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報(bào)告期內(nèi)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 　　公司主營(yíng)的市北高新園區(qū)在近30年的發(fā)展更迭中，幾經(jīng)轉(zhuǎn)型、與時(shí)俱進(jìn)，始終保持走在時(shí)代潮流前列，持續(xù)強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。公司始終堅(jiān)持“六個(gè)度”發(fā)展思維導(dǎo)向（提升站位高度、加大開發(fā)強(qiáng)度、做優(yōu)經(jīng)濟(jì)密度、深化培育力度、展示服務(wù)溫度、擦亮品牌亮度），為追求更高質(zhì)量發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 　　1、成片精品化產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)能力 　　公司主營(yíng)的市北高新園區(qū)地處上海靜安中心城區(qū)位置，是靜安“中環(huán)兩翼產(chǎn)城融合集聚帶”的重要組成部分，更是靜安對(duì)接上海全球科創(chuàng)中心的核心承載區(qū)。近年來公司在產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面始終秉持著“科創(chuàng)市北、智慧產(chǎn)業(yè)、智能建筑”的經(jīng)營(yíng)理念，根據(jù)靜安區(qū)政府統(tǒng)籌規(guī)劃的功能區(qū)塊和產(chǎn)業(yè)要素定位，集中打造了一批符合未來園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的空間載體。其中包括市北總部經(jīng)濟(jì)園、市北-新中新、市北-云立方、市北-智匯園、市北-壹中心等建成項(xiàng)目，以及在建的市北-西岸壹號(hào)、市北-聚能灣創(chuàng)新社區(qū)、靜安市北國(guó)際科創(chuàng)社區(qū)。公司以成為“中心城區(qū)新標(biāo)桿、上海發(fā)展新亮點(diǎn)”為動(dòng)力，努力將市北高新園區(qū)建設(shè)成“科技要素更集聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)更活躍、生活服務(wù)更完善、交通出行更便捷、生態(tài)環(huán)境更優(yōu)美、人文氛圍更濃厚”的新型科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。 　　2、高集聚度大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì) 　　公司多年來躬耕于生產(chǎn)性服務(wù)行業(yè)，深諳其中的發(fā)展規(guī)律，并在此過程中逐步完成了“產(chǎn)業(yè)+服務(wù)+政策+載體+配套”的深度融合。通過結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)和特色，公司經(jīng)營(yíng)下的市北高新園區(qū)已經(jīng)形成了以總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，以大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能為特征的新一代信息技術(shù)服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 　　作為上海市首個(gè)“大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地”，園區(qū)目前已吸納300余家大數(shù)據(jù)相關(guān)企業(yè)入駐，占全市總數(shù)的近1/3，形成了高度集聚的產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)。大量知名企業(yè)機(jī)構(gòu)紛至沓來，上海市大數(shù)據(jù)中心、上海數(shù)據(jù)交易中心、大數(shù)據(jù)流通與交易技術(shù)國(guó)家工程實(shí)驗(yàn)室、復(fù)旦大數(shù)據(jù)試驗(yàn)場(chǎng)、交大健康大數(shù)據(jù)研究院、上海信投、亞馬遜AWS聯(lián)合創(chuàng)新中心等，應(yīng)用領(lǐng)域涵蓋了政務(wù)、交通、金融、旅游、商業(yè)、醫(yī)療健康、智能制造。在此基礎(chǔ)上，公司在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略上提出“數(shù)智經(jīng)濟(jì)”發(fā)展概念，通過對(duì)“數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)應(yīng)用”的全產(chǎn)業(yè)鏈布局，繪制出上海首張數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)鏈圖譜。 　　持續(xù)上升的產(chǎn)業(yè)集聚度也帶熱了園區(qū)產(chǎn)業(yè)氛圍。園區(qū)接連舉辦了靜安國(guó)際大數(shù)據(jù)論壇、市北GMIS全球數(shù)據(jù)智能峰會(huì)等行業(yè)論壇，瞄準(zhǔn)前沿科技，凝聚中外專家智慧，吸引中外科創(chuàng)企業(yè)落戶園區(qū)；還舉辦了人工智能BOT大賽、SODA大賽等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)比賽，為優(yōu)秀人才和團(tuán)隊(duì)提供展示機(jī)會(huì)，從而激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。園區(qū)還牽頭搭建一批包括上海市公共數(shù)據(jù)開放應(yīng)用示范區(qū)、上海區(qū)塊鏈生態(tài)創(chuàng)新中心、5G+8K上海市超高清視頻產(chǎn)業(yè)示范基地、大數(shù)據(jù)創(chuàng)新學(xué)院等在內(nèi)的功能平臺(tái)，為這些人才團(tuán)隊(duì)提供開放共享資源，加速成果轉(zhuǎn)化落地和技術(shù)創(chuàng)新再升級(jí)。 　　3、體系化企業(yè)孵化培育和產(chǎn)業(yè)投資能力 　　市北高新旗下國(guó)家級(jí)孵化器聚能灣，依托園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)新帶動(dòng)創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，已經(jīng)形成了從“苗圃-孵化器-加速器”的完整孵化鏈條。報(bào)告期內(nèi)，聚能灣創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心獲得“國(guó)家級(jí)中小企業(yè)公共服務(wù)示范平臺(tái)”稱號(hào)，并順利通過了“全國(guó)創(chuàng)業(yè)孵化示范基地”復(fù)評(píng)。