經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 程璐洋 10月21日晚，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）提交招股書，距離萬達商管獲得證監(jiān)會“小路條”，僅過了10天。

　　上市前，萬達商管的Pre-IPO融資中，獲得了來自碧桂園、騰訊、螞蟻和PAG太盟投資集團等機構(gòu)的486億港元（約60億美元）融資。而據(jù)招股書，萬達商管此前估值已達280億美元（或人民幣1800億元）。

　　招股書顯示，萬達商管主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，主要采取委托管理模式和租賃運營模式管理萬達廣場。

　　截至2021年6月30日，萬達商管在管380個商業(yè)廣場，在管建筑面積5420萬平方米，其中的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量達106個，占總在管商業(yè)廣場數(shù)量的27.9%。同時，萬達商管還有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。2018年至2020年，萬達商管的在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

　　萬達商管的底盤，很大一部分在于輕資產(chǎn)輸出的獨立第三方項目。

　　2015年起，萬達商管開始以輕資產(chǎn)模式管理獨立第三方商業(yè)廣場。2020年9月28日，萬達商管宣布，從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。2021年，萬達集團計劃開業(yè)50個萬達廣場，其中輕資產(chǎn)占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產(chǎn)萬達廣場。

　　據(jù)招股書，截至2020年底，萬達商管稱自己為中國唯一向獨立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運營公司。

　　據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā)布的2020年中國購物中心企業(yè)排行榜，中國在營50家以上購物中心的企業(yè)只有5家，按在管數(shù)量從高到低依次為萬達商管、新城商業(yè)、世紀金源、印力和寶龍商業(yè)。其中，萬達商管的在管項目數(shù)量超過后四名的總和。

　　據(jù)招股書， 2021年上半年，萬達商管收入106.36億元，毛利45.13億元，溢利6.56億元。2018至2020年，萬達商管收入分別為110.24億元、134.37億元、171.96億元。

　　不過規(guī)模之外，盈利能力也是投資人的關(guān)注點。萬達方與投資者設(shè)有對賭協(xié)議，同意保證萬達商管2021至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。

　　貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示，萬達商管定位全輕資產(chǎn)模式，積累了較為可觀的第三方商管項目；對于獨立第三方項目，通過項目凈收益分成，與第三方業(yè)主的利益形成強綁定，可持續(xù)性較高。招股書顯示，近三年來萬達廣場的平均出租率接近滿租，現(xiàn)金流較為穩(wěn)定；盡管受到新冠疫情影響，但截至2021年6月30日，其收入和核心溢利同比均出現(xiàn)可觀增長。和住宅物管相比，商管業(yè)務(wù)毛利潤更高，加上位于優(yōu)質(zhì)地段的商業(yè)物業(yè)較為稀缺，近年來的估值也不斷走高，利好商管業(yè)務(wù)，因此近期多家房企謀求商管部分拆分上市，紛紛向輕資產(chǎn)輸出轉(zhuǎn)型。

　　3月24日，萬達集團撤回萬達商業(yè)A股IPO申請之后，便在加快赴港上市進度。

　　3月29日，萬達商管集團與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰(zhàn)投入股萬達輕資產(chǎn)商管公司。

　　萬達輕資產(chǎn)商管公司由萬達商管集團重組而來，公司名稱從“商業(yè)管理”變?yōu)椤拜p資產(chǎn)商管”，再一次地去地產(chǎn)化，強調(diào)輕資產(chǎn)屬性。