經(jīng)過近3年的抗爭，沈陽中糧廣場綜合體項目業(yè)主拿到了沈陽市中級人民法院“維持原判”的行政判決書，這意味著這場終審判決后，沈陽規(guī)劃部門作出的將【大悅城(000031)、股吧】（000031）購物中心改為高層住宅的規(guī)劃變更被撤銷。

　　中糧廣場綜合體項目是中糧集團在沈陽市打造的大型城市綜合體項目，其早前宣傳頁中聲稱，該項目將“為沈陽再造一座城市風尚中心、商務(wù)中心、生活中心”，其中，10萬平方米大悅城購物中心是重要賣點。但2017年年初，項目商品房業(yè)主得知，大悅城購物中心不再修建，并改建為高層住宅。

　　根據(jù)判決書，沈陽規(guī)劃部門并未向法院提交訴爭用地規(guī)劃變更符合控制性詳細規(guī)劃的證據(jù)，故其作出規(guī)劃許可變更行為證據(jù)不足。同時，訴爭建設(shè)項目的用地規(guī)劃變更直接涉及業(yè)主的重大利益，規(guī)劃部門未在規(guī)劃許可變更行政程序中告知利害關(guān)系人享有聽證的權(quán)利，程序違法。法院判令撤銷相關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更通知書。

　　01 業(yè)主稱高價買房

　　2010年10月，經(jīng)過133次舉牌，原【中糧地產(chǎn)(000031)、股吧】（2019年更名為“大悅城控股”，隸屬于中糧集團）以溢價87%、總價31.2億的代價拿下了沈陽市皇姑區(qū)原沈陽航院地塊。當時有媒體報道稱，該項目總投資78億元人民幣，將建成集央企東北總部、大悅城購物中心等為一體的國際化、高品質(zhì)大型城市綜合體。

　　根據(jù)原沈陽市規(guī)劃和國土資源局（機構(gòu)改革后，組建為“沈陽市自然資源局”）2011年4月28日頒發(fā)給中糧廣場綜合體項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件，該項目的商業(yè)比例為28%-30%。2天后，項目舉行奠基典禮，遼寧、沈陽兩級政府領(lǐng)中糧集團高層出席了典禮儀式。

　　中糧廣場綜合體最先開發(fā)與出售的是住宅項目，一期項目定位相對高端，2011年的售價大致在1.5萬元/平方米。二期業(yè)主陸捷（化名）告訴中新經(jīng)緯，她2015年購房時，除了看中樓盤的位置、戶型等，也對10萬平方米的大悅城購物中心非常期待，她希望以后的休閑、購物更加便利。

　　“2015年的樓市比較冷，二期的戶型、建筑用材都沒有一期好，我買的時候是1.3萬元/平方米，二期的實際交易均價在1.1萬/平方米左右，但這已經(jīng)比較高了，當時整個沈陽市單價過萬元的住宅項目都不多。” 陸捷稱，沈陽之前就有一個大悅城商場，整體比較火，這也讓部分業(yè)主對新的大悅城購物中心抱有熱情。

　　▲ 中糧廣場綜合體項目宣傳頁 受訪者供圖

　　根據(jù)沈陽市沈河區(qū)人民法院2018年12月20日作出的行政判決書，項目115名原告業(yè)主訴稱，中耀房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司（以下簡稱為“中耀沈陽”，為大悅城控股子公司）采取網(wǎng)絡(luò)、廣告、圖冊、沙盤等多種形式進行售樓宣傳，尤其以大悅城為噱頭高價售房，這對包括諸原告在內(nèi)的購房者極具誘惑力，同時也使該項目商品房價格升高。業(yè)主訴稱，盡管如此，他們還是傾盡積蓄，甚至不惜借貸買下了心中理想住宅。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對中新經(jīng)緯表示，一般情況下，住宅小區(qū)旁邊配建大型商業(yè)綜合體，會增加房子的附加值，對房屋保值升值產(chǎn)生助推作用。

　　據(jù)了解，中糧廣場綜合體共分為四期開發(fā)，一、二、三期為住宅項目，四期分為兩個標段，四期一標段包括甲級寫字樓、獨棟寫字樓、酒店式公寓、集中商業(yè)街區(qū)等業(yè)態(tài)，四期二標段的主體就是規(guī)劃中的大悅城購物中心。

