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報告期內核心競爭力分析 　?。ㄒ唬┝己玫钠放朴绊懥?　　公司控股股東為光明食品（集團）有限公司，公司是其核心主業(yè)之一、主力艦、利潤支撐企業(yè)，光明地產是上海上市公司協(xié)會理事單位。公司下屬全資子公司農工商房地產（集團）有限公司具有房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質，是中國房地產業(yè)協(xié)會理事單位、上海市房地產行業(yè)協(xié)會副會長單位?！稗r工商房產”為中國馳名商標。公司及其前身農房集團連續(xù)多年榮膺“中國房地產開發(fā)企業(yè)100強”、“中國房地產開發(fā)穩(wěn)健經(jīng)營10強”。公司所開發(fā)的房地產項目獲得過中國土木工程最高獎項—詹天佑土木工程獎；中國建筑工程最高獎—魯班獎；上海市建筑工程最高獎—白玉蘭獎等。 　　2019年，光明地產上下滿載榮譽： 　　1、2019年3月，由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院三家研究機構共同舉辦的“2019中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十六屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”，光明地產位列2019中國房地產百強企業(yè)第58位，蟬聯(lián)“中國房地產百強企業(yè)”。 　　2、2019年4月，“天馬獎.第十屆中國上市公司投資者關系評選”活動中，光明地產榮膺“天馬獎.主板上市公司投資者關系最佳董事會”獎項。 　　3、2019年5月，全球第二大指數(shù)編制公司富時羅素宣布，將A股納入其全球指數(shù)，同時公布納入其指數(shù)體系的第一批A股名單，光明地產成功入選首批“富時指數(shù)”。 　　4、由上海報業(yè)集團|界面.財聯(lián)社、上海領燦聯(lián)合主辦的“2019年度界面金勛章頒獎典禮”，光明地產榮膺“年度董事會”獎項，標志著市場對公司董事會在戰(zhàn)略引領、變革轉型、蓄勢超越等方面突出表現(xiàn)的進一步認可。 　　5、2019年6月，經(jīng)上海證券交易所上證公司治理專家咨詢委員會評選，公司連續(xù)兩年被納入“2019年上證公司治理板塊”。 　　6、2019年9月，在2019上海市裝配式建筑高峰論壇上，光明地產獲得“上海市第三屆裝配式建筑優(yōu)秀企業(yè)”稱號。 　　7、2019年12月，光明地產憑借“開源-光明冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃”和“上銀光明地產購房尾款資產支持專項計劃”分別攬獲“年度杰出CMBS/CMBN獎”及“年度杰出購房尾款ABS/ABN獎”兩項大獎。 　　8、2019年12月，由湖州市新聞傳媒中心舉辦的2019湖州房地產年度盛典活動隆重舉行，光明地產榮獲“2019年度綜合影響力房地產企業(yè)”稱號。 　　9、第一事業(yè)部三林項目榮獲浦東新區(qū)第二屆BIM技術勞動競賽特色應用比賽提名獎。 　　10、第一事業(yè)部匯航公司等7家單位分別榮獲第十九屆上海市文明單位及光明食品集團文明單位稱號。 　　11、第一事業(yè)部光明.逸品春江被評選為杭州市富陽區(qū)首家消防安全綜合治理試點小區(qū)。 　　12、第一事業(yè)部大團17-01項目榮獲上海市首屆BIM技術應用創(chuàng)新大賽“最佳項目獎”。 　　13、第一事業(yè)部泗涇項目榮獲REARD全球地產設計大獎及白玉蘭照明獎。 　　14、第一事業(yè)部松江南站項目獲上海市優(yōu)秀住宅規(guī)劃建筑獎。 　　18、海博供應鏈旗下品牌“光明919”參加由《橄欖餐廳評論》雜志舉辦的“盛宴.