

　　對此，當代置業(yè)總裁張鵬曾公開表示，政策的出臺對當代置業(yè)目前土地獲取影響較小，但公司也制定了應(yīng)對措施。

　　具體來看，將加快建立更加成熟的投研、客研價值體系，做更多基礎(chǔ)研究工作，在未來集中拿地時，高效甄別項目，提高決策效率；資金上，根據(jù)拍地時間鋪排往來款的收付節(jié)奏，在合適時間點融資，提升資金使用效率，降低資金成本。

　　公開市場招拍掛受限之下，當代置業(yè)還將加大合作收并購、一二級聯(lián)動等獲地方式的力度。

　　在他看來，名單內(nèi)的城市市場面臨一定不確定性，但名單外的具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€及都市圈熱點三四線城市，熱度可能會進一步提升，當代置業(yè)也將更加關(guān)注名單外城市市場變動情況，及時獲取優(yōu)質(zhì)土儲。

　　對當代置業(yè)來說，進入一個新的城市，代建是一個很好的方式。

　　張鵬曾在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示，“找地”是代建公司一個很重要的作用?！皩σ粋€市場不了解，直接進去的壓力是很大的，所以我們每進一個新城市，會先讓代建公司進去這個城市，跟當?shù)赜匈Y源的企業(yè)先合作。”

　　年報顯示，期內(nèi)當代代建業(yè)務(wù)新增8個項目，建筑面積約146.7萬平方米，獲值達到75.3億元，合約金額約2.5億元。

　　“由橙變黃”

　　集中供地之外，去年央行設(shè)置的“三道紅線”及近期監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)貸款設(shè)置的“兩道紅線”，亦對房企產(chǎn)生較大影響。

　　央行“三道紅線”的融資新規(guī)，即依據(jù)杠桿水平高低設(shè)置三條紅線：扣除預收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

　　根據(jù)上述標準，將房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔設(shè)置信貸增長規(guī)模，對應(yīng)有息負債增速0、5%、10%、15%。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，當代置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.0%，較上年同期下降約5個百分點；凈負債率為95.7%，較2019年末82.7%上升約13個百分點；非受限現(xiàn)金短債比為1.10，較上年同期提升約0.17。照此看，當代置業(yè)仍有一項指標超閾值，對應(yīng)有息負債增速為10%。

　　“參考調(diào)控的要求，當代置業(yè)未來的債務(wù)增長會控制在10%左右的一個水平，來滿足三道紅線對負債的一個要求，也滿足公司對規(guī)模增長的一個預期?！?/p>

　　觀點地產(chǎn)新媒體于公告中獲悉，截至2020年末，當代置業(yè)現(xiàn)金、受限制現(xiàn)金及銀行結(jié)余為約140.93億元，同比上升約23.8%，一年內(nèi)到期的流動負債共計98.1億元，短期償債壓力較小。

　　于2020年末，當代置業(yè)有息負債為245.93億元，較上年末184.96億元增加約33%；其中，銀行及其他貸款約157.11億元，優(yōu)先票據(jù)約78.52億元及公司債券約10.31億元。

　　從債務(wù)種類來看，國內(nèi)銀行借款是當代置業(yè)的主要資金來源，占比達到40%，目前當代置業(yè)累計銀行授信總額度已達約1000億元。

　　另外，境外綠色債券占比32%，境內(nèi)信托貸款占比19%，境內(nèi)公司債約占4%。其中，信托貸款較上年有所上升。

　　“信托是當代置業(yè)多元化融資的重要組成部分，可以適應(yīng)某個階段一些城市的需求，所以公司也和不少信托公司結(jié)成的戰(zhàn)略合作伙伴，我們相信它還是一個相對比較好的資金來源。”

　　參加業(yè)績會的投資人透露，當代置業(yè)希望未來繼續(xù)提升銀行貸款的占比，控制信托貸款的比重在20%之內(nèi)的水平。

　　而信托貸款的利率往往處于較高水平。年內(nèi)，當代置業(yè)融資利息支出達到24.56億元，并將20.46億元利息支出進行資本化，資本化率達到83.31%。

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