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報(bào)告期內(nèi)核心競爭力分析 (一)卓越的經(jīng)營模式 我國城鎮(zhèn)化率與居民居住水平的不斷提升離不開住宅開發(fā)的不斷發(fā)展;人民對美好生活需求、提升生活品質(zhì)的向往則離不開商業(yè)運(yùn)營的欣欣向榮。公司多年來堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動模式,已穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)并將不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)、投資及商業(yè)運(yùn)營管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的覆蓋,相比于聚焦商業(yè)運(yùn)營的公司,公司的住宅開發(fā)在充分競爭市場中不斷成長,具有較高的項(xiàng)目操盤與資金回籠能力;而相比深耕住宅開發(fā)的公司,公司在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化開發(fā)與運(yùn)營方面具有一定優(yōu)勢,能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通過對經(jīng)營戰(zhàn)略的堅(jiān)持和經(jīng)營模式的優(yōu)化,公司一直致力于拓展自身在激烈商業(yè)競爭中的生存空間。公司配備成熟的商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì),以獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和建設(shè)一流運(yùn)營能力為基礎(chǔ),以建設(shè)“有情懷、不復(fù)制、具規(guī)?！钡母咂焚|(zhì)購物中心為目標(biāo),在全國范圍內(nèi)布局。報(bào)告期內(nèi),公司21座吾悅廣場實(shí)現(xiàn)精彩滿鋪開業(yè),開業(yè)運(yùn)營的吾悅廣場累計(jì)達(dá)到63座,公司“吾悅”的品牌知名度不斷提高,已被全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟和中國商業(yè)地產(chǎn)TOP100研究組評為“2019年中國商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀產(chǎn)品線TOP10”。 住宅與商業(yè)共同承載著我們對美麗家園的向往,公司將持續(xù)挖掘雙輪驅(qū)動模式的內(nèi)涵,不斷審視住宅與商業(yè)的關(guān)系與定位,通過二者聯(lián)動,實(shí)現(xiàn)資源與品牌的共享。 (二)土地儲備充足,聚焦重點(diǎn)城市群發(fā)展 公司堅(jiān)持深耕長三角區(qū)域,并聚焦其他核心城市群,形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點(diǎn)的布局體系。報(bào)告期末,公司在全國105個(gè)大中型城市合計(jì)擁有土地儲備1.24億平方米,足以滿足未來2-3年的開發(fā)運(yùn)營所需。公司在全國最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)布局,其中一、二線城市占公司總土地儲備的38.30%,長三角區(qū)域三、四線城市占公司總土地儲備的36.00%。區(qū)域良好的基本面將為公司發(fā)展帶來更為廣闊的空間,保證公司在不同形勢下從容應(yīng)對市場變化,為穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展提供了保障。 (三)良好的品牌影響力 公司在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中具有較強(qiáng)競爭力。報(bào)告期內(nèi),公司榮膺中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會及上海易居房地產(chǎn)研究院評測的“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”第8位、“2019中國房地產(chǎn)上市公司創(chuàng)新能力五強(qiáng)”第1位、“2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營10強(qiáng)”第2位、“2018中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值10強(qiáng)”第5位及“2019中國房地產(chǎn)上市公司A股十強(qiáng)”第3位。根據(jù)克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)發(fā)布的《2019年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜,公司房地產(chǎn)銷售面積與銷售金額在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第8位。同時(shí),公司被鳳凰網(wǎng)評為“中國房地產(chǎn)年度最具影響力企業(yè)”。 (四)高效進(jìn)取的經(jīng)營團(tuán)隊(duì) 十年間公司銷售規(guī)模從105億發(fā)展到今天的2,708億,行業(yè)排名從第35名到第8名,這離不開新城人的高凝聚力、執(zhí)行力與學(xué)習(xí)力。公司的管理層以及中層干部的穩(wěn)定性在業(yè)內(nèi)領(lǐng)先,為公司一直以來的穩(wěn)步發(fā)展保駕護(hù)航。公司執(zhí)行力強(qiáng),決策速度快,具有較高的進(jìn)取心,這些源于公司長期積累的“奮斗者”文化。謙虛學(xué)習(xí)優(yōu)秀的企業(yè)和同行,不斷對標(biāo)與反思也是新城持續(xù)堅(jiān)持的文化。優(yōu)秀的能力已滲透到公司各個(gè)角落,在新的十年里新城人將繼續(xù)秉持空杯心態(tài),把成功歸零,持續(xù)優(yōu)化,行穩(wěn)致遠(yuǎn)。 (五)全方位的激勵(lì)機(jī)制 公司通過各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制把員工個(gè)人和公司發(fā)展融為一體。