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報告期內(nèi)核心競爭力分析 　　1、前瞻及堅定的戰(zhàn)略定力 　　自1992年成立之初，公司基于對中國城鎮(zhèn)化進程及行業(yè)發(fā)展機遇的趨勢判斷，前瞻性地確立了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)在企業(yè)發(fā)展中的核心地位。在行業(yè)周期波動中，公司始終堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)，毫不動搖地堅持房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)地位，取得了持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。2019年實現(xiàn)簽約銷售4618億元，位列行業(yè)前五、央企第一。 　　面對行業(yè)發(fā)展進入新階段，公司在繼續(xù)把握房地產(chǎn)主業(yè)機遇的同時，提出“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)和不動產(chǎn)金融為兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。通過延展不動產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，提前布局物業(yè)管理、銷售代理、會展、康養(yǎng)等服務(wù)領(lǐng)域，為人民美好生活提供綜合解決方案；以產(chǎn)融結(jié)合為經(jīng)營理念，發(fā)揮資本對產(chǎn)業(yè)的賦能優(yōu)勢，不斷豐富不動產(chǎn)生態(tài)平臺內(nèi)涵。 　　2、極具競爭優(yōu)勢的資源儲備 　　經(jīng)過27年的發(fā)展和積累，公司形成了完善的全國化產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)勢，完成了以中心城市為核心，以城市群、都市圈為延展的區(qū)域布局結(jié)構(gòu)，契合國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、人口、產(chǎn)業(yè)的長期趨勢。截至2019年末，公司擁有在建面積13158萬平方米、待開發(fā)面積8112萬平方米，其中38個核心城市占比達(dá)58%，項目資源豐富且質(zhì)地優(yōu)良，為公司的持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。 　　公司具備多元化的資源拓展能力，除了公開市場招拍掛方式以外，還通過舊城改造、產(chǎn)業(yè)拓展、兼并收購等靈活的拓展方式低成本獲取項目資源，持續(xù)優(yōu)化資源儲備。 　　3、不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺加速成型 　　圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，公司整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源，在綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融領(lǐng)域形成了物管、經(jīng)紀(jì)、商管、建筑、房地產(chǎn)基金、會展、文旅、康養(yǎng)、教育、公寓等多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，兩翼產(chǎn)業(yè)市場空間巨大，發(fā)展前景廣闊，是公司未來新的規(guī)模與利潤增長點。 　　依托房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，公司兩翼產(chǎn)業(yè)加快塑造核心業(yè)務(wù)能力，市場化運作和企業(yè)經(jīng)營能力逐步提升。報告期內(nèi)保利物業(yè)于香港聯(lián)交所主板成功上市，銷售代理平臺合富中國市場規(guī)模與地位穩(wěn)步提升，在商管、建筑、房地產(chǎn)基金、會展、文旅、康養(yǎng)、教育、公寓等產(chǎn)業(yè)積極推進產(chǎn)業(yè)資源整合，提升經(jīng)營能力。同時，兩翼產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，協(xié)同地產(chǎn)主業(yè)通過產(chǎn)業(yè)合作方式獲取優(yōu)質(zhì)項目資源，為地產(chǎn)主業(yè)在社區(qū)服務(wù)、銷售渠道、資產(chǎn)管理等方面提供大力支持，主業(yè)與兩翼產(chǎn)業(yè)之間形成了相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好效應(yīng)。 　　