中國”2018-2019年度餐廳評選頒獎典禮，憑借過人的實力榮獲“最值得推薦的新開餐廳”獎殊榮。 　　19、經(jīng)國內知名電商智庫電子商務研究中心，發(fā)布《2018年中國生鮮電商“50強榜”》，上海菜管家電子商務有限公司榮登垂直類電商企業(yè)榜。 　　20、上海菜管家電子商務有限公司被上海市商務委認定為“2018-2019年度本市電子商務示范企業(yè)“。 　　21、經(jīng)上海市人民政府批準成立的上海市級行業(yè)協(xié)會上海市建筑五金門窗行業(yè)協(xié)會授予民眾公司榮獲“2018年度上海市建筑門窗行業(yè)質量誠信優(yōu)勝企業(yè)”稱號。 　　22、民眾公司榮獲上海市金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)黨委、政府聯(lián)合頒發(fā)的“2018年度經(jīng)濟貢獻三等獎”。 　　23、第一事業(yè)部大團17-01項目榮獲上海市首屆BIM技術應用創(chuàng)新大賽“最佳項目獎”。 　　24、上海農工商旺都物業(yè)有限公司再獲上海市物業(yè)服務綜合服務能力五星企業(yè)和上海市物業(yè)服務綜合百強企業(yè)。 　　25、第十屆全國“創(chuàng)新杯”建筑信息模型(BIM)應用大賽頒獎上，第二事業(yè)部農工商房地產申陽（上海）置業(yè)有限公司申報參賽的“上海市金山新城JSC1-0701單元01-04地塊項目”（光明金山瞰海苑）以全面、精細、實用的BIM技術應用成果榮獲建筑類“BIM應用新秀獎”，這也是光明地產的首個國家級BIM大獎。 　　26、2019年11月，肯耐珂薩2019用戶峰會暨“人力資本管理實踐”頒獎，憑借骨干員工培訓項目（登山者計劃），榮獲肯耐珂薩“人力資本管理實踐獎”，開創(chuàng)了公司培訓項目參評外部專業(yè)獎項的先河。 　　27、由集團工會組織撰寫的《關注員工需求，提升幸福指數(shù)》課題調研報告榮獲2018上海工會優(yōu)秀調研報告、論文評選“優(yōu)秀獎”。 　　28、光明地產服務集團榮獲“2019中國物業(yè)服務特色品牌-紅色家園行動”稱號。 　　29、榮獲上海市物業(yè)協(xié)會“忠誠使者獎”“最佳守護獎”兩項表彰。 　　30、旺都物業(yè)御河丹城榮獲“山東省優(yōu)秀園林小區(qū)”稱號。 　　31、“紅色家園行動”入選市國資委系統(tǒng)“上海國企黨建品牌”。 　　32、旺都物業(yè)再獲“五星級企業(yè)”殊榮。 　　33、南寧光明.瀾灣九里榮獲2018-2019年度“國家優(yōu)質工程”獎。 　　34、光明地產總工程師室榮獲“上海市第三屆裝配式建筑先進集體”稱號。 　　35、2019中國人力資源沙龍年度評選，榮獲年度“最佳人力資源實踐獎”和“最佳人力資源團隊獎”兩項大獎。 　　（二）完善的法人治理結構 　　公司按照《公司法》、《證券法》、《上市公司治理準則》和上海證券交易所有關要求，不斷完善公司法人治理結構，充分發(fā)揮董事會及各專門委員會的決策和指導作用，強化監(jiān)事會及黨委、紀委的監(jiān)督機制，完善股東大會的議事規(guī)則，合法合規(guī)開展信息披露工作，建立健全內部控制制度，規(guī)范公司運作，切實維護公司及全體股東利益。公司股東大會、董事會、監(jiān)事會、經(jīng)營層職責明確，各董事、監(jiān)事和高級管理人員勤勉盡責，董事、監(jiān)事認真履行職責，積極參加公司股東大會、董事會和監(jiān)事會，關聯(lián)董事對相關關聯(lián)交易事項進行回避表決，確保了公司安全、穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。 　　