　　2016年年底，因為部分樓棟供暖問題，業(yè)主們與中耀沈陽發(fā)生糾紛，這時他們發(fā)現(xiàn)四期二標段地塊挖出了建筑基坑，后從中耀沈陽工作人員處得知，該地塊將修建成9棟28層的商品住宅，大悅城購物中心不再建設(shè)。

　　陸捷稱，知道這個消息后，業(yè)主們感覺自己受騙了，花高價錢買的房子，卻沒有享受到更好的配套，一場由地熱引起的維權(quán)行動蔓延到整個項目園區(qū)。

　　02 法院判決程序違法

　　對于商業(yè)改住宅，中耀沈陽告訴業(yè)主，四期二標段項目規(guī)劃變更已經(jīng)得到規(guī)劃部門的許可。根據(jù)業(yè)主后續(xù)掌握的信息，在他們明確得知不再建設(shè)大悅城購物中心之前至少一年，中耀沈陽就提請調(diào)整項目的商業(yè)比例。

　　2015年11月17日，中耀沈陽向沈陽市規(guī)劃和國土資源局提出調(diào)整商業(yè)比的書面請示。2016年7月29日，一份《沈陽市規(guī)劃和國土資源局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點變更》通知書顯示，沈陽市規(guī)劃和國土資源局同意中耀沈陽上述項目的商業(yè)比例由28%-30%變更為21%-22%。

　　但業(yè)主們認為，直到2016年年底之前，他們都不知道中糧廣場綜合體項目商業(yè)比例調(diào)整的事情，也沒有征求他們意見。在多次協(xié)商、投訴無果后，2018年2月，115位業(yè)主向沈陽市沈河區(qū)人民法院起訴了沈陽市規(guī)劃和國土資源局，訴請撤銷上述規(guī)劃變更。

　　根據(jù)沈河區(qū)人民法院2018年底作出的行政判決書，115位業(yè)主認為，被告沈陽市規(guī)劃和國土資源局調(diào)整中糧廣場商業(yè)比例沒有聽取利害關(guān)系人的意見，違反了法定程序。根據(jù)《城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃法》的規(guī)定，修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)該采取聽證會等形式，聽取利害關(guān)系人的意見。

　　業(yè)主稱，規(guī)劃部門調(diào)整項目的商業(yè)比例，沒有向利害關(guān)系人進行公示，而是讓中耀沈陽代為公示。 中耀沈陽明知園區(qū)入住率很低，卻不像告知業(yè)主交費那樣通過業(yè)主群、物業(yè)管家群、短信、電話等便捷有效的途徑進行公示，而是在售樓處和園區(qū)張貼語焉不詳、內(nèi)容不明確和沒有圖示的“公示”，阻礙利害關(guān)系人的知情權(quán)。

　　作為被告的沈陽市規(guī)劃和國土資源局及第三人中耀沈陽并不認可業(yè)主們的主張，雙方辯論的重點落在了業(yè)主們的權(quán)益是否受損與變更程序是否違法上。沈陽市規(guī)劃和國土資源局辯稱，案涉設(shè)計要點變更通知書對原告的權(quán)利不產(chǎn)生實際影響，原告提起的本案訴訟不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。同時，被告具有作出案涉變更通知書的法定職權(quán)，變更符合法律規(guī)定。中耀沈陽也述稱，業(yè)主們的生活質(zhì)量和房屋保值并未因該商業(yè)比例調(diào)整而受到任何影響。

　　經(jīng)過近一年的拉鋸，沈河區(qū)人民法院最終作出上述行政判決。法院認為，原告系涉案地塊小區(qū)內(nèi)業(yè)主，且于地塊規(guī)劃許可變更前購買房屋，其同用地規(guī)劃許可變更行為具有法律上的利害關(guān)系，原告具有對變更用地規(guī)劃許可行為提起行政訴訟的主體資格。

　　▲ 沈河區(qū)人民法院判決書 受訪者供圖

　　沈河區(qū)人民法院認為，對確需變更的規(guī)劃條件，須符合控制性詳細規(guī)劃，被告并未向法院提交訴爭用地規(guī)劃變更符合控制性詳細規(guī)劃的證據(jù)，故其作出規(guī)劃許可變更行為證據(jù)不足。訴爭建設(shè)項目的用地規(guī)劃變更直接涉及業(yè)主的重大利益，被告應(yīng)當告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利，故被告未在規(guī)劃許可變更行政程序中告知利害關(guān)系人享有聽證的權(quán)利，程序違法。

