靴子終于落地。

　　12月26日，【天房發(fā)展(600322)、股吧】（600322）公告稱，公司接到控股股東天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱“天房集團(tuán)”)《天津市與保利集團(tuán)對(duì)天津房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司進(jìn)行共管的信息披露函》(下稱《披露函》)，天津市將與保利集團(tuán)對(duì)天房集團(tuán)進(jìn)行共管。

　　《披露函》顯示，2018年12月25日，天津市與保利集團(tuán)簽署合作框架協(xié)議，通過央地聯(lián)動(dòng)、優(yōu)勢互補(bǔ)，把作為央企的資金優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，同天津市國企的資源優(yōu)勢、區(qū)域經(jīng)營優(yōu)勢進(jìn)行整合，通過資源共享，實(shí)現(xiàn)共贏發(fā)展。

　　這意味著，歷時(shí)一年多的天房集團(tuán)混改事項(xiàng)已邁出實(shí)質(zhì)性第一步。

　　圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

　　天房混改

　　早在2017年6月，天房集團(tuán)就在天津市產(chǎn)權(quán)交易中心披露混改計(jì)劃，其擬通過增資擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式引入投資者，擬引入的投資者持股比例為40%-60%。

　　根據(jù)彼時(shí)的招募要求，意向投資者需為國內(nèi)房企綜合實(shí)力前30強(qiáng)。

　　隨后，有媒體曝出，包括碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、泰禾在內(nèi)的16家房企均有參與天房集團(tuán)混改的意愿。對(duì)此，融創(chuàng)曾公告否認(rèn)，其余房企則對(duì)外三緘其口。作為引入方的天房集團(tuán)則通過旗下上市公司平臺(tái)天房發(fā)展“傳話”，強(qiáng)調(diào)混改方案與其他確切的混改信息均未確定，更沒有進(jìn)入有關(guān)混改的掛牌、報(bào)價(jià)競標(biāo)等正式程序。

　　有限的公開披露信息一定程度上減少了市場對(duì)該次混改的關(guān)注度，直至2018年4月，天房集團(tuán)混改方案正式在天津產(chǎn)權(quán)交易中心“上線”。

　　資料顯示，天房集團(tuán)擬公開掛牌讓渡公司65%股權(quán)。其中，投資者通過受讓取得天津津誠國有資本投資運(yùn)營有限公司所持有的天房集團(tuán)增資前50%股權(quán)(即天房集團(tuán)增資后35%股權(quán));通過增資取得天房集團(tuán)增資后30%股權(quán)，擬募集資金總額達(dá)83.06億元。

　　然而，雖多次推延掛牌截止日期，但天房集團(tuán)混改的參與方遲遲未現(xiàn)身。

　　彼時(shí)，不少觀點(diǎn)將混改進(jìn)度的停滯不前歸結(jié)于天房集團(tuán)這塊“肥肉不好啃”。

　　雖然作為天津房地產(chǎn)市場的“土著”的天房集團(tuán)，在克而瑞2018年上半年天津房企銷售流量金額排行榜位列第一，但隨著萬科、融創(chuàng)等全國性房企在天津市場的進(jìn)一步布局，天房集團(tuán)面臨的競爭壓力不小。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年以及截至2018年3月31日，天房集團(tuán)分別虧損3.98億元、22.1億元以及5.15億元。

　　此外，天房集團(tuán)重要子公司天房發(fā)展的經(jīng)營業(yè)績也不佳。截至2018年三季度末，天房發(fā)展的營收和歸屬于上市公司股東凈利潤同比分別下降20.18%和18.08%。

　　一方面是集團(tuán)整體盈利能力的下降，另一方面則是償債壓力的持續(xù)上升。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年第一季度末，天房集團(tuán)的總資產(chǎn)為2179.4億元，負(fù)債1896.9億元。

　　進(jìn)入2018年下半年，天房集團(tuán)的償債需求或還在加大。10月24日，新三板掛牌公司天房科技公告稱，公司控股股東天房集團(tuán)向渤海國資質(zhì)押1.33億股，質(zhì)押股份數(shù)為實(shí)際控制人控制的全部股份，用于其借款擔(dān)保質(zhì)押。

　　高企的負(fù)債額以及持續(xù)上升的償債壓力或迫使天房集團(tuán)急需尋找一位擁有雄厚資金實(shí)力的投資者。

　　天房集團(tuán)在其掛牌文件中要求，意向投資者需提供284億元銀行保函(或效力相當(dāng)?shù)钠渌绞降淖C明文件)，以保障天房集團(tuán)的兌付存續(xù)能力。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，債務(wù)的清償僅是天房集團(tuán)這類國有房企混改過程中面對(duì)的問題之一。此外，對(duì)集團(tuán)“人、物、財(cái)”資產(chǎn)包的梳理、剝離和整合也隱形提高了意向投資者的資質(zhì)要求。

　　就掛牌文件來看，納入此次交易范圍內(nèi)的企業(yè)及項(xiàng)目中，存在未繳納土地出讓金、潛在虧損風(fēng)險(xiǎn)、融資擔(dān)保及未結(jié)訴訟等情況。

　　保利入局

　　那么，保利集團(tuán)參與天房集團(tuán)混改又是出于何種考慮?

　　事實(shí)上，保利集團(tuán)的入局并非突然，早在2018年9月底，就有媒體曝出，“保利團(tuán)隊(duì)已多次分批派出考察隊(duì)伍，進(jìn)入天房集團(tuán)完成盡調(diào)，且或更傾向用‘托管’的形式完成混改?！?/p>

　　根據(jù)此次公告，保利集團(tuán)將派出涵蓋管理、財(cái)務(wù)、工程、運(yùn)營等領(lǐng)域的專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)天房集團(tuán)實(shí)施共管。鑒于后期是否涉及入股天房集團(tuán)等細(xì)節(jié)還未披露，“共管”期間，混改事宜或還將處于博弈及調(diào)整中，最終交易金額、資產(chǎn)規(guī)模和形式還不明確。

　　那么，保利集團(tuán)此番入局天房集團(tuán)是否會(huì)間接對(duì)天房發(fā)展的經(jīng)營和戰(zhàn)略制定產(chǎn)生影響?就上述問題，《國際金融報(bào)》致電天房發(fā)展證券部，但電話未能接通。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，“保利集團(tuán)的‘接手’或也說明，自下半年樓市降溫來，相對(duì)其他民營房企，央企的資金壓力會(huì)較小一點(diǎn)?！?/p>

　　以保利集團(tuán)旗下上市平臺(tái)【保利地產(chǎn)(600048)、股吧】（600048）來看，截至2018年上半年，其557個(gè)國內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目中，天津地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)18處，且多處項(xiàng)目的權(quán)益比例并非為100%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，保利接手后，未來其在華北市場的發(fā)展機(jī)會(huì)將擴(kuò)大。

　　(國際金融報(bào)記者劉天天)