中信證券發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，維持華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209）“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，并看好公司的發(fā)展，維持2021-23年EPS預(yù)測(cè)0.75/0.97/1.29元，予2022年50倍PE的估值，目標(biāo)價(jià)57.7港元。

　　事件：2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比上漲28.1%；歸母凈利潤(rùn)8.1億元，同比上漲138.1%；核心歸母凈利7.8億元，同比增長(zhǎng)115.6%。

　　此外，自2020年7月購(gòu)物中心物業(yè)管理模式由包干制轉(zhuǎn)為酬金制，剔除這一部分影響，整體收入增速達(dá)44%。

　　中信證券主要觀點(diǎn)如下：

　　物管業(yè)務(wù)外拓起步，多業(yè)態(tài)發(fā)力城市服務(wù)。

　　2021年上半年，公司住宅物管板塊實(shí)現(xiàn)23.9億元，同比增長(zhǎng)42.3%。公司物管板塊當(dāng)前在管面積1.2億平方米，合約面積1.6億平米，同比分別增長(zhǎng)25%、22.7%，上半年分別增長(zhǎng)1528萬(wàn)平方米和1887萬(wàn)平方米。今年為公司上市元年，外拓起步良好，上半年外拓合約面積1765萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)6.3倍，期末在管面積第三方（含集團(tuán)）面積占比28.7%，同比增7.6ppts。

　　業(yè)態(tài)方面，公司物管板塊致力于成為中國(guó)內(nèi)地最具影響力的城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，上半年外拓重點(diǎn)發(fā)力非居業(yè)態(tài)，外拓面積中非居占比83.8%，且非居中有69.9%為城市空間服務(wù)業(yè)態(tài)，包括簽約深圳茅洲河、大沙河綜合管養(yǎng)項(xiàng)目、成都東安湖生態(tài)公園、西安奧體中心等多個(gè)項(xiàng)目。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)第三方外拓超預(yù)期。

　　公司上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)收益16.2億元，同比增長(zhǎng)11.7%，剔除部分項(xiàng)目包干制改酬金制的影響，則同比增長(zhǎng)46.1%。

　　購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)及物管收入實(shí)現(xiàn)9.3億元，較去年同期下降7.2%，主要為收費(fèi)模式變化影響，剔除該影響則同比增長(zhǎng)42.6%。上半年購(gòu)物中心新開(kāi)7家，當(dāng)前在營(yíng)共計(jì)66家（含兩個(gè)分租），上半年重奢/品質(zhì)購(gòu)物中心零售額分別平均增長(zhǎng)88.5%/82.4%，各產(chǎn)品線業(yè)績(jī)均好。

　　值得一提的是，公司上半年完成簽約8個(gè)第三方（含集團(tuán)）購(gòu)物中心，已完成年初制定簽約10個(gè)第三方目標(biāo)的80%，第三方外拓超預(yù)期發(fā)展。

　　寫(xiě)字樓方面，公司實(shí)現(xiàn)收入6.9億元，較去年同期增長(zhǎng)54%。截至2021H1，公司共計(jì)為93個(gè)寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)，較去年年底提升13個(gè)。

　　人才為本深鑄護(hù)城河，生態(tài)挖掘釋放商業(yè)潛力。

　　一方面，公司清楚認(rèn)識(shí)到人才是輕資產(chǎn)管理公司的核心資產(chǎn)，通過(guò)突破性嘗試內(nèi)部員工購(gòu)股計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng)激勵(lì)、獎(jiǎng)金分配等方式充分激勵(lì)員工，并賦能員工打造各類(lèi)專(zhuān)家人才。該行相信，公司重視人才戰(zhàn)略將有助于進(jìn)一步鞏固其管理運(yùn)營(yíng)護(hù)城河。

　　另一方面，公司以各方面均好的生態(tài)為基礎(chǔ)，打通大會(huì)員體系，推動(dòng)多業(yè)態(tài)會(huì)員交互。上半年購(gòu)物中心會(huì)員達(dá)到1929萬(wàn)，較2020年底增幅19.8%，會(huì)員貢獻(xiàn)零售額占比56.6%。其中購(gòu)物中心和住宅重疊會(huì)員達(dá)到23萬(wàn)，較2020年底提升17%，且重疊會(huì)員消費(fèi)水平要好于普通會(huì)員，表明公司打通會(huì)員體系成效顯著。該行看好公司進(jìn)一步挖掘多業(yè)態(tài)打通的會(huì)員數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值，釋放商業(yè)潛力。

　　現(xiàn)金儲(chǔ)備豐厚，期待后續(xù)并購(gòu)落地。

　　公司上半年沒(méi)有并購(gòu)落地，但公司表示當(dāng)前已有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備在談，且截至2021年中報(bào)，公司有現(xiàn)金124.6億元，儲(chǔ)備豐富。該行相信，物業(yè)管理行業(yè)下半年收并購(gòu)市場(chǎng)將回歸理性，而機(jī)會(huì)將有所增加，該行看好公司在后續(xù)在專(zhuān)業(yè)能力補(bǔ)充、規(guī)模擴(kuò)張以及國(guó)企混改等多個(gè)維度可能出現(xiàn)的戰(zhàn)略合作落地，期待公司下半年的并購(gòu)成果，并對(duì)公司完成全年拓展目標(biāo)抱有信心。

　　投資建議：公司上半年各項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展均好，購(gòu)物中心第三方外拓超預(yù)期發(fā)展。公司作為當(dāng)前物管板塊激勵(lì)最完善、品牌護(hù)城河最寬廣、全業(yè)態(tài)綜合實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，在踏實(shí)鞏固優(yōu)勢(shì)的同時(shí)積極補(bǔ)充短板，在物管外拓、住戶增值服務(wù)、住宅物管毛利率提升等方面都有所突破，且可能的收并購(gòu)機(jī)會(huì)有望進(jìn)一步加強(qiáng)公司的整體實(shí)力。