　　沈河區(qū)人民法院判決，撤銷被告沈陽市規(guī)劃和國土資源局于2016年7月29日作出的《沈陽市規(guī)劃和國土資源局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點變更》通知書。之后，由沈陽市規(guī)劃和國土資源局等單位組建而成的沈陽市自然資源局、中耀沈陽提起上訴，沈陽市中級人民法院2019年10月28日作出終審判決，判決“駁回上訴，維持原判”。

　　03 為何不建？

　　對于為什么不再修建大悅城購物中心，中耀沈陽2015年11月17日向沈陽市規(guī)劃和國土資源局提出的調(diào)整商業(yè)比書面請示中稱，目前房地產(chǎn)市場處于低迷階段，商業(yè)地產(chǎn)競爭尤其激烈，中糧廣場項目目前已建的13.7萬平方米商業(yè)面積面臨巨大壓力，銷售不暢，項目資金周轉(zhuǎn)面臨困難，后續(xù)開發(fā)一直難以啟動，造成項目整體推進進度緩慢。因此申請將項目整體商業(yè)比例從28%-30%降低為21%-22%。

　　2015年12月，沈陽市規(guī)劃設(shè)計研究院出具的《中糧廣場地塊商業(yè)比調(diào)整論證報告》稱，區(qū)域?qū)Υ笮透叨松虡I(yè)的需求已經(jīng)飽和，沿街商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)形成相應(yīng)規(guī)模的生活配套，日常生活配套服務(wù)需求可以得到充分滿足。 此外，電商模式成為實體商業(yè)的有力補充，降低商業(yè)比對地塊及周邊區(qū)域影響較小。 “《中糧廣場地塊商業(yè)比調(diào)整論證報告》專家論證會意見”中稱，上述報告調(diào)整依據(jù)較為充分，基礎(chǔ)資料較完備，內(nèi)容完整，同意降低商業(yè)比。

　　但這份專家論證會意見也對報告提出修改建議，建議進一步完善規(guī)劃調(diào)整依據(jù)； 進一步分析研究區(qū)域商業(yè)設(shè)施建設(shè)和布局情況，充實調(diào)整項目商業(yè)建筑面積減少的理由； 增加調(diào)整前后關(guān)聯(lián)指標的分析對比，并滿足各項配建指標要求。

　　業(yè)主們并不認可“區(qū)域?qū)Υ笮透叨松虡I(yè)的需求已經(jīng)飽和”的說法。 陸捷稱，皇姑區(qū)屬于沈陽市人口較為密集的城區(qū)，但大型商業(yè)體尤其是較為高檔的購物中心較為匱乏，“中糧廣場所謂的十幾萬平方米的商業(yè)，包括了寫字樓、公寓等，這些并不是居民日常休閑、購物的地方，不能作數(shù)。 ”

　　沈陽市統(tǒng)計局2017年7月發(fā)布的沈陽市城市商業(yè)綜合體大數(shù)據(jù)顯示，截至2016年年底，沈陽全市共有城市商業(yè)綜合體17家，沈河區(qū)、鐵西區(qū)分別以5家綜合體居首，和平區(qū)、大東區(qū)分別以2家綜合體并列第3，皇姑區(qū)、渾南區(qū)和于洪區(qū)分別以1家綜合體位于其后。

　　謝逸楓稱，為促進地區(qū)消費、拉動經(jīng)濟增長，政府部門會樂見企業(yè)修建大型商業(yè)體。 但對開發(fā)商而言，商業(yè)體前期投入大、回報周期長，在線下商業(yè)不太景氣的情況下，開發(fā)商有意愿將商業(yè)體改建為住宅，這樣可以短期內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，增加營收與盈利。

　　“不同土地性質(zhì)的拿地成本是不一樣的，商業(yè)性質(zhì)的拿地價格低于住宅，企業(yè)如果能將商業(yè)土地改為住宅土地，利潤率也會增加。 ”謝逸楓還說。

　　雖然已經(jīng)勝訴，但陸捷稱，四期二標段地塊目前仍處撂荒狀態(tài)，沒有動工跡象，他們也擔心購物中心能否修建起來。