公司始終致力于推動(dòng)聚能灣國(guó)家級(jí)孵化器的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，立足政策、空間、系統(tǒng)、投資、生態(tài)等全方位領(lǐng)域，凸顯專業(yè)化、品牌化、國(guó)際化，進(jìn)一步增強(qiáng)聚能灣孵化器的核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)影響力。截至2019年末，聚能灣累計(jì)孵化苗圃項(xiàng)目295項(xiàng)，孵化企業(yè)300余戶，目前在孵企業(yè)102戶，加速器企業(yè)達(dá)59戶，申報(bào)各類科技項(xiàng)目157項(xiàng)。 　　在產(chǎn)業(yè)投資方面，公司堅(jiān)持“基地+基金”、“培育+投資”運(yùn)營(yíng)理念，組建和培養(yǎng)了一支具備專業(yè)能力的投資管理團(tuán)隊(duì)，持續(xù)提升公司產(chǎn)業(yè)投資效益，不斷優(yōu)化園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。2019年，公司還啟動(dòng)了“‘?dāng)?shù)智云騰’市北高新助力科創(chuàng)引培計(jì)劃”，遴選出17家園區(qū)內(nèi)優(yōu)秀的科創(chuàng)企業(yè)納入重點(diǎn)培育企業(yè)，同時(shí)與海通證券、國(guó)浩、畢馬威等8家知名機(jī)構(gòu)共同組建了“市北高新助力科創(chuàng)引培聯(lián)盟”，借助這些企業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力為重點(diǎn)培育企業(yè)提供政策、投融資、法律、財(cái)會(huì)等專項(xiàng)指導(dǎo)，幫助這些企業(yè)快速成長(zhǎng)，同時(shí)通過整個(gè)培育體系，更好地培育和挖掘產(chǎn)業(yè)投資的優(yōu)秀標(biāo)的，以期在未來能夠充分釋放和分享資本市場(chǎng)帶來的紅利。 　　4、企業(yè)服務(wù)導(dǎo)向品牌力 　　作為競(jìng)爭(zhēng)類上市國(guó)企，公司始終從自身發(fā)展定位出發(fā)，計(jì)劃周密、提前布局，堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化、國(guó)際化運(yùn)作。公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)化、精品化、品牌化運(yùn)營(yíng)方面積累了寶貴的成功經(jīng)驗(yàn)，建立了在園區(qū)開發(fā)建設(shè)、招商引資、企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域的專業(yè)、高效運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并隨時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，持續(xù)補(bǔ)充和優(yōu)化專業(yè)人才隊(duì)伍，為經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)保障。目前公司已經(jīng)形成了具有“市北品牌”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)模式，在注重產(chǎn)業(yè)、人才、品質(zhì)、配套、功能、生態(tài)和管理的等各要素的綜合發(fā)展的前提下，堅(jiān)持突出主業(yè)，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，不斷提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)
　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)
　　園區(qū)開發(fā)是地產(chǎn)開發(fā)的一種，屬于資本密集型行業(yè)，對(duì)于信貸等融資工具有較強(qiáng)的依賴性。
　　鑒于隨著經(jīng)濟(jì)壓力下行，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)可能性愈發(fā)增大，可能對(duì)公司所從事的園區(qū)開發(fā)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定影響。政府所采取財(cái)政及貨幣政策將直接影響公司通過信貸等工具融資的難度，從而滯緩公司項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。另外園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體招商及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)，通常來說與當(dāng)年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、通脹水平、流動(dòng)性供給、利率變化等因素具有較強(qiáng)相關(guān)性。因此，公司將密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)和國(guó)家政策走勢(shì)，努力把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、順應(yīng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，積極主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，提升公司整體競(jìng)爭(zhēng)能力。
　　2、項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
　　雖然公司在多年的市北高新園區(qū)開發(fā)和建設(shè)過程中，積累了豐富的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，通過創(chuàng)造性地運(yùn)用模塊招商、平臺(tái)招商、強(qiáng)化服務(wù)等綜合手段為入駐企業(yè)提供了所需產(chǎn)業(yè)載體，在完善產(chǎn)業(yè)載體運(yùn)營(yíng)的過程中，建立了一套完善的開發(fā)流程和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。但由于園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體及其相關(guān)的配套設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大等特點(diǎn)，在整個(gè)開發(fā)過程中，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位、建材供應(yīng)商、物業(yè)管理等多家合作單位，同時(shí)受到國(guó)土資源、規(guī)劃、城建等多個(gè)政府部門的監(jiān)管。