公司結合行業(yè)新趨勢、企業(yè)新動向，積極籌備并研究修訂了包括公司章程、股東大會議事規(guī)則、董事會議事規(guī)則、董事會薪酬與考核委員會工作細則、對外擔保管理制度、融資管理制度、投資管理辦法，同時，制訂財務管理制度、內部審計辦法的多項企業(yè)內部制度，通過對上市公司治理頂層架構的完善、對各條線工作的精細化、精準化規(guī)定，旨在進一步夯實法人治理的制度和理論基石。2019年2月，根據(jù)全國人大常委會、中國證監(jiān)會等部門的通知精神和要求，公司對《公司章程》進行修訂，首先將“股份獎勵給本公司員工”修訂為“股份用于員工持股計劃或者股權激勵”，拓寬了股份回購后用于對管理層或員工激勵的用途，這將更大程度地調動公司上下的工作激情，提升企業(yè)經(jīng)營能效。其次，部分原需經(jīng)股東大會審議通過的回購事項，修訂為“經(jīng)三分之二以上董事出席的董事會會議決議”即可，部分回購事項由股東大會授權董事會決議，大大縮短了公司實施回購審批程序，切實提升了回購制度的實操效率。第三，新增了“公司以現(xiàn)金為對價，采用要約方式、集中競價方式回購股份的，視同公司現(xiàn)金分紅，納入現(xiàn)金分紅的相關比例計算”的條款，促使公司積極關注廣大投資者利益，切實將經(jīng)營成果向投資者回饋分享。通過本次修訂《公司章程》，進一步增強股份回購制度的實操性，發(fā)揮股份回購制度提高上市公司質量和促進資本市場健康發(fā)展中的實質性作用。 　?。ㄈ┛茖W創(chuàng)新的產業(yè)布局 　　在戰(zhàn)略布局上，公司堅持“精耕上海、深耕長三角、選耕省會中心城市”的指導方針，在科學研判的基礎上，理性儲備優(yōu)質土地。在獲取方式上，公司充分利用自身優(yōu)勢，整合各方資源，探索多元化的投資渠道。一是理性參與招拍掛公開市場，保持投資決策的理性穩(wěn)健，攻防兼顧；二是積極發(fā)揮傳統(tǒng)收購兼并優(yōu)勢，降低成本，擴大增量；三是加強與業(yè)內標桿房企間的聯(lián)動，共同開發(fā)，互利共贏；四是深化政府資源的整合利用，發(fā)揮光明品牌、規(guī)模產業(yè)以及國有大型上市公司的規(guī)范背景優(yōu)勢，強化與政府間的合作。在發(fā)展方向上，公司在做強主業(yè)的同時，積極探索在保障房、城中村、殷實農場、歷史名鎮(zhèn)、城市更新、租賃房、冷鏈物流等七個方面的轉型創(chuàng)新，重點打造“五大平臺”，即“商業(yè)平臺、物流平臺、服務平臺、建設平臺、供應鏈平臺”，全面提升企業(yè)市場活力，全面提升企業(yè)凝聚力，全面提升企業(yè)綜合競爭力，推進打造成為多元化開發(fā)運營，力爭打造成為集社區(qū)居住、商業(yè)地產、物業(yè)物流服務為一體的系統(tǒng)運營商，要做城市新地標的建設者、新生活的開拓者、新融合的先行者、新產業(yè)的創(chuàng)業(yè)者，保證健康、快速、可持續(xù)的發(fā)展。 　?。ㄋ模╈`活多元的金融創(chuàng)新 　　公司依托光明食品集團的資源和平臺優(yōu)勢，及時把握國內資本市場發(fā)展趨勢和監(jiān)管環(huán)境變化，積極探尋超短期融資券、中期票據(jù)、永續(xù)中票、CMBS、ABS等資產證券化金融創(chuàng)新渠道，以多元化的融資模式，為公司的創(chuàng)新轉型提供低成本的驅動力。 　　2019年公司積極持續(xù)推進融資創(chuàng)新布局，成果顯著。在2016-2017年公司相繼發(fā)行了35億元中期票據(jù)的基礎上，2018年公司完成發(fā)行商業(yè)不動產抵押貸款資產支持證券（CMBS）8.8億元，成為上海國資系統(tǒng)成功試水該模式的首家企業(yè)。