最近兩年，中國樓市在政策環(huán)境與市場(chǎng)氛圍的疊變中歷經(jīng)風(fēng)云，盡管近來市場(chǎng)預(yù)期中的“凜冬”似乎未及真正襲來，但整個(gè)中國房地產(chǎn)行業(yè)無疑已經(jīng)收起了過去的“放浪”姿態(tài)，開始變得更加審慎肅然起來。

　　所謂“亂市”出豪杰，2018年，港股市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的內(nèi)房企業(yè)新城發(fā)展(01030-HK)就延續(xù)了其近年飛揚(yáng)的進(jìn)取之勢(shì)，以75%的銷售擴(kuò)張速度傲立于同等規(guī)模房企，成為港市業(yè)內(nèi)同一梯隊(duì)成員中銷售排名躥升最快的內(nèi)房股。

　　這幾年新城發(fā)展的成長態(tài)勢(shì)足以令人刮目相看，卻不知進(jìn)入2019年其能否愈戰(zhàn)愈勇再攀高峰？

　　 A股上市附屬一季度業(yè)績倒退，但擴(kuò)張不停頻繁拿地

　　上月底，新城發(fā)展公布其A股上市附屬新城控股（601155）(601155-CN)2019年一季度的業(yè)績簡報(bào)，令人意外的是，今年一季度新城控股錄得營業(yè)額與凈利潤的雙跌：業(yè)績報(bào)告顯示，2019年首三個(gè)月新城控股營業(yè)收入為43.3億元(人民幣，下同)，按年同比下跌16.39%；歸屬于新城控股股東的凈利潤為2.07億元，按年下跌42.63%。

　　對(duì)于新城發(fā)展而言，A股上市附屬新城控股是其一個(gè)重要業(yè)務(wù)運(yùn)營分部，主要從事作為出售或投資用途的住宅物業(yè)開發(fā)及多用途綜合樓的開發(fā)。新城控股的業(yè)績貢獻(xiàn)在新城發(fā)展往期的業(yè)績中占據(jù)重要比例，因此其本次一季度營收及凈利的下滑自然也令外界關(guān)心——新城發(fā)展未來的業(yè)績表現(xiàn)會(huì)否因此承壓？

　　有意思的是，盡管一季度賬面業(yè)績錄得下跌，但新城控股(新城發(fā)展)的銷售情況還是不錯(cuò)的。今年首季度，新城發(fā)展透過附屬新城控股累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額467.14億元，按年同比增長23.36%，累計(jì)銷售面積約為415.28萬平米，按年同比增長36.18%。

　　不僅銷售穩(wěn)健增長，新城發(fā)展在今年一季度的新土儲(chǔ)獲取方面也多有建樹。集團(tuán)已公布的首季度土地收購資料顯示，今年首三個(gè)月新城發(fā)展透過附屬新城控股分別已通過掛牌方式取得了19幅、8幅及5幅新地塊。也就是說，僅在今年的一季度新城發(fā)展便已經(jīng)合共拿下了32幅新地塊，出手頻率之高可見一斑。

　　以新城發(fā)展一季度的銷售及土地收購情況來看，雖然附屬新城控股一季度業(yè)績表現(xiàn)出了點(diǎn)“瑕疵”，但其擴(kuò)張的步伐仍在繼續(xù)，集團(tuán)未來的綜合業(yè)績表現(xiàn)相信仍存在巨大潛力。

　　新城發(fā)展首個(gè)千億進(jìn)擊之路

　　發(fā)跡于長江三角洲的新城發(fā)展，于2012年11月29日順利登錄港股主板上市。

　　在發(fā)展初期便主要專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)及多用途綜合樓項(xiàng)目的新城發(fā)展，目前已經(jīng)越發(fā)明確了其“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，在強(qiáng)化住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、商業(yè)管理及地產(chǎn)衍生領(lǐng)域業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，形成了多元化且規(guī)?；母偁巸?yōu)勢(shì)。

　　回首2012年剛上市時(shí)的新城發(fā)展，其銷售規(guī)模僅略微高于150億元水平——其于2012年度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額161.35億元，而之后幾年的擴(kuò)張速度也較為平緩。如下表可見，2014年的新城發(fā)展甚至還錄得營業(yè)額的輕微下跌，毛利率水平也向下調(diào)整，銷售規(guī)模和盈利增長的幅度也較上年有所放緩。