上述因素使得園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、施工質(zhì)量和營(yíng)銷等方面存在不確定性，如果上述某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生影響，并可能直接或間接地導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期延長(zhǎng)、成本上升、銷售情況不符合預(yù)期等問題，在經(jīng)營(yíng)中若不能及時(shí)應(yīng)對(duì)和解決上述問題，可能對(duì)未來公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的影響。為此，公司將綜合分析外部宏觀、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及公司內(nèi)部的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目作出科學(xué)合理的分析與策劃，更加注重提升項(xiàng)目質(zhì)量、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)管控和動(dòng)態(tài)管理，不斷提升公司的風(fēng)險(xiǎn)管控能力。
　　3、租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
　　園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體的銷售與租賃是公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。隨著公司資本規(guī)模積累以及長(zhǎng)期發(fā)展需要，公司對(duì)產(chǎn)業(yè)載體整體運(yùn)營(yíng)模式從以銷售為主轉(zhuǎn)向租售并舉。在租賃模式的經(jīng)營(yíng)下，園區(qū)物業(yè)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，未來租賃市場(chǎng)的整體波動(dòng)、上海市內(nèi)其他園區(qū)的開發(fā)建設(shè)、租金價(jià)格變化均會(huì)對(duì)公司租賃業(yè)務(wù)的收入產(chǎn)生一定影響。此外，若公司園區(qū)產(chǎn)業(yè)載體租賃板塊下屬物業(yè)租約出現(xiàn)集中租約到期不續(xù)租的情況，可能會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定影響。為此，公司將深入調(diào)研，找準(zhǔn)租賃市場(chǎng)定位，建立以客戶測(cè)評(píng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為基礎(chǔ)的客戶信息系統(tǒng)，同時(shí)強(qiáng)化合同制定和審核流程，以保證租賃業(yè)務(wù)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定性。
　　4、產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)
　　隨著市北高新園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的增強(qiáng)，園區(qū)內(nèi)陸續(xù)涌現(xiàn)出一批具有良好發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)質(zhì)企業(yè)，為公司的產(chǎn)業(yè)投資奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司近幾年積極探索“基金+基地”、“培育+投資”的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)投資的力度，為公司的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，公司的“地產(chǎn)+投資”雙輪驅(qū)動(dòng)剛開始起步，雖然公司在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域積累了較成熟的經(jīng)驗(yàn)，但在產(chǎn)業(yè)投資上仍處在初創(chuàng)階段，并且產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目自初始投資至達(dá)到成熟盈利狀態(tài)需要一定的培育期，公司的投資業(yè)務(wù)可能存在投資決策風(fēng)險(xiǎn)以及投資退出風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致投資收益的不確定性。為此，公司將在依托市北高新園區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源挖掘和提升產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)的同時(shí)，不斷優(yōu)化公司的投資管理體系、完善投資管理制度，強(qiáng)化對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行“投前-投中-投后”的全程化地監(jiān)督和管理，確保產(chǎn)業(yè)投資的安全和效益。
　　5、疫情防控風(fēng)險(xiǎn)
　　2020年初突發(fā)的新冠肺炎疫情正在對(duì)國(guó)內(nèi)乃至全球市場(chǎng)造成巨大影響，為全球金融市場(chǎng)及實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大的不確定性，甚至在一定程度上引起聚發(fā)性恐慌，全球經(jīng)濟(jì)衰退幾成定局。疫情爆發(fā)的第一時(shí)間，公司響應(yīng)各級(jí)政府號(hào)召，在園區(qū)迅速成立應(yīng)急防控工作小組，按地塊劃分責(zé)任區(qū)，責(zé)任歸屬落實(shí)到人，并組織力量投入到疫情防控工作中。截至目前，園區(qū)防疫工作穩(wěn)定可控，公司在疫情期間有力保障了園區(qū)有序運(yùn)營(yíng)及企業(yè)職工的生命健康安全，做到了“零疑似、零確診”。園區(qū)1470家企業(yè)復(fù)工備案完整，其中總部企業(yè)、重點(diǎn)稅收企業(yè)和規(guī)模以上企業(yè)復(fù)工率達(dá)100%。園區(qū)作為首批僅兩家重點(diǎn)園區(qū)在全市率先試點(diǎn)推行使用“隨身碼”，較好地完成了疫情防控的各項(xiàng)工作，并取得了階段性勝利。
　　目前國(guó)內(nèi)疫情防控趨勢(shì)向好，可國(guó)際防疫形勢(shì)正逐步面臨最嚴(yán)峻時(shí)刻。公司將在下一階段防控工作中，配合各級(jí)政府將工作重點(diǎn)從內(nèi)部防控逐步轉(zhuǎn)向防止外部輸入。公司將按照區(qū)委、區(qū)政府總體要求，全面統(tǒng)籌推進(jìn)各項(xiàng)防疫措施，確保復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市后的正常秩序，爭(zhēng)取早日迎來疫情防控和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙勝利。