穆迪表示，本次評(píng)級(jí)反映佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的強(qiáng)大品牌影響力及銷售執(zhí)行力，同時(shí)也體現(xiàn)了本機(jī)構(gòu)對(duì)佳兆業(yè)利潤(rùn)較高舊改項(xiàng)目的良好轉(zhuǎn)化以及在深圳和廣州等一線及重點(diǎn)二線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的認(rèn)可。

　　4月17日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望至“負(fù)面”，為近5年來首次。穆迪指出，受疫情和經(jīng)濟(jì)疲弱拖累，預(yù)計(jì)全國(guó)今年房地產(chǎn)銷售額按年跌5%―10%。

　　同時(shí)，疫情造成的市場(chǎng)震蕩正在加重投資者的避險(xiǎn)情緒，導(dǎo)致境外融資渠道收窄，這將導(dǎo)致一些流動(dòng)性和信用質(zhì)量薄弱的開發(fā)商面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

　　無獨(dú)有偶，從今年初至4月22日，十多家房企被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面。調(diào)整原因主要包括業(yè)績(jī)不及預(yù)期、債務(wù)到期壓力和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大、杠桿率較高和償債指標(biāo)弱化等。

　　但亦有例外。4月23日，佳兆業(yè)集團(tuán)（01638.HK）獲穆迪重申企業(yè)家族評(píng)級(jí)“B1”，展望為“穩(wěn)定”。

　　穆迪表示，本次評(píng)級(jí)反映佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)的強(qiáng)大品牌影響力及銷售執(zhí)行力，同時(shí)也體現(xiàn)了本機(jī)構(gòu)對(duì)佳兆業(yè)利潤(rùn)較高舊改項(xiàng)目的良好轉(zhuǎn)化以及在深圳和廣州等一線及重點(diǎn)二線城市擁有優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備的認(rèn)可。

　　佳兆業(yè)管理層也表示，盡管全球經(jīng)濟(jì)存在不確定性，但穆迪在集團(tuán)公布2019年良好業(yè)績(jī)后重申對(duì)公司的『B1』評(píng)級(jí)，足見集團(tuán)的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)穩(wěn)固。展望未來，集團(tuán)將繼續(xù)優(yōu)化其資本結(jié)構(gòu)并積極管理債務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。

　　逆勢(shì)而起

　　多家房企被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望調(diào)整為負(fù)面，為何佳兆業(yè)能“逆勢(shì)而起”？

　　穆迪在報(bào)告中指出，鑒于深圳和大灣區(qū)內(nèi)的其他城市一直是佳兆業(yè)的主要市場(chǎng)，約占2019年合約銷售總額的61%，預(yù)計(jì)公司將受益于區(qū)內(nèi)的利好政策支持、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及大灣區(qū)內(nèi)日趨完善的交通及人口的大量涌入。

　　盡管全國(guó)銷售增長(zhǎng)或?qū)⒂兴啪?，但得益于?qiáng)大的品牌支持，優(yōu)質(zhì)的可售資源及核心市場(chǎng)的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)佳兆業(yè)的銷售表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于全國(guó)市場(chǎng)。

　　資料顯示，2019年，佳兆業(yè)以舊改、招拍掛、收并購(gòu)的方式共獲得30個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)權(quán)益建筑面積412萬平方米。截至2019年底，公司有近2700萬平方米土地儲(chǔ)備，一二線城市土儲(chǔ)面積占比近80%，對(duì)應(yīng)總貨值近5300億元，其中大灣區(qū)占比近66%，深圳占比近33%。

　　同時(shí)，佳兆業(yè)還擁有龐大的土儲(chǔ)，是行業(yè)當(dāng)之無愧的城市更新龍頭企業(yè)。重倉(cāng)城市更新背后，是基于佳兆業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)判。

　　“中國(guó)房地產(chǎn)目前正處于從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)軌期，城市更新必將大行其道，成為新的諾亞方舟?！奔颜讟I(yè)在其發(fā)布的《2019―2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中提到，即使按每年2%的城市更新速率來計(jì)算，城市更新也已經(jīng)迎來6萬億元級(jí)的嶄新市場(chǎng)。而隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將變軌迎來一個(gè)新的十萬億級(jí)的黃金大賽道。

　　“隨著低土地成本的舊改價(jià)值的逐步釋放，除了拉動(dòng)公司銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)外，有望進(jìn)一步提升公司毛利率水平。預(yù)計(jì)該公司2020―2022年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約53.8億元，67億元，82.7億元。”4月2日，第一上海發(fā)布研報(bào)，給予佳兆業(yè)2021年目標(biāo)市盈率5倍，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)約6.1港元，維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　穆迪在報(bào)告中也提到，佳兆業(yè)過去三年的平均土地成本是平均售價(jià)的25%―35%，低于同業(yè)水平，因此在舊改項(xiàng)目的支持下，公司能夠享有較高的盈利能力。

