“一部首開(kāi)史，半座北京城”。

　　從二環(huán)路到復(fù)興門外大街兩側(cè)，從左安門立交橋至廣安門內(nèi)大街，首開(kāi)集團(tuán)(及其前身)在京城已耕耘了三十多個(gè)年頭，見(jiàn)證了四九城的變遷和發(fā)展，也在這座城市落下了鮮明的印記。2001年，首開(kāi)集團(tuán)控股的【首開(kāi)股份(600376)、股吧】（600376）于上交所掛牌上市。

　　8月30日，這位“京城一哥”交出了2018年上半年的“成績(jī)單”：上半年，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)利收入175.45億元，同比增長(zhǎng)57%;歸母凈利潤(rùn)13.8億元，同比增長(zhǎng)約3.4倍。

　　事實(shí)上，作為老牌國(guó)企房企，首開(kāi)股份2017年的業(yè)績(jī)?cè)艿绞袌?chǎng)質(zhì)疑。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年的簽約金額691.9億元，雖同比上升9.65%，但增速相比2016年明顯放緩(2016年簽約金額631.03億元，同比上升92.65%)。

　　千億目標(biāo)

　　隨著千億銷售額成為大小房企的“分水嶺”，不甘于被歸于小房企之列的首開(kāi)股份將2018年的銷售目標(biāo)設(shè)定為1000億元，計(jì)劃銷售面積約330萬(wàn)平方米，較2017年實(shí)際銷售完成情況分別同比增長(zhǎng)45%和12%。

　　首開(kāi)股份曾透露，公司預(yù)計(jì)2018年上半年完成全年銷售計(jì)劃的30%，余下的業(yè)績(jī)目標(biāo)留到下半年完成。

　　首開(kāi)股份上半年基本完成目標(biāo)。中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)銷售面積120萬(wàn)平方米、簽約金額308億元、銷售回款279億元，分別完成半年分解計(jì)劃的94%、104%和101%。

　　從開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，首開(kāi)股份上半年實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積1390萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%;新開(kāi)工面積297萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%;竣工面積123萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%。

　　未來(lái)銷售的保障之一在于土儲(chǔ)，首開(kāi)股份在北京擁有的大量土儲(chǔ)也被視作其競(jìng)爭(zhēng)力之一。報(bào)告期內(nèi)，首開(kāi)股份持有待開(kāi)發(fā)的京內(nèi)項(xiàng)目土地面積為109.9萬(wàn)平方米，且均屬于合作開(kāi)發(fā)。公司在北京以外的持有待開(kāi)發(fā)土地面積為40.95萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)均位于一二線或熱點(diǎn)城市，如廊坊、沈陽(yáng)、杭州、蘇州、廈門、天津、深圳，且多數(shù)為合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，據(jù)安信證券統(tǒng)計(jì)，2017年起，首開(kāi)股份合作項(xiàng)目面積占比提升至25%左右，合作項(xiàng)目金額占比提升至27%;截至2018年上半年，合作項(xiàng)目面積(合作項(xiàng)目金額)占比進(jìn)一步提升至30%。在安信證券看來(lái)，以合作形式的拿地策略分散了資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，將自己定位為“城市復(fù)興官”的首開(kāi)股份也承接了不少棚戶區(qū)改造及以及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前，實(shí)施項(xiàng)目總用地332.21萬(wàn)平方米，均為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。首開(kāi)股份還擁有7個(gè)后續(xù)項(xiàng)目，總用地744.92萬(wàn)平方米。

　　那么，房企爭(zhēng)先搶灘的棚改或城市更新項(xiàng)目利潤(rùn)有多少?

　　根據(jù)【華泰證券(601688)、股吧】發(fā)布的調(diào)研數(shù)據(jù)，首開(kāi)股份一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)主要來(lái)源于12%的總投資額(包含外部資金財(cái)務(wù)費(fèi)用)返還，每提前1年完成，預(yù)計(jì)利潤(rùn)空間有1%的提升。華泰證券預(yù)期該類項(xiàng)目將成為首開(kāi)股份業(yè)績(jī)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)豐富公司二級(jí)項(xiàng)目的拓展渠道。

　　走向全國(guó)

　　總體來(lái)看，目前首開(kāi)股份的京內(nèi)項(xiàng)目有40個(gè)，總建筑面積1053.5萬(wàn)平方米，其中，在建建筑面積447.9萬(wàn)平方米;京外項(xiàng)目56個(gè)，總建筑面積2367.4萬(wàn)平方米，在建建筑面積942.9萬(wàn)平方米。

　　報(bào)告期內(nèi)，首開(kāi)股份京內(nèi)項(xiàng)目可供出售面積540.3萬(wàn)平方米，已預(yù)售21萬(wàn)平方米;京外項(xiàng)目可供出售面積1586.2萬(wàn)平方米，已預(yù)售99.4萬(wàn)平方米。從結(jié)構(gòu)上看，首開(kāi)股份已經(jīng)逐步在全國(guó)范圍內(nèi)布局，但去化稍顯疲軟態(tài)勢(shì)。

　　中報(bào)顯示，從整體商品房的銷售面積和銷售額來(lái)看，蘇州、廣州、廊坊、上海、北京、海口、武漢、天津和成都的成交量較2017年上半年均下滑，且海口同比下降幅度最大達(dá)84%，其次是廊坊和天津，分別同比下降71%和52%。

　　去化的緩慢或與全國(guó)性調(diào)控政策及房地產(chǎn)周期性有關(guān)，但值得一提的是，首開(kāi)股份的銷售毛利率也呈下降趨勢(shì)。2018年上半年的房地銷售毛利率約為20.6%，而2017年房產(chǎn)銷售毛利率約為32.21%，今年上半年的下降幅度較大。

　　銷售行情的回落或也導(dǎo)致銷售現(xiàn)金流入的減少。2018年上半年，首開(kāi)股份經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為-26.44億元;現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-26.73億元。對(duì)此，首開(kāi)股份表示，受宏觀政策調(diào)控的影響，本期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金比同期下降了18.61%，收到的往來(lái)款比去年同期降低21.01%。

　　此外，首開(kāi)股份在2018年上半年累計(jì)新增融資共計(jì)約232.5億元，截至報(bào)告期末，首開(kāi)股份資產(chǎn)負(fù)債率為80.79%，較2017年年末上升0.2%。

　　具體來(lái)看，截至上半年期末，公司流動(dòng)負(fù)債總額為1168.29億元，其中，515.63億元為預(yù)收款項(xiàng)。流動(dòng)資產(chǎn)為2288.18億元，其中，存貨為1563.46億元。公司短期內(nèi)資金鏈及償債壓力總體可控。

　　(國(guó)際金融報(bào)記者劉天天)