2019年公司相繼成功發(fā)行7億元“上銀光明地產購房尾款資產支持專項計劃”、公司發(fā)行2019年第一期中期票據(jù)（永續(xù)債），發(fā)行金額為6億元、公司發(fā)行2019年度第二期長期限含權中期票據(jù)（永續(xù)債），發(fā)行金額為人民幣5億元，公司發(fā)行2019年度第三期長期限含權中期票據(jù)（永續(xù)債），發(fā)行金額為6億元，進一步充實權益資本，為公司提供了中長期資金保障，對于房地產企業(yè)降低資產負債率具有積極意義。4月，公司成功發(fā)行“開源-光明冷鏈倉儲物流資產支持專項計劃資產支持證券”6億元，成為全國首單冷鏈倉儲物流類CMBS資產證券化產品，是公司在創(chuàng)新行業(yè)發(fā)展格局、開拓資產融資渠道方面的又一次有益探索。7月，公司成功發(fā)行第一期超短期融資券10億元，發(fā)行利率3.77%。8月，發(fā)行9億元“2019年度第二期超短期融資券”，發(fā)行利率3.87%。公司未來將繼續(xù)以金融創(chuàng)新為抓手，在資本市場中挖掘新的發(fā)展動能，探索新的金融模式，始終保持公司現(xiàn)金流動態(tài)平衡，推動上市公司在做強做精主業(yè)的基礎上，全面提升市場活力、凝聚力、綜合競爭力。 　?。ㄎ澹┚o密強大的產業(yè)協(xié)同 　　公司橫跨房地產開發(fā)、商業(yè)運營、冷鏈物流、物業(yè)服務、城市建設、供應鏈經(jīng)營、菜管家電商平臺等多元業(yè)務板塊，積極加速各業(yè)務平臺、資源、產業(yè)之間以及與主業(yè)之前的協(xié)同發(fā)展，同時依托光明集團豐富的產業(yè)資源，全面提升地產與光明集團在土地開發(fā)、資產盤活、城市更新租賃公寓等產業(yè)的聯(lián)動效能。在商業(yè)平臺，積極開疆拓土，形成商業(yè)地產產品線，提升商業(yè)運營服務品質。物流平臺，重點推進“冷鏈產業(yè)鏈”的培育打造，通過構建全供應鏈運作模式，盤活現(xiàn)有資源。在服務平臺，以“服務生活，成就美好”為使命，以創(chuàng)造“舒適環(huán)境、顧客滿意”為己任，全力打造美好生活服務供應商。在建設平臺，圍繞城市功能、市場需求和光明集團建設功能協(xié)同，重點培育新技術、新模式形成核心競爭力。在供應鏈平臺，把握機遇，創(chuàng)新自身商業(yè)模式，加速布局，注重整體營運體系的打造與完善，探索創(chuàng)新，注重上海自貿試驗區(qū)新片區(qū)的金融地域優(yōu)勢的利用發(fā)揮。在菜管家板塊，加速協(xié)同，逐步打造集消費、社區(qū)服務、生鮮電商功能為一體，服務于房產銷售、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)服務的一站式平臺。在其他相關企業(yè)上，充分順應集團全新發(fā)展機遇，加強協(xié)同提升，促進產業(yè)鏈優(yōu)化升級，拓展新興市場，培育新的核心競爭力。 　?。┢床M取的管理者 　　公司經(jīng)營層具有多年的行業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗，專業(yè)能力出色，市場意識敏銳。公司上下眾志成城，具有很強的凝聚力與向心力。公司“筑夢造福，強企富員”的企業(yè)使命，將筑夢人生、造福社會、做強企業(yè)、成就員工全面融合在一起，形成了高效的執(zhí)行力。在公司不斷發(fā)展壯大中，形成了一支想做事、能做事、做成事的優(yōu)秀管理團隊。 　　2019年3月，根據(jù)公司實際需要，聘任黃峻先生為公司副總裁，聘任袁小忠先生為公司總工程師。黃峻在擔任公司運營副總監(jiān)期間，分管安全生產，持之以恒打造安全生產底線，是公司銳意進取、年富力強的干部代表；袁小忠在擔任光明地產副總工程師、總工程師室主任期間，榮獲上海市五一勞動獎章，帶頭成立的“袁小忠創(chuàng)新工作室”在技術層面起到極大的創(chuàng)新引領作用，成為光明地產未來轉型創(chuàng)新的中堅力量。新聘兩位高管為公司管理層注入新鮮血液，人才結構得以強化；兩位新任高管具有較強的專業(yè)能力和豐富的從業(yè)經(jīng)歷，有助于優(yōu)化公司經(jīng)營班子的架構，提升總裁機構的執(zhí)行力，確保公司持續(xù)發(fā)展、行穩(wěn)致遠。 　　2019年12月，經(jīng)公司單獨持有公司已發(fā)行股份3%以上的股東上海大都市資產經(jīng)營管理有限公司提議，經(jīng)公司董事會提名委員會討論，公司董事會一致同意，補選吳通紅先生為公司第八屆董事會董事，進一步提升董事會的專業(yè)能力和資源統(tǒng)籌協(xié)同。