4、多元化、低成本融資優(yōu)勢，突出的資產(chǎn)管理能力 　　作為地產(chǎn)龍頭企業(yè)，公司構(gòu)建了以銀行信貸為主，股權(quán)融資、直接債務(wù)融資、資產(chǎn)證券化等為輔的多元化融資體系，具備在不同市場環(huán)境下，快速、充分獲取資金的能力。同時，憑借央企信用優(yōu)勢，公司在各大金融機構(gòu)獲得充足授信，報告期末，公司銀行貸款授信總額5170億元，剩余未使用額度為2690億元，融資資源充裕；公司有息負(fù)債綜合融資成本僅約4.95%，擁有極具競爭力的融資成本優(yōu)勢。 　　報告期內(nèi)實現(xiàn)銷售回籠超4300億元，回籠率高達(dá)93%，具備優(yōu)秀的資金管理能力。資產(chǎn)負(fù)債率僅為77.79%，凈負(fù)債率56.91%，為行業(yè)較低水平，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，抗風(fēng)險能力突出。公司已獲得大公、中誠信等國內(nèi)頂級評級公司“AAA”主體信用評級，并且獲得國際信用評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪、惠譽分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評級，展望為穩(wěn)定。 　　5、央企背景及突出的品牌影響力 　　公司是國務(wù)院國資委管理的大型中央企業(yè)中國保利集團有限公司控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，也是中國保利集團有限公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，央企背景使公司獲得廣泛信賴，競爭優(yōu)勢突出。公司堅持“和者筑善”的品牌理念及“美好生活同行者”的品牌愿景，誠信、負(fù)責(zé)任的品牌形象得到社會的廣泛認(rèn)可，2019年末，公司品牌價值達(dá)883.66億元，連續(xù)十年蟬聯(lián)“中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”，位列福布斯世界500強第245位。 　　6、專業(yè)、高效的管理團隊，誠信、務(wù)實的企業(yè)文化 　　公司管理團隊人員穩(wěn)定、項目運作經(jīng)驗豐富、管理能力突出，能夠及時應(yīng)對復(fù)雜多變的宏觀經(jīng)濟形勢，保持公司平穩(wěn)較快發(fā)展。公司持續(xù)完善激勵機制，構(gòu)建股權(quán)激勵與項目跟投相結(jié)合的長效激勵體系，將公司目標(biāo)與個人目標(biāo)相統(tǒng)一，具備強大的團隊凝聚力。同時，公司將軍旅文化與現(xiàn)代企業(yè)管理相融合，建立了權(quán)責(zé)明確、科學(xué)靈活的決策體系，并通過內(nèi)部審計、績效考核、組織監(jiān)督等機制，打造出務(wù)實、規(guī)范、執(zhí)行高效的團隊，保障公司戰(zhàn)略高效落地。高度重視人才培養(yǎng)，持續(xù)優(yōu)化多層次培訓(xùn)體系，為公司持續(xù)健康發(fā)展提供堅實的人才保障。 　　在肩負(fù)家國建設(shè)使命，堅守央企社會責(zé)任的過程中，公司循法尚德、誠信經(jīng)營，將“務(wù)實、創(chuàng)新、規(guī)范、卓越”的經(jīng)營理念，將“奮發(fā)向上、團結(jié)協(xié)作、樂于奉獻(xiàn)、規(guī)范誠信、紀(jì)律嚴(yán)明”的企業(yè)精神，融入公司的規(guī)章制度和管理行為，成為支撐公司發(fā)展的軟實力。

可能面對的風(fēng)險
　　2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控保持政策定力，突出“房住不炒”的導(dǎo)向，堅定“以穩(wěn)為主”的行業(yè)主基調(diào)。一系列的調(diào)控政策和充分的市場競爭導(dǎo)致行業(yè)利潤空間被壓縮，對企業(yè)的戰(zhàn)略引領(lǐng)能力提出更高的要求。其次，伴隨著一城一策的政策效果顯現(xiàn)，市場的投資邏輯和節(jié)奏需匹配企業(yè)更精細(xì)化的動態(tài)經(jīng)營策略，同時市場突發(fā)的擾動因素如疫情事件亟需企業(yè)更及時的管控響應(yīng)速度。此外，住房回歸居住本質(zhì)，市場對商品房的設(shè)計運營和多元配套服務(wù)提出更高質(zhì)量訴求，對房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合能力和持續(xù)發(fā)展能力也提出更高挑戰(zhàn)。