　　轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2015年

　　這一年，在中央政府降準(zhǔn)、降息及放寬限購、降低首付比例等多重利好政策刺激下，全國樓市銷售于第二季度逐漸回暖。在政策放松的市場(chǎng)環(huán)境下，新城發(fā)展繼續(xù)落實(shí)其“區(qū)域聚焦、快速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品多元化”的發(fā)展戰(zhàn)略，助集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了合約銷售的穩(wěn)步增長，當(dāng)年其完成319.3億元合約銷售金額，同比增長30.3%，超額完成全年目標(biāo)并就此解鎖了集團(tuán)發(fā)展的新里程碑。

　　2015年新城發(fā)展還完成了內(nèi)部重組，新城控股透過換股方式吸收合并江蘇新城地產(chǎn)，而后新城控股A股在上交所掛牌，成為國內(nèi)首家B股轉(zhuǎn)A股上市的房地產(chǎn)公司。此次重組之后，新城發(fā)展將其住宅物業(yè)開發(fā)和商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營整合于同一平臺(tái)之上，其持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全面進(jìn)入中國資本市場(chǎng)，打通了國內(nèi)資本市場(chǎng)的融資渠道，為其之后的快速擴(kuò)張?zhí)峁┝顺浞值馁Y金支持。

　　2015年之后的新城發(fā)展終于迎來了“質(zhì)變”，或許下圖的展示會(huì)更為直觀。

　　回歸到更為細(xì)致的營運(yùn)層面，2015年新城發(fā)展基于對(duì)市場(chǎng)變化的判斷，抓住契機(jī)采取多種靈活銷售策略，加大推動(dòng)清理存貨，并輔以新貨源上市，加快集團(tuán)現(xiàn)金流入，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年的銷售目標(biāo)。

　　此外，也是在2015年新城發(fā)展開始策略性擴(kuò)充土儲(chǔ)資源。在秉承“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部地區(qū)擴(kuò)張”的“1+3”擴(kuò)張戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，其通過審慎研究各城市及區(qū)域分化的規(guī)律，在深耕重點(diǎn)城市的同時(shí)開始拓展多元化的業(yè)務(wù)布局。

　　這一年新城發(fā)展先后在17個(gè)城市拿下了35幅地塊，合計(jì)新獲土地儲(chǔ)備建筑面積約759萬平方米，除深耕的上海、南京、蘇州、杭州、武漢等一二線城市外，更策略性進(jìn)入成都、寧波、臺(tái)州、紹興、嘉興、義烏、衢州及泉州市八個(gè)新城市（300778），進(jìn)一步拓展集團(tuán)的全國化戰(zhàn)略布局，這為其日后的業(yè)務(wù)增長及規(guī)模擴(kuò)張儲(chǔ)備了強(qiáng)大動(dòng)力。

　　從千億到兩千億：只需一年

　　正如前文表中所見，2016至2018年是新城發(fā)展全面擴(kuò)張雄起的三年，期間公司交出了絕對(duì)亮眼的成績單，在營業(yè)額及凈利潤實(shí)現(xiàn)全面而顯著增長的同時(shí)，銷售規(guī)模更是成倍上升，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)甚為激進(jìn)。

　　2017年，新城發(fā)展首次突破千億元銷售大關(guān)，以高達(dá)94.4%的規(guī)模擴(kuò)張速度強(qiáng)勢(shì)闖入千億俱樂部。而2018年的新城發(fā)展遠(yuǎn)未止步，其在去年初為自身定下了全年1800億元的銷售目標(biāo)，而上半年便成功銷售過半，全年則累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2210.98億元，同比增長74.82%，不僅超額完成了全年銷售目標(biāo)，還成功打進(jìn)兩千億陣營再上新臺(tái)階——從150億到千億，新城發(fā)展花費(fèi)了6年時(shí)間，而從千億到兩千億，新城發(fā)展只用了一年：其隱藏在急速擴(kuò)張的銷售規(guī)模背后的巨大能量令人慨嘆。

　　港股百強(qiáng)

　　隨著自身業(yè)務(wù)基本盤越做越大，新城發(fā)展也將面臨一定的壓力，無論是越發(fā)激烈的同業(yè)競爭還是自身規(guī)模體量到了一定水平之后可能出現(xiàn)的增勢(shì)放緩等問題都非?，F(xiàn)實(shí)。好在目前新城發(fā)展擴(kuò)張及銷售的態(tài)勢(shì)均良好，且A+H股雙融資渠道也可為其進(jìn)一步發(fā)展提供有力的資金支持，前景值得期待。