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1、辦公物業(yè)。 　　隨著經(jīng)濟(jì)下行、中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)，2019年辦公租賃行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)激烈。與此同時(shí)，2020年初，新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)，給本就競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)帶來(lái)了更大的挑戰(zhàn)。未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將持續(xù)租方市場(chǎng)： 　?。?）市場(chǎng)供給劇增，需求驟減，市場(chǎng)空置持續(xù)攀升。 　　根據(jù)專(zhuān)業(yè)第三方機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)五年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)年均供給將超過(guò)140萬(wàn)平方米，是過(guò)去十年年均供給的1.6倍。然而，市場(chǎng)平均空置率從2017年的12.6%攀升至2019年的19.5%，接近了2008年全球金融危機(jī)之后的市場(chǎng)水平，市場(chǎng)整體租金水平進(jìn)一步下降。 　?。?）市場(chǎng)需求明顯萎縮，大租戶(hù)租賃決策放緩。 　　2019年，全市市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為29.6萬(wàn)平方米，而過(guò)去十年的年度平均值為75萬(wàn)平方米。在交易案例中，小面積租賃占比顯著增加，大租戶(hù)及超大租戶(hù)的搬遷租賃更為謹(jǐn)慎，更多選擇續(xù)租或搬遷至新興商務(wù)區(qū)從而解決租賃成本。由于市場(chǎng)選擇增多，承租方議價(jià)能力變強(qiáng)，降價(jià)續(xù)租已成為市場(chǎng)主流。 　　（3）疫情戰(zhàn)役預(yù)計(jì)將影響未來(lái)半年的辦公樓宇租賃市場(chǎng)，而后，優(yōu)質(zhì)業(yè)主和運(yùn)營(yíng)方預(yù)計(jì)將展現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 　　2020年初的疫情，預(yù)計(jì)將對(duì)2020年上半年的辦公樓宇租賃工作造成影響，租賃節(jié)奏將相應(yīng)順延，預(yù)計(jì)將在疫情過(guò)后回升。疫情對(duì)于中小企業(yè)的影響將遠(yuǎn)超過(guò)大型租戶(hù)。 　　此外，本次冠狀病毒肺炎疫情將是對(duì)辦公樓宇的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)能力的一次巨大考驗(yàn)，也是對(duì)各大業(yè)主軟實(shí)力的檢驗(yàn)。疫情之后，經(jīng)受住疫情考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)業(yè)主管理的辦公樓宇預(yù)計(jì)將更受市場(chǎng)的青睞。 　?。?）整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)到來(lái)。 　　隨著新增辦公有效需求的減弱、供給激增，樓宇租賃競(jìng)爭(zhēng)已不單單是一個(gè)樓宇和一個(gè)樓宇之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是政策、服務(wù)、樓宇等的一攬子方案競(jìng)爭(zhēng)。 　　目前，公司主要在營(yíng)辦公物業(yè)總建筑面積達(dá)206萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)期在營(yíng)甲級(jí)寫(xiě)字樓總建筑面積約173萬(wàn)平方米，且大多位于陸家嘴區(qū)域世紀(jì)大道、軟件園及前灘區(qū)域。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及不斷增大的辦公樓宇總量，我們將根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及不同項(xiàng)目特征，及時(shí)調(diào)整租賃策略。具體措施如下： 　?。?）從速度到質(zhì)量，聚焦招商引資。加強(qiáng)服務(wù)贏得信任和滿(mǎn)意，增強(qiáng)客戶(hù)黏性，注重存量客戶(hù)需求開(kāi)發(fā)，挖潛擴(kuò)租面積并提高續(xù)租率。建立高效的客戶(hù)開(kāi)發(fā)渠道，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)存量客戶(hù)帶客戶(hù)，對(duì)外加強(qiáng)中介渠道的維護(hù)。同時(shí)，做好客戶(hù)與政府部門(mén)之間的橋梁。 　　（2）從存量到增量，聚焦品質(zhì)管理。對(duì)標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先水平打造標(biāo)桿項(xiàng)目；持續(xù)改進(jìn)樓宇品質(zhì)和管理水平；為大型租戶(hù)提供更全面的產(chǎn)品組合。 　?。?）從粗放到精細(xì)，聚焦服務(wù)提升。實(shí)現(xiàn)服務(wù)體系高效化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、服務(wù)方式智能化。 　?。?）從獨(dú)立到協(xié)同，聚焦聯(lián)動(dòng)發(fā)展。利用公司城市綜合服務(wù)商的能力，整合旗下多項(xiàng)資源，形成獨(dú)特的服務(wù)及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，為客戶(hù)提供全方位的特色服務(wù)。 　　2、居住物業(yè)。 　　（1）商品住宅。 　　上海區(qū)域 　　從上海商品住宅新增供應(yīng)來(lái)看，2019年新增供應(yīng)量約765.3萬(wàn)平方米，同比下跌8%，其中公寓市場(chǎng)供應(yīng)量約688.2萬(wàn)平方米，同比下降10%；別墅市場(chǎng)供應(yīng)量約77.1萬(wàn)平方米，同比上漲13%。 　　2019年的樓市仍舊為調(diào)控年，各級(jí)政府繼續(xù)遏制房?jī)r(jià)上漲，繼續(xù)貫徹住房不炒的決心。同時(shí)，貫徹落實(shí)國(guó)家“因城施策”的管理要求，上海樓市的調(diào)控和趨勢(shì)已經(jīng)到了精雕細(xì)琢的階段，在中央“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控主基調(diào)下，上海沒(méi)有出臺(tái)重磅調(diào)控政策，而是以微調(diào)為主，松緊并存，穩(wěn)定市場(chǎng)走向。2020年，維護(hù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行仍然是市場(chǎng)調(diào)控的主要方向。 　　天津區(qū)域 　　相較2018年史上最強(qiáng)政策，自2019年第四季度開(kāi)始天津房地產(chǎn)樓市政策頻現(xiàn)政策放松信號(hào)（限價(jià)放松、支持人才落戶(hù)新政等），可預(yù)見(jiàn)未來(lái)天津樓市依舊以穩(wěn)定為整體市場(chǎng)主旋律。 　　2019年，天津商品住宅供應(yīng)面積1557萬(wàn)平方米，同比去年上漲20%，成交面積1306萬(wàn)平方米，同比去年上升2.4%，成交均價(jià)15835元/平方米，同比去年上漲6.6%。2019年天津商品住宅主力成交總價(jià)段在250萬(wàn)以下，總占比達(dá)85.2%；500萬(wàn)以上成交住宅僅占2%，高總價(jià)房源去化難度較大。 　　截至2019年12月底，天津市商品住宅存量為2041萬(wàn)方，同比上漲4.9%，去化周期約為19個(gè)月，同比減少1個(gè)月；市內(nèi)六區(qū)存量246萬(wàn)方，價(jià)格高昂，去化較慢，去化周期高達(dá)38個(gè)月，遠(yuǎn)郊受集中供應(yīng)影響，庫(kù)存體量936萬(wàn)方，遠(yuǎn)郊為主力成交區(qū)域，占比全市成交42%以上，去化速率較快，去化周期16個(gè)月，相比較去年同期減少33個(gè)月。 　　2019年四季度過(guò)往高地價(jià)地王項(xiàng)目相繼亮相，主力總價(jià)在800-1200萬(wàn)，2020年將進(jìn)入集中