　　不留短板

　　有了大量低成本的優(yōu)質(zhì)土地做基礎(chǔ)，也就不難理解機(jī)構(gòu)對(duì)于佳兆業(yè)的青睞，以及該公司近三年復(fù)合增長(zhǎng)率為何高達(dá)40%。

　　2019年，在復(fù)雜多變的市場(chǎng)及多元的競(jìng)爭(zhēng)格局中，佳兆業(yè)堅(jiān)守主航道，銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。合約銷售金額增長(zhǎng)26%，達(dá)到881億元，超額完成全年目標(biāo)，銷售增速領(lǐng)先TOP30房企平均水平。

　　根據(jù)克而瑞聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2020年中國(guó)房企銷售排行榜》統(tǒng)計(jì)，按合約銷售權(quán)益金額計(jì)，佳兆業(yè)排名第27位，較2018年上升10位。而在克而瑞最新發(fā)布的《2020年一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜 》中，佳兆業(yè)以124.5億元位列第28位。

　　“2020年佳兆業(yè)可售貨值約1800億，其中大灣區(qū)占比55%、長(zhǎng)三角占比22%，一線占比37%、二線占比52%，如按56%的去化率即可實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售目標(biāo)?！?月6日，西南證券發(fā)布研報(bào)，給予佳兆業(yè)2020年5倍PE估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)5.50港元，維持“買入”評(píng)級(jí)。

　　在業(yè)績(jī)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的同時(shí)，佳兆業(yè)還力爭(zhēng)不留短板，積極增強(qiáng)財(cái)務(wù)“穩(wěn)定性”。這也是機(jī)構(gòu)青睞佳兆業(yè)的另一個(gè)重要因素。

　　“佳兆業(yè)擁有良好的資金流動(dòng)性。集團(tuán)的現(xiàn)金持有量以及其經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流將足以支付其在未來12―18個(gè)月內(nèi)的短期債務(wù)及承諾土地款。在審慎拿地及舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化增加的背景下，公司的債務(wù)增長(zhǎng)有望在未來1―2年內(nèi)放緩?！蹦碌戏Q，展望『穩(wěn)定』反映我們預(yù)期集團(tuán)將繼續(xù)保持良好合約銷售增長(zhǎng)，并在未來12―18個(gè)月內(nèi)維持充足的流動(dòng)性。

　　攜手抗疫

　　除了亮眼的業(yè)績(jī)，佳兆業(yè)在疫情期間的表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。

　　1月26日，佳兆業(yè)集團(tuán)分別向武漢市慈善總會(huì)和孝感市慈善總會(huì)各捐款500萬元，用于支援武漢市及孝感市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作。2月8日，佳兆業(yè)海南集團(tuán)捐贈(zèng)10萬斤蔬菜，支援湖北。2月13日，佳兆業(yè)集團(tuán)向武漢11所醫(yī)院捐贈(zèng)5000套防護(hù)服……

　　在捐錢捐物的同時(shí)，佳兆業(yè)還主動(dòng)為旗下商戶免租，踐行企業(yè)社會(huì)責(zé)任。疫情期間，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)宣布免除旗下7個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心所有商戶的租金，共計(jì)15天；佳兆業(yè)文體集團(tuán)宣布旗下全國(guó)范圍內(nèi)所有場(chǎng)館項(xiàng)目入駐商家的租金全免，共計(jì)15天；佳兆業(yè)科創(chuàng)集團(tuán)免除受疫情影響的長(zhǎng)租公寓租戶及自有物業(yè)的KMAX夢(mèng)佳速客戶1個(gè)月租金；佳兆業(yè)酒店集團(tuán)預(yù)定客戶免費(fèi)取消和退訂服務(wù)。

　　與此同時(shí)，為了保證旗下項(xiàng)目順利交付，佳兆業(yè)多措并舉，全面推動(dòng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)表示，疫情短期沖擊顯著，但長(zhǎng)期并不改變?nèi)藗冏非竺篮蒙畹男拍?。危機(jī)中顯現(xiàn)的對(duì)高質(zhì)量產(chǎn)品和服務(wù)的需求，以及差異化的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，為公司的發(fā)展注入新的思考。保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)定主航道，建構(gòu)與主業(yè)適配的多元產(chǎn)業(yè)布局，合理有序配置資源，集團(tuán)有信心在2020年實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。