《限制性股票激勵(lì)計(jì)劃》保障了公司與高管及骨干管理人員同心共創(chuàng)、共享成就;“新城合伙人”跟投制度及“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)績效與項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績掛鉤;“競創(chuàng)百億”計(jì)劃鼓勵(lì)更多城市公司深耕所在區(qū)域,提高市場占有率。全方位多層次的激勵(lì)機(jī)制,把公司打造成創(chuàng)業(yè)平臺,激發(fā)了全員創(chuàng)業(yè)熱情,使全員都主動參與到公司經(jīng)營中去。 (六)卓越的人才管理機(jī)制 人才是新城生存發(fā)展的根本,選賢任能為公司的穩(wěn)步發(fā)展保駕護(hù)航。公司在發(fā)展中不斷引進(jìn)優(yōu)秀人才,建立高素質(zhì)梯度化的人才隊(duì)伍,以優(yōu)秀人才促進(jìn)公司更高水平的發(fā)展。相關(guān)行業(yè)頂尖人才不斷加入公司高管團(tuán)隊(duì),為發(fā)展的公司在商業(yè)管理創(chuàng)新、組織人力變革等方面作了前瞻性的規(guī)劃。公司也十分注重儲備和培養(yǎng)后備力量,不斷完善內(nèi)部人才培養(yǎng)及晉升機(jī)制,注重人才關(guān)懷和人才梯隊(duì)建設(shè),優(yōu)選人才,優(yōu)培人才,優(yōu)待人才,提升各能級內(nèi)部人才供給比例,做好跨區(qū)劃人才的調(diào)配工作,建立流動、健康的人才發(fā)展機(jī)制,大膽啟用年輕優(yōu)秀人才,公司校招的“新?！比瞬排囵B(yǎng)計(jì)劃已為公司培養(yǎng)了數(shù)十位中高級管理人員。公司尊重人才,為員工創(chuàng)造價(jià)值提升的平臺,使員工與公司共同成長。

可能面對的風(fēng)險(xiǎn)
1、政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響較大,未來國家房地產(chǎn)調(diào)控政策不會變,核心以“穩(wěn)”為主,強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,以防市場大起大落,對房企在獲取土地、項(xiàng)目融資開發(fā)等方面會產(chǎn)生相應(yīng)的影響。公司將通過不斷深入“一城一策”和“一項(xiàng)一策”的研究,在不同城市的不同政策中尋找投資機(jī)會,找到夾縫中的機(jī)會,保持穩(wěn)中求進(jìn)及行業(yè)地位。
2、市場風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展。目前,主要城市的商品住宅仍然供不應(yīng)求,但受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控、產(chǎn)業(yè)升級和人口結(jié)構(gòu)變化等因素影響,近年來我國的商品房的需求增速放緩。同時(shí),由于房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)呈正相關(guān)關(guān)系,房價(jià)受到國際及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策變化、甚至新冠疫情等多方面因素的影響,可能會產(chǎn)生房價(jià)震蕩風(fēng)險(xiǎn)。公司將加強(qiáng)市場監(jiān)測,預(yù)判風(fēng)險(xiǎn),靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略,及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷策略及區(qū)域布局。
3、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有周期長、投資大、涉及相關(guān)行業(yè)多等特點(diǎn),項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)繁多,公司在經(jīng)營過程中可能面臨銷售環(huán)境的變化、產(chǎn)品與原材料價(jià)格波動、城市規(guī)劃調(diào)整、拆遷等外部因素,導(dǎo)致公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生開發(fā)與銷售難度增大、項(xiàng)目盈利空間縮小等業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),并在土地儲備管理、工程質(zhì)量管理和安全生產(chǎn)管理中面臨一定的挑戰(zhàn),公司在經(jīng)營中若不能及時(shí)應(yīng)對和妥善解決上述問題,可能會對公司經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生一定的影響。公司將把控項(xiàng)目進(jìn)度,強(qiáng)化運(yùn)營管理,保障節(jié)點(diǎn),做好品質(zhì)風(fēng)控,保證業(yè)績的平穩(wěn)增長。
4、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)。公司近年來業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度較快,用于項(xiàng)目開發(fā)的投入較多,公司將繼續(xù)秉持底線思維,繼續(xù)堅(jiān)持快速回款的策略,加強(qiáng)現(xiàn)金流管控,合理運(yùn)用融資方式,有效降低財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn),確保公司資金鏈安全,防范公司在市場經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)波動或者融資環(huán)境發(fā)生變化時(shí)可能面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力和償債風(fēng)險(xiǎn),保障公司走得快、走得穩(wěn)。截至報(bào)告期末,公司持有貨幣資金639.41億元,遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債306.02億元(不含控股股東關(guān)聯(lián)借款)。