可能面對的風險
　　1、政策風險
　　2020年，國內外經(jīng)濟形勢依然錯綜復雜，特別是受疫情影響，經(jīng)濟下行壓力更加嚴峻。房地產政策方面，“房住不炒”總基調將依然持續(xù)貫徹，地產一城一策調控不放松，嚴格防范房地產金融風險。房地產行業(yè)方面,受國家宏觀調控政策影響較大。政策風險集中體現(xiàn)在公司受土地政策、房地產相關政策、冷鏈物流產業(yè)發(fā)展政策、財政稅收政策變化的影響。國家對房地產行業(yè)的調控趨向將更加注重長效機制的建設和調控的市場化，同時，未來地方政府在房地產調控上將具有更多自主權，區(qū)域調控政策差異化。隨著經(jīng)濟結構的調整及供給側改革的深入，政策面臨更多不確定性。這對于對房地產企業(yè)、風險控制、把握市場的能力以及經(jīng)營管理水平提出了更高要求，公司將加強政策研究，適應宏觀調控政策的變化，在市場判斷、戰(zhàn)略制定、項目銷售、資金回籠等各環(huán)節(jié)做好充分的準備工作。
　　2、市場風險
　　國內房地產行業(yè)處于完全市場競爭階段，由于行業(yè)壁壘較低，國內擁有資金、土地資源的企業(yè)以及擁有資金、技術、管理優(yōu)勢的境外地產基金和開發(fā)商均積極介入國內房地產市場。同時，經(jīng)過多輪房地產調控之后，購房者愈發(fā)理性和成熟，對于產品品牌、產品品質、戶型設計、物業(yè)管理和服務等提出了更高的要求。房地產市場是地區(qū)性的市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件，尤其是市場供求關系，對公司在當?shù)氐匿N售和業(yè)績狀況影響很大?，F(xiàn)階段，部分地區(qū)出現(xiàn)需求下降、供應過剩的情況，公司要加強市場監(jiān)測，謹慎判斷投資拓展的區(qū)域，及時調整產品結構、營銷策略及區(qū)域布局。
　　3、財務風險
　　房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，對資金需求量大，需求時間長。利率市場化改革繼續(xù)深化，對于房地產企業(yè)的融資和經(jīng)營會產生影響。在個人住房貸款方面，隨著市場變化，銀行也會不斷調整個人住房貸款政策，首付比例和利率高低的變化都將影響購房者的按揭融資成本和潛在客戶的購買力，也將對公司銷售產生影響。資金鏈的安全與否直接決定著企業(yè)的生命，宏觀政策、資本市場變動或其他突發(fā)事件可能會導致公司面臨財務風險，公司將持續(xù)加強經(jīng)營管控，確?，F(xiàn)金流安全，加強對利率政策、貨幣政策的研究，早作準備，降低財務風險。
　　4、經(jīng)營風險
　　公司主要的房地產開發(fā)項目為住宅項目，具有投入資金大、開發(fā)周期長等特點，對于項目整體開發(fā)的管控具有較高的要求。同時，房地產開發(fā)和經(jīng)營涉及的相關行業(yè)范圍廣，合作單位多，需接受規(guī)劃、國土、建設、房管、消防和環(huán)保等多個政府部門的審批和監(jiān)管，這對公司對項目的開發(fā)控制能力提出較高要求。公司將通過制度和流程加強管控，進一步明確定位、細化職責、降低風險。公司積極推進、完善信息化建設，構建制度加科技的管控手段，加強財務一體化管理和各項監(jiān)督機制，全面提升公司管理效率和效果。